仓储物流融资「供应链资金流」
今天给大家普及一下仓储物流融资「供应链资金流」相关知识，最近很多在问仓储物流融资「供应链资金流」，希望能帮助到您。
文｜郭鹏 编辑｜Coral
港资房企太古地产近期与郁亮、张磊做了一笔交易，将旗下一栋仓库卖给了万科和高瓴持股的物流地产商普洛斯。
今年以来，摩根士丹利、红杉中国、高瓴资本也纷纷以购入项目或成立地产基金的方式，进入物流地产领域。
物流地产赛道“众星汇聚”，但有业内人士表示担心，“物流地产市场将会出现供给过剩情况”。
香港土地稀缺 供不应求
近日，普洛斯预计以10.8亿港元的价格，收购太古地产位于香港青衣地区的仓库。据悉，这是普洛斯首次在香港投资物流资产。
普洛斯此次所购仓库即DSL仓库，租户为物流供应商DB Schenker。根据现有租约，该仓库的租金收益约为每月300万港元，平均下来，每月每平方英尺在16.1港元左右。
今年，香港发生多笔物流地产收购交易。
5月，华润物流以46.2亿港元买入嘉里建设位于沙田及柴湾的两栋仓库，此外其也花费2.64亿港元以售后租回的形式向翠华集团购买葵涌两层物业。
7月，ESR宣布以52.57亿港元获得香港新界葵涌物流用地，计划在此地开发ESR在香港的首个干冷仓综合物流园。
8月，全球航运巨头马士基宣布以36亿美元完成收购香港物流公司利丰物流，此举将为其增加223个仓库，在全球的仓储设施将达到549个，总占地面积达950 万平方米。
远洋资本曾撰文指出，香港物流用地供不应求，可供兴建高标仓的土地更为稀缺，对头部企业而言具备较高的区域布局价值。未来香港一手物流用地争夺或将更加激烈，也可关注潜在的工厦改建机会。
内地物流地产市场“风生水起”
相比于香港土地稀缺造成的物流地产火热，国内物流地产的驱动力来源于新老电商的发展。
世邦魏理仕发布的《2022年中国房地产市场展望——物流仓储篇》显示，物流仓储行业增长机遇包括直播、生鲜等电商新业务模式、供应链物流和RCEP落地将成为高标仓市场的三大引擎。2021年贡献高标仓80%租赁需求的电商和第三方物流企业的扩张预期最为强烈。
另据财经新地产梳理远洋资本发布的物流地产领域投资明细，今年前9月，国内共有10宗有关物流地产的收购项目发生，有3起物流地产相关的基金募集成功。
收购公司涉及摩根士丹利、ESR、全球最大资产管理公司贝莱德、新世界旗下新创建、领展REIT等知名公司。物流地产项目地址位于长三角、京津冀、大湾区、成都、武汉等地。
三笔基金涉及红杉中国、高瓴资本、普洛斯等。
其中，7月6日，普洛斯宣布设立GLP中国收益基金V，该基金投资人包括友邦保险AIA、安联保险集团等险资、主权基金与养老金。该基金资管规模达50亿美元，将投资于2013年成立的GLP中国物流开发基金一期旗下资产，包括位于27个核心物流枢纽的54处高标仓，总建面超500万平方米，平均出租率超过90%。
高瓴资本也在8月23日，完成首支亚太房地产基金募集，规模达3亿美元，主要投向物流地产、IDC、高科技产业园等与新经济相关的基础设施。
物流REITs热捧 城市间分化趋势明显
在资本市场，首批仓储物流相关的公募REITs产品表现较为优异。公募REITs是物流地产投资基金退出的一个渠道，该渠道受热捧有助于基金投资滚动式发展。
据统计，截止到9月28日，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT今年以来的涨幅分别为19.04%和16.62%，回报率高于今年股市的表现。同期，上证指数下跌16.45%。深成指下跌26.5%。
这两只公募REIT产品也位列首批5只申请扩募的产品之中。红土盐田港REIT拟购入深圳世纪物流园项目，中金普洛斯REIT拟认购青岛、重庆、江门3个仓储物流园项目。
并且，赴港上市的顺丰房托也将会有收购扩募计划，将会优先考虑收购顺丰集团的物流地产项目。
CBRE华北区董事、总经理刘焕丽表示，在基础设施公募REITs的持续扩容下，产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等板块进一步受到追捧，吸引更多投资者布局。
然而值得注意的是，电商增速下滑、出口需求减弱则为物流地产市场带来不确定性。
物流地产项目是一个赚取租金的生意模式，近年来出租率这一指标却略有下降。
据万科年报显示，旗下万纬物流高标库稳定期的出租率为91%。这一数字在2021年年末为93%，2021年上半年和2020年年末为94%。出租率呈现略有下降的趋势。
“现在物流地产市场总体较热，在一些二三线城市甚至存在部分过剩现象。”一位业内人士说道。
世邦魏理仕的数据显示，今年上半年，成都高标库整体空置率较去年底上升3.5个百分点至9.9%。武汉全市空置率仍处于28.5%的高位。
此外，世邦魏理仕的报告还指出，全国物流租金指数继续呈现分化态势，一线城市持续上涨，二线城市租金指数大体呈现走平的趋势。
上述业内人士提醒到，未来物流地产市场或将受到供给过剩的影响。一方面，普洛斯等物流地产商的原有客户例如快递公司等，目前也在为扩大业务拿地自建物流仓储设施，另一方面，多支资本都在进入物流地产领域，彼此之间的竞争将愈发激烈。此外，电商受经济环境影响，会不会转租更具性价比的“便宜”的仓库，尚需验证和观察。
