属于零售房地产的是「零售型银行的概念」

今天给大家普及一下属于零售房地产的是「零售型银行的概念」相关知识，最近很多在问属于零售房地产的是「零售型银行的概念」，希望能帮助到您。

上回咋们谈了KA卖场的话题，有小伙伴私信我，觉得不过瘾。今天我们就扩展一点范围，探讨一下地产型零售。

注意哦，是地产型零售，不是地产零售。不是卖房子。

为什么叫地产型零售呢？是因为有人把零售生意归结了五类。

第一类是以购物中心、百货大楼、商场为代表的“地产型零售商”；

第二类是以大超市为代表的“搬运型零售商”；

第三类是以便利店为代表的“服务型零售商”；

第四类是以阿里巴巴、京东等电商企业为代表的“平台型零售商”；

第五类是以服装、家具、休闲食品等行业品牌连锁门店为代表的“制造型零售商”。

这个分法有没有道理呢？我们后面写文章一一探讨，今天我们先讨论一下为什么购物中心、百货大楼、商场等会被称为地产型零售。

上个世纪八九十年代的中国乡下，赶集应该是商贩、村民和我们这一代人共同的美好记忆。但那时候我却有点郁闷，因为我们村距离集镇的路程有点远，导致赶集很不方便。

所以，我从小心里就想：为什么集市不能设在我们村呢？这个问题一直我长大后才找到答案。我观察发现，集镇所处的位置正好是我们那个乡镇的交通要塞，它不仅和各个村的通达性都很好，同时也是通往县城的必经之地。因此，把集市设在这里，对所有赶集的人来说，最方便。

最方便，人员也就最容易集中，人员集中人气就旺，人气旺生意就好做，就可以容得下更多的商铺。而更多的商铺意味着更多的选择，又会吸引更多、更远的村民来赶集。这样良性循环下去，集镇的规模就越来越大了。

集镇上的原住民“近水楼台先得月”，很多人不再种田了，而是改行做生意，成为最早一批的个体户。

用现在的话来说，我们整个镇其实就是一个商圈，而集镇就是商圈的中心。集镇的形成能够延伸出很多有关商圈和商业零售的启示：

第一条启示是，商业集聚之地才好做生意。尽管在村里也可以开杂货铺，尽管集镇上房租贵，竞争大，但集镇上的门店因为集聚形成了规模，吸引力更大，能够辐射至更广泛的范围，覆盖更多的消费人口，因此仍是更好的生意地点。

我后来看书发现，这个道理是有科学依据的。美国学者W.J.REILLY于1931年借鉴牛顿的万有引力法则提出的零售引力法则：一个城市或者商业中心对周围地区的吸引力，与它的规模成正比，与它们之间距离平方成反比。

距离的因素也解释了为什么我们村的人会嫌集镇太远。试想，要是处于交通发达的城市地区，我们村的人定然不会老大跑到我们集镇上去消费，而是会选择离我们村最近、最方便的商业中心。

这也就是说，零售引力或者辐射距离不可能无限远，每一个商业中心、每一个门店都会自己的“势力范围”。当然，要是开一个门店，能够吸引全国人民都来逛，那就发大财了。电商对于传统零售逻辑的颠覆，主要就在于此。

第二条启示是，商业中心是有等级体系的。村里有零星的小卖铺子，集镇有很多商铺集中，而县城的商业形态则更加集中、多样。比如，村里的铺子只卖零食、日用品，要买衣服、化肥就得去集镇上。而如果是要买辆车，就得去县城。而如果想要买进口奢侈品，那可能得去省城。

我后来上大学才明白，这其实就是城市地理学上说的“中心地理论”、“中心地等级体系”等表述的意思。规模越大的商业中心业态越丰富，吸引力就越大，“势力范围”也更大，等级也就越高。

中心地理论和城市商圈

这里多说一句：上面这个图是正儿八经的学术图，但是小伙伴们仔细观察一下，就会有一个疑问：为什么城郊可以出现大型商业中心，而城区除了CBD之外，不能出现另外一个大型商业中心呢？

这其实是一种“灯下黑”现象。科学的解释是，中心地理论认为高等级的商业中心会把它辐射范围内其它商业中心的职能替代掉，因为高等级的商业中心同样可以提供低等级的商业服务。

这段话用大白话表述是，城市CBD里面不仅有法拉利的展厅，也会有卖品牌服装的商场，甚至是卖牙膏牙刷的小商店，因此城市CBD附近不再需要有另一个单独的大型商业中心。

相应地，住在市中心的人享受高等级商业中心带来的业态丰富和便捷之外，同时得承担高等级商业中心带来的高物价、高消费。

而城郊商业中心因为避开了“灯下黑”区域或者说距离城市CBD足够更远了，所以可以有更大的规模，进而称为仅次于城市CBD的高等级商业中心。这也是很多城市新城选址时，一定要找一个离主城区很远的郊区的重要原因之一。

第三条启示是，不管是乡村，还是城市，商业中心的形成过程很漫长，原因很复杂，可能是交通区位、城市规划、历史文化等多重因素共同作用的结果。因此，越是高等级的商业中心越难以形成，数量越稀少。城市CBD更是只有一个。

所以，优质、成熟的商业物业具有天然的稀缺性和不可复制性。

“黄金地段、发财旺铺”很有限，先到先得，后到没得。

所以，作为需要依托高等级商业中心的零售业态，多家百货零售行业上市公司的招股文件都提到商圈和选址进入壁垒。

比如，翠微股份（603123.SH）在2012年招股说明书中表示：城市的核心商圈大多已经被现有百货零售企业所占据，并对消费者形成一定的品牌影响力。因此，新的进入者需要花费很大的经济代价和市场培育时间才能替代或消除商圈和选址壁垒。

商业地产对购物中心、百货商场类零售的基础性作用如此突出，是人们为什么把这类企业定义为地产型零售的原因。

商业地产如此重要，以至于A股F52零售业下46家公司，多数都涉足房地产开发业务。而华润置地（01109.HK）、恒基地产（00012.HK）、大悦城（000031.SZ）以及等着上市的万达商业地产等，也把自己开发的商业地产，大把大把地留在手里。

万达商业地产2015年提交的招股说明书披露，截止2014年底，它持有的商业物业达1771万平方米，华润置地则为341万平方米。而到了2019年，华润置地持有的商业物业已增长至1106万平方米。

而且，这些物业通常都是很挣钱的。以华润置地为例，2017-2019年，它旗下的购物中心租金收入占零售额的比例分别为13.97%、14.49%、14.17%。也就是说，作为消费者，你在它的万象城消费，有约14%的钱是华润置地收走的租金。而按照评估价值计算的7个万象城项目2019年租金回报率平均值超过了12%，远远高于住房市场1-2%左右的租金回报率水平。

华润置地2019年几个购物中心项目的评估价值和租金收入（单位；亿元）

恒基地产（00012.HK）年报则披露，2019年香港GDP和零售业销售总额分别下跌1.2%和11.1%，但它的租金收入却上涨了2%至港币73.14亿元。其中，光是国际金融中心项目，就贡献了21.35亿港币的租金。

如此旱涝保收、穿越牛熊的生意，地产大佬们怎能不爱，又怎么舍得轻易放手。所以，假如你是地产型零售行业的参与者，不管你是商场的小股东或者大老板，还是商场商铺经营者，一定得了解一下这个零售业的重要参与者——房东——持有和运营商业物业的地产商。

因此，解释了什么是地产型零售还不够，还得更进一步，说说地产型零售生意和地产商是怎么样的关系，以及购物中心、商场等是怎么展开生意的。

我们下一篇文章接着聊。

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