老洋房专家「改善洋房是什么意思」

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市场调控竞争加剧，虽然限价这个坎不好破，但不妨碍客户越来越挑剔，好产品在市场调控的时候更是项目基础。

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行业集聚化程度不断提升，50强房企的市场份额愈来愈多，速度和规模已经成为房企们争相抢占的桥头堡。所以一些规模房企不愿意花精力去做研发，让城市里出现众多“复制黏贴”的高层洋房产品。但客户的审美，可是越来越高。

在这个看脸的社会里，那些注重产品设计的房企和项目尤为突出。如重庆的印长江的精装大平层、金科地产九曲河的别墅、长沙珠江的颐德公馆、金茂的金茂府、泰禾的院子系、金科的洋房，这些拥有独立标签的项目和企业，给我留下深刻的印象。以前也给大家分享过不少他们的特色项目，今天聊聊金科。

金科一直以“洋房专家”闻名于地产圈，经过多年“挑剔”的高端置业者检验，金科改善基因确实也被广泛认可。现在市面上很多6 1或者7 1产品，多少有点金科元素。

金科，起家于重庆。其实我是很佩服在重庆做地产的房企，去过重庆的朋友应该有同样的感受，因为山城规划和地势等因素，重庆的房子规划很有难度。

从1999年金科花园开始，到最新的琼华系、博翠系、集美系，每个产品都有它的闪光点。

这也源于金科的创新意识，从第一个做花园洋房、第一个做原创中国洋房、第一个做空中院馆，到获得“X 1夹层”、“别墅级洋房”等六项国家专利。金科在研发方面的专注远远高于一般房企。2010年金科就已经成立集团研发定位部，每年会投入大约3%的营业收入用于研发。

金科的第一代洋房在2002年-2003年面市，代表项目：金科天籁城。在这个项目，首次以通过院子、露台等多维度空间布局来呈现新式花园洋房。

在过去近20年里，金科的洋房已经进行14次更新迭代，从第一代发展到第十代。从最初的洋房院、错、退、露的设计，到目前的3D洋房、墅院洋房等新品，金科成就独树一帜的洋房风格。

在今年4月金科最新的博翠产品系亮相，专门公开了五大体系十八大系统美好生活的100个细节，当初的设想主张已得到印证并铺陈。

当然金科也并非是只做高端产品，毕竟市场分化越来越严重。金科推行全适配地产链供应，将市场重心定位于刚需人群和改善型人群。从洋房专家，进一步成为刚需高层住宅、低密度洋房、别墅、商业地产、旅游地产、产业地产的全业态供应商。

金科的三大产品线是：琼华系、博翠系和集美系。

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市场从来不是一成不变，能够让一个企业一劳永逸。特别是这轮地产大周期中，很多房地产公司都在改名，就是把它的名字里的“地产”、“置业”改掉了，原来有某某置业、某某地产，就直接改成某某集团。这是因为地产商不仅仅只有地产，还有服务和多元化。

比如在服务上，金科这方面也做出不少改进。近两年，金科开始在品牌和服务上发力，从地产商摇身一变，成为地产服务。2016-2020总体战略就是：地产 服务=美好生活服务商，积极发展现代服务业，以“地产 服务”连接用户。

2016年金科斥资10亿元成立的全资子公司金科社综集团，主要就是负责社区综合服务业务的投资和运营。目前已经成功搭建天启大数据信息系统；并且与腾讯进行战略合作，构建以“智慧营销 社区服务 智能硬件”三位一体的生态模型，借此把一些便民的智慧模块植入到金科项目之中，来实现客户、投资商、物业、商家多方的智能互联。

据悉，金科智慧社区下一步发展方向是，通过天启大数据系统，根据用户需求信息为每一位用户量身打造细致的生活服务。同时不断优化家装、家政、汽车、金融等到家服务的产品体验，让业主可以切实感受到科技服务带来的美好生活。同时社区里类似健康小站、贩售机、娱乐机、按摩椅等线下智慧设备也可以在适合的场景下找到自己的顾客，建设人性化、科技化的人工智能社区生活圈。

愿意投入这么多研发经费、重金砸向软服务，在当下房企被爆高负债、高杠杆之时，金科依然能稳健发展同其工科的谨慎基因不无关系。由于董事长是做建筑出身，对产品细节打造非常执着，常常对项目规划设计的细节亲自过问，使得这一阶段成为金科地产树立“工科金科”品牌的关键时期。据说在金科内部至今仍然流传着创始人因认为园林“不够完美”而在项目工程过半时推翻园林格局一切重来的故事。

