共享办公巨头WeWork的上市计划黄了「wework现状」

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编者按

共享经济，自2016年大热到现在已经经历了3个年头，民众也慢慢接受了这个概念，共享模式也逐渐颠覆了用户传统的消费观。

在共享单车引爆共享经济，将其推向风口后，共享经济的细分领域如雨后春笋般冒出来，例如共享充电宝、共享办公、共享住宿等。

然而，作为曾经资本追逐的风口，经历了前期爆发式增长后，各类共享经济业态相继出现了不同程度的经营困难。

如今，共享经济进入下半场。这场由单车带火的共享革命已经站在十字路口，所有人都想知道，面对行业拐点，是该继续向前？还是及时止损？为此，中国城市报推出关注共享经济下半场发展报道，聚焦共享办公等细分领域企业的生存境况。

创始人辞职、IPO 失利、大幅裁员……接踵而至的危机拷问着曾经的“共享办公之父”——WeWork。

据 媒 体 报 道 ，WeWork目前计划裁员超过4000名员工，以应对公司扩张带来的巨幅亏损。这个数字约占WeWork全球员工总数的30%。

11 月 19 日，WeWork 董事长马塞洛·克劳雷在发给员工的备忘录中证实了“裁员”消息，但并没有提到具体人数。截至发稿时，WeWork仍未对记者作出回应。

WeWork 的遭遇也是国内共享办公业态热度退潮的一个缩影。共享办公多采用二房东模式，“退潮”的一个突出表现就是，租赁写字楼的面积越来越少了。

以“双创聚集地”北京为例，戴德梁行统计显示，2018年第三季度，共享办公租户占到 北 京 写 字 楼 整 体 租 户 的20.2%；到了今年第三季度，这个比例急速下滑至2.3%。

潘石屹表示，丽泽SOHO是中国第一批全面铺设了5G的办公楼。

估值“膝斩”WeWork

入驻城市普遍租金较高

时间回溯到今年 1 月，WeWork 似乎还沉浸在自己的“高光时刻”：宣布再获得日本软银集团 60 亿美元投资后，彼时公司估值已达到 470亿美元，一跃成为美国估值最高且尚未上市的初创公司。

今年9月16日本是WeWork 原定启动路演的日子，但在 8 月 14 日递交招股书之后，其大规模举债“烧钱”模式引发了投资者的顾虑，有关商业模式和公司治理的质疑如潮水般涌来。9 月末，WeWork 公司撤回了上市计划，公司创始人、首席执行官亚当·诺伊曼随后“被辞职”，公司估值也“膝斩”跌破 100 亿美元以下。

风波背后，意味着共享办公至今仍未能摸索出一套明晰的盈利模式。

自 2010 年 成 立 以 来 ，WeWork 的亏损程度逐年扩大。财报显示，2016、2017、2018 这三年里，WeWork 的亏损额分别为 4.29 亿美元、9.33亿美元、19.27亿美元。

亏损的部分原因或是快速扩张和成本的连续攀升。据 WeWork 此前提交的 IPO招 股 书 显 示 ，今 年 上 半 年WeWork 新增 97 个办公场所，每个场所的设计和建设成本平均为263万美元；而2018年上半年，新增办公场所仅82个，每个场所的设计和建设成本平均只为191万美元。

另一方面，记者发现，WeWork选择入驻的城市写字楼租金普遍较高。以中国市场为例，WeWork 于 2016 年 7 月进入国内，首站是上海。目前已覆盖的12个城市中，全部为一线或新一线城市，其位置也多是上述城市的核心地段。

WeWork阴霾或波及

整个共享办公行业

摩根士丹利在一份给投资者的报告里称：“WeWorkIPO的失败，标志着一个时代的终结，在这个时代里，哪怕一个公司不盈利，它也可以获得巨大的市场估值。”

《2018 年中国联合办公活力指数报告》显示，中国正在成长为世界上最大的联合办公市场。截至 2018 年 9 月底，中国联合办公布局网点数超 6000 多个，总体运营面积达1200万平方米。

不少业内人士担心，WeWork遭遇滑铁卢或将引发蝴蝶效应，波及国内整个共享办公行业。这种担忧首先源于对资本的影响。戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受中国城市报记者采访时表示，共享办公前期基本依靠资本的推动来扩大规模。而实际运营中，共享办公除了面临来自同行竞争、抢夺市场占有率，也有来自传统写字楼市场的竞争压力。

“WeWork 经 历 这 么 大的困难，投资人对这个赛道都会自带质疑，所以你必须要拿出真材实料来去说服他们，不然都是故事。”氪空间创始人刘成城日前在接受媒体专访时也发出如是感慨。这意味着，以巨额亏损换取快速扩张的公司，以后或较难获得资本市场的青睐。

