售楼处的猫腻「开发商不给合同猫腻」
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感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
看房怪事时时有，最近感觉特别多。
有位老铁跟我们吐槽，说前些天去看房，售楼部的蚊子多到让她以为误入热带雨林，全程边拍腿边看房，走的时候腿上全是包，丝袜挡不住。
一石激起千层浪，多位老铁忍不住大吐苦水。
A：”楼盘可以偏门，但绝不能邪门！我之前看房，在绿岛湖x小区看房偶遇一条活蛇，吓到当场跑路”；
B：“销售为了凸显他家楼盘圈层‘高贵’，贬低某版块业主人群，殊不知那个版块生我养我，如今我985毕业，会比他家客户差？”；
C：”我到板房量过实际尺寸，跟他们宣传的有出入，销售也支支吾吾，我心都凉了“；
D：“地下车库到处都是柱子，设计师没吃过猪肉也见过猪跑吧，但凡考个驾照也不会整成这样”
……
售楼部作为项目的门面和品质展示，闹出这些幺蛾子，实在够拉胯。
但那些美轮美奂、各种帅哥美女招呼着的售楼部，可并非毫无破绽。
来到售楼部，在肉眼可见的人、事、物上，你要思考的不是开发商干了啥，而是他们为啥要这么干。
今期就来跟大家拆解，售楼部背后的营销密码。
01
从停车场、室内音乐判断销售节点
来到项目停车场，先别急着去售楼部，尤其当你去的是“热销红盘”时。
先观察车流量、停车数量、以及与楼盘段位匹配的车和车的品牌有多少。
如果停车场空空荡荡，售楼部人头攒动，那“客户”大概率是被大巴拉过来的“演员”。
如果这些“演员”，自个儿在售楼部闲逛，那就更加实锤该盘是假热度。
俗话说，闻香识女人，听歌识楼盘。
在营销学上，千万别小看音乐对人心理的操控能力。
据闻当节奏加快到108拍/分时，客户会更爽快买单；降至60拍/分时，客户会停留更久。
同理于售楼部，音乐在项目去化的不同阶段，存在很大差异。
比如说：
平销期--音乐比较柔和，营造出岁月静好的美好氛围。
热销期--当项目去化良好时，售楼部会播放轻音乐甚至不放音乐。
开盘/强销期--少不了节奏强劲，听完让人热血沸腾的BGM。
我给大伙儿找了几首售楼部热门曲子，你不妨听听，看看是不是似曾相识。
Go Time音乐：Mark Petrie - Go Time
Victory音乐：Edvin Marton - Hollywood
The Mass音乐：Era - 最HIGH的发烧低音测试碟
所以有丰富看房经验的老铁，光凭看和听，就能判断项目大概的去化节点，而不会随波逐流。
02
从洗手间看物业品质
售楼部的洗手间，是最能集中体现开发商服务的地方，也是开发商服务水平、质量的照妖镜。
重点看两大方面，其一是洗手间是否干净。
最直接的方法，就是辨别洗手间有没有异味，看废纸篓有没有及时清理干净。
作为人员流动性最高的空间，这两点都能做好，开发商相对会有比较严格的现场服务标准，以及清洁人员的高执行力。
其二是洗手间的硬件、服务品质。
现在有些开发商，为了让客户能直接体验智能家居，在售楼部洗手间里，安装了智能马桶。
但再智能的机器也有宕机的时候，没有及时维修，不知道谁更尴尬。
其次，有些售楼部的洗手间，贴心地给女士免费提供女性用品、化妆用品，甚至暖宝宝、护手霜一应俱全。
透过现象看本质，不把厕所当厕所的开发商，他家物业的服务水平和品质，不会差到哪里去。
毕竟与友商共享着大差不差的地段和配套，除了产品力，服务也是重要的软实力。
但是，必须要说但是，那些看楼时，各种服务非常到位的楼盘，也未必就能说明以后交付的物业，也如此对待你。
有些障眼法，还是要会识破的。比如这开发商有做过那些盘，一问那些盘的业主，还是能探听一二的。
03
从沙盘找bug
来到沙盘，很多开发商只呈现在售楼栋模型、大型区域规划图，其余靠销售的讲解，给客户描述该项目的形态。
这时你看到的沙盘，通常按最优视觉效果而制作，比如楼间距可能并非1：1.
尤其是低楼层房源，如果楼间距不够，你家房子的采光和隐私度都会大打折扣，且无法改变。比如在5楼以下，小区的树是比较容易形成遮挡的。
其次，是开发商还会弱化垃圾站、配电站等不利因素，在沙盘上较难察觉。
当然，售楼部会在现场公示不利因素，你不可看完就算，要在沙盘上找到它们的具体位置，再判断对心仪房源的影响程度。
另外，沙盘上各项配套的距离，往往是会被缩短的。如果是地铁、学校、商场、公园等配套，最好还是自己实地走一走，或者最起码百度地图测量一下。
还有距离一些主干道或者医院等的距离，可能会被拉远一些，也是需要实地考究才行。
04
从样板间看用心
终于走出售楼部，去看样板房。
来到家私齐全，精致装修的房子，你是不是开始憧憬未来的生活场景？
且慢！
首先，为了强调通透感，开发商并不会给所有空间都装上门，甚至会将客厅和一个次卧打通来“假装”大尺寸。
有些深谙视觉原理的项目，还会在室内安装大块镜子，比如电视墙，来增加空间感。
其次是，样板房里的家具，通常比正常尺寸要小一点。
这些看似鸡贼的做法，其实都是常规操作，不过是内行看门道，外行看热闹。
你敢想象人前显贵的主卧，那个床实际上只有1.7米不到；
有些次卧，会将床和飘窗相连做成榻榻米，看似充分利用空间，但实用性不高；
比如最小的房间，通常会设计成书房和茶室，如果要拿来做房间睡觉，那还真是要好好测量一下距离，看看能容纳多大的床和衣柜位置
……
你只需谨记，你眼前的样板房，都是项目花心思花重金打造的，你重点看户型和格局就行。
有些项目会展示清水板房或毛坯房，你也别偷懒，多走两步去看去感受。
如果没有，请带上卷尺或测距仪在样板房亲自测量。当然，关于识破户型的bug，我们公司的司令、尚书都是老行家，如果你不懂，只要叫上他们，等于给样板间上了卸妆油。
05
从交谈看专业
有一说一，如今绝大部分的项目销售都非常专业，输出的话术都受过严格的培训。
客户不满的，多是个人态度问题，比如傲慢无礼、强带节奏、套路多、逼定等。
让心脏不够强大的客户，在无形的紧迫感中，被迫压缩选房决策时间，稀里糊涂刷了卡。
作为到访客户，自己首先要不卑不亢，保持情绪稳定，正常交流获取有效信息即可，要是实在沟通不来，就换人接待。
06
写在最后
买房即是体力活更是技术活，你看得越多，获得的信息就越多。
期间种种蛛丝马迹，都在剧透项目的品质和用心程度，当你掌握到项目的大量信息后，说不定还能为未来省下一笔钱。
我们见过有些老铁，看房时连二三十楼的毛坯楼梯楼都爬上去几次、还有农民工聚集的工地，都要去瞅一眼......
他们认为，把未来的生活场景，真正落到脚下，才能将风险尽可能降低。
我也始终相信，不放过任何细节，用心做项目的开发商，无论行情如何，都能走出花路来。
而你，见过哪些售楼部的猫腻呢？评论区话我知~
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