由于工科的稳健基因，金科的扩张速度很健康。金科全国化的策略是“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带。不盲目扩张的同时，坚持重度落地原则，一旦进驻新城市，便深耕下去。

在2017年，金科发布战略规划纲要，在2020年实现冲击2000亿元的目标。

如今距离金科提出2000亿目标已过去一年有余。从目前的业绩情况看，去年金科实现签约销售业绩658亿元，同比增长93%。而今年凭借着这种对市场的深度解析，金科实现跨越式发展，在2018年金科在全国新增近百个项目。根据克而瑞发布的今年1～7月全国百强房企销售数据，金科流量金额为693.2亿元，位于百强房企第23位。

比如中原市场，在2016年1月27日，金科以8.796亿元竞得河南郑州高新区192.55亩城中村改造地块，此举标志着金科正式布局郑州，此后相继在洛阳、许昌等潜力区域及热点地市拿地，全面布局河南。在业内看来，金科今年有望冲刺千亿俱乐部。

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在位于绿博板块门户位置地块，金科上马自己最新的天籁城系，这也是金科全新的第十代洋房产品。

小区规划结合地块、地势，整体规划近乎“太师椅”造型，错落式布局让社区内的空间更加开阔。所有楼栋围绕景观轴布局，高层楼间距35m,洋房之间楼间距26m，这样可以扩宽公共空间，来形成舒适的景观视野。

整体采用新亚洲主义建筑风格，洋房是三段式的外立面设计。入户大堂属深色石材，标准层采用米黄色真石漆，屋顶层采用红色面砖。双屋檐设计的顶部采用古代官帽造型，据说是涂装深咖啡色金属漆。

在项目设计之初，融入海绵城市设计原理和理念，遵循生态优先等原则，使雨水通过透水铺装，经雨水收纳系统蓄积。下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水释放并加以利用，蓄积水用以灌溉绿地植被及冲洗车辆等。

景观上也是采用“三进礼序”的设计，从社区的大门、庭院景观到入户花园。为方便业主交流，引入“社区会客厅”概念，在小区内设计多个下沉式草坪庭院，这些绿地一方面可以供业主后期带着孩子嘻闹。此外，跑道、雾森系统、宠物乐园、儿童乐园这些景观不同的功能分布同样存在。

不得不说的是金科在产品研发方面确实有特色。根据当地的气候特征，在户型规划上尤为突出南北通透、窗地比、厨卫的通风采光这些细节。为保证私密性，楼栋内的电梯采用双开刷卡式入户。

该项目倾向于改善属性，高层的面积约105—141㎡，洋房标准层面积在124—162㎡之间，复式面积大概在155—210㎡之间。

162㎡的户型为例，四房两卫双阳台设计，卫生间干湿分离完全分开；客餐一体化，约7.3m的大开间视野更开阔。约1.9m进深的阔景阳台，可以放置一个茶台了。卧室都是大飘窗设计，主卧设计带衣帽间，有部分户型分卧室是拐角飘窗，不仅可以增加采光，而且可以拓宽视野。

这种复式的洋房户型，也是金科最新研发。四房四卫带超大露台，同样楼下是双阳台，次卧也有衣帽间，三开间朝南，赠送的露台面积近40平米。

客厅和餐厅约6.45m挑空，可以二次改造，累计可实现110%得房率。

还有底复产品，附有5.7米超高挑空地下室和一层花园，这对都市居民喜欢花园、希望组建自己的娱乐功能房的绝对是福音，并且所有的洋房主卧都是套房设计。

作为金科第十代洋房产品，金科天籁城是中国第七座天籁城。在这个全新的项目里将引入金科首个智慧样板间。

在实景呈现后，整个社区将配备的雾森系统，同层排水、室内安防、蚊控系统、无线WIFI覆盖和智能座椅等。

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地产开发，产品好肯定是项目基础。虽然最近几年，软服务比重在提升，但是地产行业经过30年发展，产品基石性并没有改变。现在改善市场逐渐成为兴起，客户追求都是更好的，而房企将产品做好，自然也就有底气。

除了大平层，洋房产品在未来将越来越豪宅化，所以有质感的外立面、功能丰富的花园、大面宽、大露台、大阳台、套房设计的洋房将会是客户最认可的方向。

凭借产品上的优势，加上以实现“美好你的生活”为发展理念，全力推进的产业综合运营、社区综合服务等多元化产业结构和业务格局。围绕“成长更好、便利更好、健康更好、邻里更好、居家更好”提升自己。在产品和软服务双驱动加持下，相信“洋房专家”的项目将会带来更多惊喜。

不知道，大家心中的理想洋房，又是什么样？

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