长租公寓爆雷政府如何解决「日租房套路」

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长租公寓近日“雷声”不断。9月以来，杭州、上海、成都、广州等地长租公寓频频出现“爆雷”和“跑路”的消息，一些长租公寓领域的上市公司也传出了欠资、欠薪等负面新闻。

自2014年雷军斥资1亿元入股You 国际青年公寓以来，长租公寓平台不断涌现。然而，曾经一片光明的新赛道，短短几年间便从顶峰滑落。作为互联网思维孕育的新商业模式，长租公寓何以至此？南都记者调查发现，多家爆雷的长租公寓背后操盘人深谙平台经营之道，把金融游戏玩得炉火纯青。除了常见的“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）“长收短付” （收取承租人的租金周期长于给付房屋权利人的租金周期）方法之外，更有业务员推荐或者诱骗办理“租金贷”，转嫁还款责任。更有公司利用破产程序，同时隐匿账册以逃避法律风险。

监管已在路上，自8月底长租公寓接连爆雷以来，多地提示风险并发布相关文件。同时，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，部分条款直指长租公寓近期暴露的经营风险，长租公寓或将面临史上最强监管。

有企业给租客办理“租金贷”，转嫁还款责任

长租公寓的危机其实早已显现，行业内广泛推行的“租金贷”模式，将还款的实际责任转嫁到了租客身上。

根据房东和租户提供的信息，在2018年“首起长租公寓爆雷案”中，就有租客在不知情的情况下，被杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）办理了租金贷。2018年8月，鼎家爆出因经营不善导致资金断裂，已停止运营的消息，随后宣布破产。

据了解，鼎家破产导致约4000户租客受损，波及的网贷平台有6家，其中与租客绑定最多的是“爱上街”平台。

该平台于同年8月27日发布声明称，自己“也是事件受害者”，但表示将从当年8月29日起对受影响的租客办理分期解除手续，予以全面解除账单，并向有关责任方追究其法律责任。

无独有偶。在近两年爆雷的长租公寓中，成立于2012年的上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（以下简称“青客”）属于行业内起步较早的，对租金贷也有着依赖。其运作模式是以优惠折扣吸引租客签约租金贷，再通过租客贷款获取银行机构的资金，来以扩张规模，吸纳更多资金，形成快速的资金循环。

青客公寓2019年11月在纳斯达克上市。从上市后公布的首次财报看，青客公寓2019财年净亏损4.89亿元，2017至2019年三年累计亏亏损12.42亿元，且经营活动现金流净额连续3个财年为负。

青客财报显示，截至2019年9月30日，青客公寓与11家金融机构合作，有65.4%的租金系使用租金贷支付，年利率在4.35%到8.6%之间的未偿还本金为7.567亿元，有16.5%的租客正在申请租金贷。但在2019财年，有48.4%的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。

针对“租金贷”问题，上海、广州、成都、合肥等地住建部门都发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒租客防范“租金贷”风险。

有企业利用破产程序，同时隐匿账册以逃避债务

即使在爆雷之后，有的长租公寓经营公司仍试图利用破产程序来逃避债务。前述长租公寓鼎家破产后，公司控制人魏某锋就曾隐匿财务账册致公司无法清算，以期破产程序终结，实现“逃废债”。

据杭州市中级人民法院2019年12月10日通报，2018年12月21日，西湖法院裁定受理杭州鼎家网络科技有限公司、杭州鼎家房地产经纪有限公司破产清算案。

通报称，根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，破产案件受理后，债务人的直接责任人员应当向破产管理人移交财产、印章和账簿、文书等资料。“鼎家”破产案件受理后，管理人依法开展接管工作，调查两公司的财产线索。期间，西湖法院及管理人多次要求两公司实际控制人魏某锋移交公司的财务账册，但魏某锋均以财务账册遗失为由，搪塞推脱，未能移交。

