徐家汇商圈改造「领拆一座」
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70岁的上海六百要拆除重建了。上海徐家汇商城股份有限公司决定，将以估算总金额7亿元投资上海六百城市更新项目。具体为将现有建筑体拆除重建，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。
近日，上海徐家汇商城股份有限公司发布公告，称市政府已批复徐家汇社区58街坊控制性详细规划局部调整方案，“公司将按照城市更新的要求，对徐家汇社区58街坊地块开展规划方案研究工作，积极推进深化地块布局和建筑方案设计。”
《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，徐家汇已被列为中央活动区，要“加快迈向全球城市的世界级商圈”。上海六百拆除重建现有建筑，既是一个时代的谢幕，又将融入徐家汇迈向世界级商圈的崭新征程。
徐家汇商圈全貌，可以看到上海六百处于商圈核心位置。
世界级商圈呼唤世界级商业地标
上海六百是徐家汇商圈的“原住民”，成立于1952年，在相当长时间里，它称雄徐家汇乃至整个上海西南片的商业。自上世纪90年代起，伴随着地铁一号线建设，徐家汇商圈以六百为起点，慢慢崛起太平洋百货、东方商厦、港汇广场、汇金百货、美罗城等一系列商业地标。首先是三大百货六百、太平洋和东方商厦之间的“错位竞争”，然后是三大百货与港汇广场之间百货业态与购物中心业态的“错位竞争”，徐家汇商圈名声越来越大，并一跃成为上海十大市级商业中心之一和上海商业由“条”状商业向“圈”状商业转型的代表作。
步入新世纪，上海商业开始翻天覆地地变化：先是满足“一站式购齐”的购物中心超越百货业，成为都市商业主流；在此期间，家电、日用品、食品等民生类商品，又随着社区商业、超市、卖场、便利店等业态的纷纷崛起，不断从市级商业中心分流，对百货业造成再度杀伤。到了本世纪第二个10年，实体商业又迎来电商的更大冲击……尽管有一批忠粉，但上海六百无论从商业体量还是从品牌档次上说，都难以再跟上上海商业的迭代步伐。
而就在上海六百逐渐式微之际，徐家汇商圈近年来却进入转型加速度，首发经济、首店经济活跃，高端品牌、潮流品牌云集。2020年，即便遭遇疫情，商圈调改步伐一点没放慢：1月，迎来徐家汇中心1期One ITC开幕；8月，美罗城迎来日本杂货零售业巨头LOFT、“世界第二好吃”现烤冰淇淋菠萝包等多家高人气中国首店，浦西最高楼徐家汇中心T1塔楼结构封顶；12月，堪称全国最美空中天桥——徐家汇连廊一期工程终于竣工，原太平洋数码广场二期重建，徐家汇教堂广场旁文化主题商城两大全新商场展露外立面形象并开始内装施工；更具爆点的重头戏当属完成工程改造收尾工作，11月正式开幕的上海港汇恒隆广场……
相比商圈其它小伙伴，上海六百处于核心地段，近年来受制于商业总体量和建筑结构，调改力度却不大。很显然，徐家汇商城股份有限公司此次痛下决心，举巨资启动城市更新项目，正是让其追上整个商圈的转型步伐，重挑商圈转型大梁之举。
“最佳商业动线”的重要节点
徐家汇商圈在迈向世界级商圈的进程中，除了一批老建筑面临城市更新，还须破题的是打造更佳的人车分流商业动线。徐家汇商圈既是市级商业中心，又是上海西南地区的交通咽喉，地铁一号线、四号线、九号线、11号、铁路南站……发达的轨道交通，又带来了大量“行走族”，初步估算，徐家汇商圈人流最高峰时可以达到50万人，如果问上海哪个商圈最像世界上人流最多的商圈——东京涩谷？那就是徐家汇商圈。
徐家汇久而未决的人车混流现象，对商业来说是有杀伤力的——客流地难以成为客留地。于是，早在本世纪第二个10年开始，徐家汇商圈就开始为解决人车混流问题动手术，“杀手锏”便是建设徐家汇空中连廊。
去年年底，徐家汇空中连廊一期工程完工。接下来的空中连廊二期工程，将东起太平洋数码广场二期（与一期工程连通），跨越漕溪北路连接东方商厦，跨越虹桥路连接港汇。二期工程将在2021年内完成主体结构制作。三期工程，是跨越宜山路、恭城路、华山路的连廊系统，将结合徐家汇中心建设进度逐步建成。四期工程将结合六百商厦拆落地改造方案，连接太平洋百货一并实施，预计2021年启动前期工作。所有工程预计2023年全部完成，届时会把徐家汇商圈主要商场商厦都连起来，远期还预留了延伸徐家汇教堂广场、徐家汇藏书楼、徐家汇绿地等文化休闲区域的接口。
原西亚宾馆所在地变身现代化的商务楼宇T20，并与徐家汇空中连廊一期完美融合。
从连廊的规划中可以发现，包括上海六百在内的一些老建筑正是徐家汇空中连廊的关键节点。徐汇区一位知情人士透露，与其在建设连廊的时候，这些老商厦本来就不太理想的生意也受拖累，还不如“快刀斩乱麻”，趁着连廊施工，把一直下不了决心的老房子“拆落地”一起解决。
于是，2013年，徐家汇商圈首先拆除了中心地带的西亚宾馆，并将其改建成一幢智能化5A级新型办公楼——T20大厦，因规划时就把空中连廊一期考虑进去，人们看到新亮相的连廊一期与T20大厦完美结合，毫无传统天桥的那种“煞风景”；2015年，太平洋数码二期又整体拆除重建，一幢全新的八层高商业及公共文化综合楼，是连廊二期的关键依托。此外，港汇恒隆广场拆除“39级台阶”，取而代之的是开放式艺术广场，广场将同时肩负空中连廊人流疏散点的作用。
据悉，此次上海六百城市更新项目涉及规划调整、市政换地、地铁协调等诸多事项，且新建建筑时将连通地铁出入口，并同步配合徐家汇天桥连廊建设。由于项目难度较高，项目建设期预计需要四至五年。
“号码店”可否到社区商业寻找新空间？
上海六百城市更新项目取代原有的六百老楼，新项目是否还继续保留“上海六百”老字号品牌？
目前，记者尚无从徐汇区方面获得明确答案。保留原来的品牌意味着继续从事百货业，但根据上市公司公告，上海六百城市更新项目将转型为一个“综合性精品购物中心”，显然再姓“百”又不太合适。
计划经济时代，上海六百是上海百货业的“号码店”之一。如今，上海的“号码店”基本凋零，除了从第一百货商业中心、二百永新大厦、上海九百股份有限公司等名称上，还能找寻到“号码店”的昔日辉煌之外，可以说，“号码店”中仍在用原商号开展百货经营的只有一百和六百。一位商业老法师感叹，就冲这70年的坚守，上海六百在上海商业历史上就有着特殊的地位。
业内专家建议，如果因为上海六百城市更新项目，让又一个“号码店”退出历史舞台实在很可惜。通过几十年的苦心经营，上海六百积累了牌誉和信誉，特别是在一些中老年顾客当中，有着无法替代的地位。即便号码店无奈“出局”，如何合理评估其无形资产，好好加以利用，比如将老品牌用于社区商业中心、社区连锁服务业甚至电商平台的老字号旗舰店等，值得有识之士给予关注。
栏目主编：吴卫群 文字编辑：吴卫群
徐家汇商圈夜景。题图和文中图片均来自“上海徐汇”官微。来源：作者：吴卫群
