房地产为什么暴雷「房地产业为何大面积爆雷」

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2017年-2021年上半年，放眼整个房地产发展史，这四年，应该是房地产市场最火的时期，身处大环境之中，能够感受到行业的浮躁，整个社会都想从房地产行业分一杯羹。作为开发商，面对不断上涨的行情，野心逐渐膨胀，哪怕前一年只有200亿销售额，也敢喊出未来3年破千亿的目标，雷，也就从此埋下。今天我们只说房企。

今天我们聊2类房企，先说第一类房企，特点是：大；缺点是：贪、奢、淫、逸。典型代表就是恒大。恒大，常年稳居销售排行榜Top3，大家对恒大第一印象就是“大”、“有钱”。恒大的“贪”，在于产业覆盖太多，毕竟可以理解，地产作为一锥子买卖，都想转型，可转型方向太多，又什么都没搞出名堂。什么恒大汽车，恒大冰泉，恒大健康……但真正能做起来的有几个？都是打着产业的名义圈地搞房地产，所以最终能赚钱的还是地产板块，花钱的地方多，赚钱的路只有一条（恒大冰泉起初也搞得风生水起，但一年的利润还比不上一个开发项目，所以后期恒大冰泉在恒大体系来说基本上是食之无味，弃之可惜的状态，毕竟也花了好多钱），像恒大汽车，前前后后砸了几百亿，搞出来个空气。这些都是需要地产给输送金钱。再说“奢、淫、逸”，前几年地产开发把钱赚了，养成的坏习惯难以改掉，恒大内部领导生活奢靡，天天过着纸醉金迷的生活，前段时间流传出恒大内部的领导层生活喜好，以许为首，吃水果要吃进口的，每次都是要最新鲜的，空运过来的，领导都如此，何况其他人；领导们经常打着出差的名义到各项目、分公司考察工作，招待费永远都不够用，想想这样的生活；另外，公司内部，也养成了花钱大手大脚的习惯，平时的公司采买，都是要用最好的……节俭办公，节约耗材，在恒大从来也感受不到。你不倒谁倒。

第二类房企，特点是腰部房企，不大不小；缺点是：人心不足蛇吞象。典型代表：蓝光，当代。在这之前，我们先来了解下，房企在开发过程中用钱的几个关键地方。第一阶段：从拿地说起，一般房企拿地的钱会有一部分自有资金（也会有股权出让或者拆借），等到拿完地以后，会找前融机构（一般指基金或者信托公司）融资，一般占土地款的40-50%，利率在12%左右，部分央企、优质民企利率会低一点，施工方进场施工，先垫钱施工，等有销售回款了再行支付。第二阶段：施工至可销售阶段，有了预售证，会找银行做开发贷，跟前融一样的金额，利率会低好多，大概在6.5%左右，部分央企、优质民企利率会低一点，然后用开发贷的钱把前融机构的钱还了，借低还高。第三阶段：销售回款的钱滚动起来，还开发贷，支付工程款等，这样一个项目就滚动起来了。举个简单例子：比如总投资20亿项目，土地金7亿中自有资金占3.5亿，再加上几千万的各种费用，总共不到4亿就可以撬动20亿的项目（有股权出让的项目自有资金更低），其他都是各种融资。但蓝光和当代好多项目玩的更大，比如7个亿土地金都是各种合作方借，前融机构拆借，自有资金只需要几千万就可以撬动20亿的项目，杠杆率高的惊人。当然这种现象遇到顺风顺水的市场没有问题，市场一旦下行或者融资收紧，最先倒下去的肯定是这类房企，你不倒谁倒。

开盘前资金使用情况

时代造就企业，更造就了企业背后贪婪的个人，人有多大胆，地有多大产，人心不足蛇吞象。相信只有常怀敬畏之心的人和企业，才能在历史的惊涛骇浪中生存下来。