广州天河北新鸿基峻林「天河臻林」

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天河北 | 峻林

新鸿基几乎就是豪宅的代名词，是香港乃至全亚洲最大的开发商之一，经他手打造的产品都经得起市场的考验，广州三大顶级商业体，太古汇、天环广场以及IGC，其中有两个就是新鸿基地产打造，回顾2010年新鸿基在广州的首个商业作品天环广场，谁能想象得到，新鸿基不仅将当年陨落的宏城广场焕然一新，同时将其推向广州的顶流，让广州城的潮流时尚度有了一个质的提升。

时光倒流至2000-2010年，天河北就是广州的标杆，63层中信广场在那时是广州的标志性建筑，30多层写字楼林立，拥有直达深圳-香港和谐号的广州东站，这些构成了当时广州的高端生活圈。因此，天河北在过去很长的一段时间都是顶流区位，房价站上了高位，成为楼市中的名门望族。

天河北-珠城，这一条城市新中轴线，是广州的核心，聚集了广州最优质的人口、产业、商业以及市政配套。随着这几年的发展，即使城市的核心转移向珠江新城，天河北依然有相较于珠江新城的一个优势，就是教育配套，很多家长们买华阳为了什么，不就是奔着天河的直升来的，而且还是天河区教育资源的第一梯队。

一、楼盘印象

峻林，天河北板块最知名的豪宅小区，由香港新鸿基地产开发，分三期开发，一期B1、B2栋2013年底交楼，二期B3、B4栋2015年中交楼，三期B5、B6、B7栋2019年初交楼。

优雅、奢华、简约，是我对它的第一印象，没有过度绚丽地去展示其高贵，看他的周围和所处的地段，我形容它是拥有最便捷、丰富的生活烟火味的高端住宅，出则繁华，入则宁静。

二、小区缺点：

1、周边城市面貌：作为豪宅的标准去看峻林，其周边的环境对不起这个价格，北边是52层的林和村回迁房，挡住了北向望山的景观，东边是旧小区，与峻林崭新的外立面形成鲜明的对比，南边为消防局25层高宿舍楼，所以只有25层以上方可看到景观，东边林和东路一路向南，不堵车10分钟即可到达珠江新城，当然这条路也出现常年塞车的情况。。

2、园林景观：我幻想的豪宅园林景观，应该是那种亭台楼阁、小桥流水，但进了峻林，还是感到有些许失落，没有看到特别惊艳的园林景观，峻林的小区园林不大，5分钟都不用就能绕完一圈，但与小区外的面貌相比，里边显得更加清净，但也会被底下地铁轻微的震感给拉回现实，可能是因为恰逢雨季，B5-B7栋北面近林和村回迁房的绿道有不少成群的蚊虫飞行，这也让我在行走的时候不得不加快脚步避开。

三、小区优点：

1、产品定位改善：峻林在天河北板块是当之无愧的老大哥，豪宅盘中的次新盘，主打大户型，最小的面积为125房3房，3房占比高达60%，因其是香港新鸿基物业开发，当初售卖渠道主以香港中介为主，所以业主多为港人、华侨，目前业主与租客比例7:3，租客以日企高管、大使馆的外国友人为主，可见峻林的居住体验上是过关的。这里很多拳头户型在二手市场上供应量极少，几乎没有放盘出来过，可见小区业主们对于尖货是非常惜售的，后面会给出稀缺好货推荐。

2、物业服务：峻林的物业为新鸿基全资附属的启胜物业，在香港管理着多个半山豪宅，有着顶级管家的称号，在峻林，每个大堂都配备专门的管家服务，定期巡查，对于住户的情况会比较清楚，基本上都能清楚哪层为租客，哪层为业主，出入的管控也很严谨，探访或者看房客户都需经过业主的确认方可进入。当然，小区的物业对于每一个业主、租户或者是探访人员都非常友善，见面面带笑容。

3、名校一条龙：拥有天河最好的小学之一，加上100%直升广州中学的资格，也是众多鸡娃家长选择天河北的原因，而且峻林匹配的是三校区中最好的华阳小学本部。但要注意的是，天河北的几家小学（旭景小学、龙口西小学、天府路小学、体育东路小学兴国学校、华阳小学）在去年就做过学位预警，即便是现在买入，也不能确定100%确保能入读对口学位，有可能会统筹到片区内其他小学入读。

4、天河北最大的小区会所：峻林内部打造了3000平米的独立私属会所，拥有私家宴会厅、咖啡厅，同时引入高端健身品牌火石健身，室内外双恒温泳池，这可是匹敌珠城高端公寓天銮的配置。

四、小区配套

1、教育：

幼儿园：童莘幼儿园（私立）、天润幼儿园（公立）、荟雅幼儿园（公立）

小学：省一级小学，华阳小学（本部校区），三校区最好

初中：省一级中学，广州中学

2、医疗：天河区妇幼保健院、中山大学附属第三医院、南方医院白云分院

3、商业：新鸿基宏城广场、天汇广场、东方宝泰、天宜、威斯汀酒店等配套，业主自动获得新鸿基宏城广场、天汇广场两大shopping mall的VIP身份。

五、板块利好

地铁线路规划L11及L18的建成，这两条线路的含金量在广州可排前列，L11可实现中心区换乘，L18从大湾区规划出发，链接广州重要交通枢纽及产业聚集地，实现1站到广州CBD冼村站、2站到达电商总部磨碟沙站，40分钟到南沙横沥；在规划的众多TOD中，广州东站当属城市核心的TOD，对高净值人士而言，出差如同家常便饭。大湾区时代，湾区各城市间的交流必定更加紧密。

六、产品推荐

峻林的户型面积大致分为三个档次，126-160方的3房，206-296方的4房以及300-460的大平层，客群以改善为主，最小面积为125方3房，139方南向3房2卫是峻林整个楼盘里最稀缺的户型，3房全南向望天河北商圈，北向3房中最优的户型当属B2、B4栋的143户型，免豪宅税，比139方户型，主套还多出个阳台。4房最好的为B5栋260方4房3卫，南北对流，东南方向望小区园林，龙口西全景，珠江新城东。

24号亲眼看着南向139户型从1100扶摇直上2000 ，一度需要验资看房抢房，北向129、139户型住家买家中会面临富力天河华庭143南向户型碾压，即便在看重金融属性的投资买家眼中，其虽有高总价金融属性的助力，也会受珠城中区、琶洲的总价约束明显，流动性存疑。

总结：

不难发现，从地段、配套、产品、服务，峻林在每一项都奔着顶配标准去的，中轴线除了世茂天越勉强搭边，目前无其他次新楼盘供应，新与设计现代是它在华阳最明显的优点，这一点也造成了看上峻林的，一定看不上富力的跃式与中怡的楼龄学区，一旦赋予它华阳学位的标签，你便会发现厨房一字型、北边车站、西南边环路、东边林和东、门口单行线、大户型四五个卫生间等都不是缺点，在华阳的标签下，你依旧可以给它打高分，但160平 ，230平以上的买家，又岂会看到你华阳的标签呢，因此139平以上的户型，24号认为在后市会仿越秀经验，即受珠城中区的总价约束明显，流动性存疑，豪宅的定价逻辑除了金融属性，还有生态资源，以商务目的催生的林和，自然是不具备的。