记者注意到，在共享办公下半场，头部企业开始不断创新转型改轨，部分甚至尝试逐渐剥离“共享经济”的外衣。

图片来源：丽泽金融商务区

方向1：

脱离共享经济

转向企业定制

据悉，WeWork 将把重点转向企业客户，以应对危机。记者发现，这一想法已有一定基础，根据招股书，全球500 强企业中有 38%的公司选择了入驻WeWork。

如今，原本给创业者“量身定做”的共享办公，正逐渐成为大公司和传统行业公司的栖息地。这种做法，也受到国内同行的认可，比如氪空间、优客工场、SOHO3Q等。

今年初，氪空间被曝关闭多个门店，而为进一步抵御资本寒冬。创始人刘成城随之作出决定：氪空间要向企业定制服务转型，成为一个to B专做办公室的企业服务公司。而这块定制业务，未来会占到氪空间业务比重至少60%。

同样看准这块蛋糕的还有优客工场。去年底，优客工场专门成立了一家提供办公定制方案的全资子公司——大然凌一，专门负责楼宇托管和大企业定制。优客工场创始人毛大庆对此很有底气。他透露，2018年，主动找到优客工场的大企业迅速增加，已经签了33个定制办公的项目。

SOHO3Q 也在跟进对大企业定制的步伐。SOHO 中国董事长潘石屹曾直言，SOHO3Q 目前定位于中国最大的办公楼综合服务商，这与刚诞生时为创业期、中小型企业服务的定位已有所不同。“我们思路转变后，来让我们定制的企业量非常大。”

事实上，越来越多的大中型企业也开始对入驻共享办公表现出兴趣。

如今，优客工场的租客圈覆盖了 KEEP、罗辑思维、得到、今日头条、抖音、BILIBILI、快手、亚马逊中国等知名企业；SOHO3Q 则拥有包括小红书、首汽租车、新浪、芭莎能量、美团点评等代表租户。

“对于共享办公来说，这虽比前期2C的散客形式运作起来更慢，但确实能为其带来稳定的出租率和租金收入，同时大企业的品牌效应也能提升其品牌知名度。因此企业定制这种模式，目前受到共享办公行业的欢迎。”魏东说。

图片来源：丽泽金融商务区

方向2：

模式变得更“轻”

为了缩减成本，如氪空间一些没有自营物业的办公企业，还试图变得更“轻”，通过资产运营寻找增值空间。

按照刘成城的设想，氪空间今后将不付给业主租金，也不承担租约，而是更多的选择与和业主或政府合作，只负责设计、施工、装修等，类似“办公空间精装修”兼运营。“业主出钱，我负责装修，装修完成后我对外出租，我跟业主分成，比如说七三分。”刘成城说。

方向3：

为会员提供增值服务

与此同时，优客工场开始尝试“会员变现”。

优客工场在给中国城市报记者的回应中表示：租金并不能为共享办公企业带来大规模盈利，这个增量在于增值服务。

2018年，优客工场方面的统计显示，其营收的25%已来自于非租赁，包括设计输出、工程管理输出、广告、教育培训等综合服务；而租金中除了工位，还有会议、活动、社群等收入。

拥有注册会员40万名，社区电商被优客工场视作重点挖掘的一个领域。毛大庆认为，一二线城市的生活社区社交关系较弱，办公空间里人和人之间更拥有强关系，因而办公

场景更适合社区电商切入。

图片源自网络

方向4：

加大5G等科技投入

继续提升使用感

加大科技投入，继续提升办公的体验感，已成为共享办公企业摆脱困境的一种选择。如优客工场透露在对桌子进行新的科研设计，届时每个桌子上的显示屏都能搭载优客工场自主研发的云架构办公系统，实现多端数据云存储与同步。

而几大共享办公头部企业中，唯一拥有自持物业的SOHO3Q，也宣布要抓紧 5G商用机遇。SOHO中国表示，2019 年内将在北京所有楼宇中率先完成5G铺设。

此前，潘石屹曾多次在公开场合提到，SOHO3Q极为重视手机信号和上网速度，要做到行业第一，因为这直接决定了办公者的体验。在今年11月19日刚刚宣布竣工的北京丽泽SOHO31层，还有一个面积约500多平方米的5G实验室。

“共享办公作为一种刚发展起来的创新型办公模式，领头品牌确实出现了各种运营和融资方面的问题。”但魏东表示也必须承认，共享办公在一定程度上提高了传统写字楼的空间使用效率；其灵活的出租方式，弥补了写字楼市场需求的不足。

魏东对中国城市报记者表示，在共享办公下半场，单纯地增加工位出租数量将不是主要方向。类似企业定制、和政府合作、物业管理输出等新的模式还将继续涌现，在这个过程中，需要有更多的包容心态。