物业服务费的计费方式和服务成本是什么「物业服务费标准怎么算」

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最近，我们小区的业主群好不热闹，大家七嘴八舌、你来我往，围绕小区物业费的问题各抒己见。那么关于物业费的法律规定究竟是怎样的呢？

根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务费的计费方式有两种，一种是包干制，一种是酬金制。所谓的包干制就是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，物业服务企业在经营的过程中无论是发生亏损，还是说有盈余，均与业主无关，均由物业服务企业来享有或者是承担，其物业服务费用由三类构成，一类是物业服务成本的支出，一类是法定的税费，还有一类就是物业管理企业的利润。

所谓的酬金制是指在物业服务企业所预收的物业服务资金中，首先物业服务企业按照物业合同约定的固定金额或者一定比例进行提取一定数额的酬金当做其利润。比如业主缴纳了总共一百万的物业服务费，那么物业服务企业首先要拿走约定好的十万酬金或者是百分之二十的酬金拿走以后，其余的部分由物业服务企业用在物业项目的管理上。物业服务企业经营的过程中，如果这个项目是物业服务费有盈余的，就需要退还给业主，或者是在下一年物业服务费的支付过程中进行折抵。如果物业服务企业在运营的过程中有亏损，那么对不起，亏损的部分还是应该由业主来进行补足的。

所以我们可以看出两种方式的区别，包干制下业主交完物业费以后，经济上便“与我无关，”其好处在于，业主不负担亏损，但物业企业为了利益最大化，会尽量减少支出，以至于物业服务质量下降，造成“要死不活”的服务质量。

而酬金制则不然，酬金制就是物业公司经营的好与不好，跟业主都是息息相关的。薪金制业主需要承担盈亏，但物业只拿固定的薪金，剩余的物业费用在物业管理上，这样有利于服务质量提升，毕竟钱不花物业企业也赚不到。

不管是酬金制，还是说是包干制，物业服务在运营的过程中，它总有一定的物业服务成本的支出，一般情况下，物业服务的成本由以下几部分组成：

1、物业服务的人员的工资，社会保险，以及按照法律规定所应该提取的福利费等等；

2、物业对于小区内的共用部位、共用的设备设施的日常运营和维护费用的支付；

3、物业服务企业在物业管理区域内所产生的清洁卫生的费用；

4、物业服务企业在管理区内所发生的绿化养护的费用；

5、物业服务企业在管理区内所发生的秩序维护的费用，比如聘请安保人员，购买监控设备的一些费用等等；

6、物业服务企业一些办公的费用，比如是不是需要采购打印机、电话、办公座椅和电脑等等；

7、物业服务企业在运营的过程中有一些固定资产的折旧，这个费用也是要算在物业服务的成本支出范围之内的；

8、物业公司一般会对小区里面的物业的共用部位，共用的设备设施以及会投放公众的责任保险等费用，公众责任保险费等；

9、经过业主同意的合法产生的其他的费用，比如小区召开了或者成立业主大会并且也选举了业主委员会，那么业主委员会在办公的过程中产生的支出、聘请秘书人员的工资等等，如果业主大会同意，业委会的所有的办公经费以及聘用人员的工资等成本的都有物业费来支付的话，那么这个法律是允许的。

值得注意的是，我们要辨识物业公司对于日常公共设备、公共部位以及公共设施维修养护过程中所发生的物业费和需要启动专项维修基金的区别。

如果说小区内的共用的部位，共用的设备设施发生了损坏，需要大修、需要更新改造，这种情况下是不能使用物业服务费的，它是需要使用业主之前所缴纳的专项维修资金。当然专项维修资金的使用有它特定的情形条件和程序。如果说对于小区内的共用部位共用的设备设施只是一个日常的维修养护，那么这个就需要物业公司来支付物业服务费来进行来维修养护了，是不能动用专修维修资金。

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