兰州公寓骗局「兰州青年公寓」

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“唉，把人愁死了，你们都知道卖公寓提点高，可谁知道公寓有多难卖呢？本来年前跟的这俩客户还有戏，一个疫情嚯嚯的又不买了，这么一算，大半年过去了，我还没卖出去一套公寓！”兰州某项目的销售无奈地向我吐槽。

并且她还告诉我，其实很多销售自己也不会把公寓推销给亲戚、或者关系很亲近的客户。因为自住的话，商水商电居住成本有点高，还不能落户；投资的话，要转手卖出，各种税费乱七八糟的也不低，最后一盘算，还不如凑钱买住宅呢。

对开发商来说，为了完成商业配比，公寓还是得建，在项目规划之初，团队也没有对公寓类产品做好更深入的市场摸底和方案深化。

而在这个本身需求不大、政策利好又不具备的城市，兰州的投资者跟进公寓类产品的积极性更是大打折扣。

反正就是低成交、高库存、难去化。

在这样的市场状况下，一些人认为，要改变兰州公寓销售老大难的问题，只有从政策端撕开一条口子，比方说解决水、电、户口的问题，否则，没有别的办法。

但前几天被大家疯狂讨论、转发的兰州楼市新政策，似乎就是给予上述的老大难问题的一些解决方式。

4月4日，兰州市人民政府印发了关于《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》通知（以下简称《通知》），该《通知》提出了20条针对性措施，其中有一条是：未来政府将对购买实际用于居住的公寓房，经认定，水、电收费标准执行民用价格标准，允许办理落户手续。

大家可以大胆地想想这个政策对公寓意味着什么，除了民水民电，还能落户，虽然具体的执行政策还在落实阶段，但能在户口上撕开一个口子，兰州的公寓或许真的到了逆风翻盘的时期。

到这里，我们发现兰州的公寓产品在这样的新政策下似乎是一种类住宅，可相比住宅，它反倒有了一些更特别的优势。

而兰州这次新政的实施，在某种程度也是购房门槛的进一步下探。

兰州目前市场上做30、40、甚至50多平户型的住宅很少，但一些购房者手里恰恰只有买这几十平的银子，所以购房者会很被动，但购房者如果把置业的眼光放在公寓市场，会发现选择比较多，如果是平层公寓，那么价格上要比住宅更有优势，loft公寓的话，还能做成上下两层，不用蜗居，有更多的生活空间。

而且人生的首套房很重要，把宝贵的首套资格释放给小户型住宅实在有点浪费，但是买公寓不一样，公寓不占用购房资格，对很多单身人士来说，可以在婚前买一套作为自己的个人财产，也很适合作为年轻人的第一套房来过渡。

另一个降低购房者门槛的表现是在地段上兰州的购房者可以有更好的选择。

因为兰州大部分公寓的位置都相对较好，旁边都有大型的商业综合体、购物中心、高级写字楼，还有公园、医院等相对较为优质便捷的公共资源。

但同地段下的住宅产品，大部分普通的购房者是买不起的，因为这些楼盘的面积区间都在100—120平之间，单价高总价高。

同时，由于兰州大部分公寓一般都处于城区的核心地段，或者交通枢纽附近，位置不会差，平时也能兼顾工作和生活，基于这样的地段优势，公寓的出租也很方便，因为受众群体很多，比如开公司、个体户、个人自住的。

当然说到容易出租，就不得不提《通知》里的租购同权。

这是租购同权概念首次在兰州楼市提出，对兰州很多的租房族来说，意味着租客也可以和购房者拥有同样的权利，满足条件的也可以落户，而户口问题的解决，意味着孩子可以上学，甚至那些曾经对购房者而言的宝贵学区房，都不用挤破脑袋、背上沉重的包袱购买了。

如此一来，这极有可能改变目前住宅市场一家独大的局面。甚至夸张点，说成是会引发一次兰州购房者的资产配置革命也无可厚非，因为结合公寓自身具备的优点，新政策下改头换面的公寓产品，可以让投资者有更稳定的入市信心。

当然，目前租购同权政策才刚刚出炉，接下来会具体落实到什么阶段，该怎么落地，我们尚未可知，但这个重磅炸弹一定是公寓产品打一次翻身仗的重要机遇。

公寓另一个不得不提的优点就是“颜值高”。

像“一杯红酒一支香烟，在璀璨的水晶吊灯下，从旋转的大理石楼梯上走下来，站在超大无遮挡的落地窗前，看窗外的城市霓虹，感悟人生。”这些美好的画面，大概是对公寓动心过的年轻城市新贵们，脑袋里时常浮现的场景。

情况也确实如此，但公寓楼的高颜值不仅仅是在它高档漂亮的玻璃幕墙外立面上，更在于身处市中心的公寓，这类产品的城市占位和定位，就决定了它的外立面必定与外部繁华、快节奏的城市界面相一致。

我们都说建筑是一个城市凝固的艺术和灵魂，公寓的外观在某种程度上能够代表这个城市或板块的审美与发展方向，像包容、潮流、活跃、理想、生气、积极等与城市活力挂钩扎边的词汇，都能够与兰州那些好地段的公寓产品相关联。

而这些恰恰是住宅做不到，即便很多住宅做到了，但对目前一些既看重生活品质又手头紧凑的城市白领而言，是承担不起的。

所以在救市新政策下，兰州公寓的价值和意义应当要重新拎出来被购房者看到。

因为每个东西都有存在的意义，有其发挥价值的地方，只是在不同人眼里，它的价值有所不同罢了。

这个道理对兰州的地产人也同样适用，或许同样的产品对不同的群体，输出不一样的价值点会有不一样的效果。

距离兰州救市新政策发布已经过去一个礼拜，或许这些政策在实际的执行中可能会有一定的变化，但一定都是朝着对市场有利，对购房者有利的方向做调整。

毋庸质疑，4月4日兰州楼市新政策或许是政府这几年来，针对公寓产品出台的最大利好政策了，在这样的东风下，兰州的公寓应该要翻身把歌唱，要迎来一次转机，完成一波市场去化了。