同时，根据案件办理需要，管理人委托了审计机构，拟对“鼎家”两公司进行全面财务审计，以查清公司财产情况。

审计机构接受委托后，发现对公司开展审计工作的必要资料财务账册缺失，遂即发函告知管理人若无财务账册审计工作无法开展。管理人立即将该情况向西湖法院进行了汇报。

2019年12月6日，西湖法院再次向魏某锋询问公司财务账册的具体下落，并向其释明相关法律责任，要求其立即向管理人移交财务账册，但魏某锋仍以材料遗失为由拒不配合。

法院认为，魏某锋拒不移交财务会计资料的行为，致使管理人无法对两公司进行全面审计，财产线索难以追查，破产案件难以顺利推进，侵害了公司数千名债权人的合法权益。鉴于其行为已严重妨害民事诉讼活动，依法应对其采取必要的强制措施。

最终，西湖法院依法决定对魏某锋采取司法拘留15日。

难点：以非法集资名义立案尚不多见

浙江垦丁律师事务所联合创始人欧阳昆泼认为，对长租公寓类型案件如何定性是摆在司法机关面前的一道选择题。目前涉及罪名较多的，主要是合同诈骗犯罪、非法集资相关犯罪等。实践中警方多以合同诈骗名义立案调查，以非法集资名义立案的情况尚不多见。

垦丁律师事务所楼夏青向南都记者表示，长租公寓类型案件与P2P非法集资模式具有高度相似性。她说，“长租公寓运营方是进行真实合法经营还是将公寓作为敛财工具，囤积资金后就抽身跑路，就目前长租公寓行业鱼龙混杂的情况，上述两种情况都有可能存在。”

楼夏青指出，是否认定为合同诈骗犯罪的逻辑在于，在运营长期公寓的过程中，存在某一时点出现长租公寓运营收入已无法覆盖支付房东的租金及运营成本的情况，或者在“高进低出”的经营模式下，长租公寓运营方在明知没有能力向房东分期支付租金，也没有能力为租客提供稳定租房，却仍然签订租房合同，意在骗取租客租金。

“刑法第31条规定‘单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。本法分则和其他法律另有规定的，依照规定。’”欧阳昆泼告诉南都记者，若长租公寓公司构成上述罪名的，其直接负责的主管人员和其他直接责任人员需承担相应刑事责任。

欧阳昆泼介绍说，针对股东，刑法上只明确规定了虚假出资、抽逃出资罪需要股东承担刑事法律责任，至于股东、法定代表人、实际控制人是否在长租公寓案件中承担相应的刑事责任，取决于该股东、法定代表人、实际控制人是否同时为其直接负责的主管人员或其他直接责任人员，否则根据刑法第3条规定的“罪刑法定原则”，很难追究前述人员的刑事责任。

监管：多地提示风险并发布文件

长租公寓背后的租金管理话题持续引发关注。在房天下CEO刘坚看来，行业洗牌是任何新兴行业的必经阶段，“而在未来的存量房时代，长租公寓模式作为住房租赁市场发展的一种形态，形成专业化、机构化的发展模式有助于促进长期租赁市场的发展。”

刘坚告诉南都记者，良性健康的长租公寓行业经营模式需要一个规范的市场环境，作为市场参与者的各家机构也要保持良性竞争，打价格战既不能实现自身盈利，又不利于长租公寓市场的长期稳定健康发展，保持盈利才能保住长租公寓的口碑不倒。

针对长租公寓品牌频频爆雷这一现象，近期我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。

9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，涉及“租金贷”等热点问题，对长租公寓“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）等经营风险亦做出相关规定。此次意见征集从9月7日起，10月8日截止。

《住房租赁条例（征求意见稿）》明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

杭州、西安、成都等城市除了发布风险提示及摸查外，更陆续出台相关新规，要求银行监管长租公寓运营商租金。

9月1日，上海、广州行业主管部门发出《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。近期，成都、合肥、重庆等地也密集发布了《住房租赁市场风险提示》。

除了发布风险提示，一些地方还出台了住房租赁资金监管新政。

8月17日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，要求自8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人，支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

8月20日，西安市住建局发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》。意见要求，“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。同时，租客在通过租赁服务平台进行租赁合同网签备案时，会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”。租客可根据提示内容勾选，凡未接受资金监管的，双方应自行承担交易资金风险。

9月11日，成都市住建局、银保监会四川监管局、成都市金融监管局、央行成都分行营管部联合发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》，提到自当日起，对于新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。其中“租金贷”获得的资金，需由住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。

采写：南都记者 诸未静 实习生 郭美婷

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