业主依照法定程序可以解除物业服务合同「民法典物业拒绝移交」

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《民法典》第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人员的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人员，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

根据《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

而根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

《民法典》仅规定“双三分之二”参与表决，如果过半数通过，则实际同意比例为“双三分之一”，实则降低了解聘物业服务人通过表决的票权与人数比例。

《民法典》在赋予业主任意解除物业服务合同的权利，同时也为了平衡行使解除权对物业服务人的损害，规定了赔偿相应损失的责任。

【相关案例】

湖北省武汉(2020)鄂0115民初4756号物业服务合同纠纷

裁判结果

一、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离武汉市江夏区美加史丹佛公馆的物业用房；

二、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将武汉市江夏区美加史丹佛公馆营销中心场地恢复原状；

三、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会移交武汉市江夏区美加史丹佛公馆全部的物业相关资料（包括1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必须的其他资料）；

四、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会移交武汉市江夏区美加史丹佛公馆剩余公共收益383109.73元；

五、驳回武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费200元，由武汉美家物业管理有限公司承担负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

本院认为，原告召开业主大会，选举了业主委员会，并向相关部门进行了备案，会议双半数通过解聘被告并授权原告以公开招标的方式选聘物业服务企业的决议，该决议也向有关部门备案。根据《民法典》的规定，且根据《前期物业服务合同》第三十五条、第三十七条的约定，因此原告解聘被告并要求被告搬离美加史丹佛公馆的物业用房，要求被告向原告移交美加史丹佛公馆全部的物业相关资料，以及移交相应公共收益，有理合法，本院予以支持。关于公共收益剩余部分，原告与被告已结算，为383109.73元，本院予以认可，被告应及时移交。

本案的诉争焦点在于，业主委员会是否有权更换前期物业管理公司，是否有权更换取决于一个前提，即选聘和解聘物业管理企业是否经本区域全体业主所持投票权的三分之二以上表决通过。在开发商将小区建成后，因小区业主大会未召开，业主委员会尚未成立。为了方便小区物业的管理，及时为业主提供相关服务，开发商委托物业管理公司提供前期物业管理服务。当小区业主大会召开，选举出业主委员会后，业主大会便有权决定是否续聘或者另行选聘物业公司提供物业管理服务。业主大会决定解聘前期物业管理企业后，物业企业应当交还小区业主所有的财物、利用公共部分所获收益资金等全部设施和相关资料。本案中，法院查明，小区业主大会的召开是在物业所在地街道办事处指导下成立的，成立后即向街道办事处进行了备案，其成立和表决符合相关法律程序，所投票数计数合法。业主大会物业公司以业主委员会的选聘行为未得到小区全体业主三分之二比例表决权票数同意为由不同意终止合同于法无据。

《物业管理条例》：

(1)第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

(2)第十二条业主大会筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项，“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”；决定选聘和解聘物业服务企业的事项，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

(3)第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会执行业主大会的决定事项。因此，小区业主大会的决定对前期物业管理企业具有约束力，根据开发商和物业公司签订的前期物业管理协议，小区业主委员会成立后，前期物业管理协议自行终止，由于超过三分之二以上的业主对被告公司的管理服务不满，要求选聘的请求法律是支持的。

案例解读

（一）物业无权占有业主共有部分

本案中，物业管理区域内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间及物业服务用房和其他公共场所、共用设施属于业主共有”，因此本案的诉争区域属于业主共有部分，物业服务企业未经许可的占用行为为无权占有。

（二）物业应当移交诉争区域

被告不再是物业项目的物业服务人，故其无权占有包括物业管理区域在内的物业共用部分。业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行物业共用部分的移交义务，并且退出物业管理区域。

（三）拒不移交的法律后果

新老物业交接一直是“老大难”的问题，本案中，被告对诉争区域不享有所有权，却实际占有诉争区域，拒绝将诉争区域移交于原告，故原告可以依法向人民法院起诉，并要求被告移交物业共用部分。对老物业拒不退出物业管理区域的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正或处以相应金额的罚款。

《物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物业管理条例》

物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

(一)道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

(五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：(一)移交物业共用部分；(二)移交档案和资料；(三)结清预收、代收的有关费用；(四)物业服务合同约定的其他事项。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

《民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。