天津河北区商圈「天津环城四区哪个潜力」

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天津商圈的发展，在“聚是一团火”的传统核心区之外，又呈现“散落满天星”的扩张趋势——滨江道、鼓楼、水上这些传统的城市级商圈缩小，同时新的区域商业中心不断涌现。

2021年天津新开业了不少商业项目，河西津悦城、南开仁恒伊势丹、生态城季景天地商场、开发区天津K11 Select等核心区新商点外，东丽、大港、蓟州的万达广场，东丽、生态城、蓟州的爱琴海购物公园，滨海和宁河的吾悦广场等知名连锁商业继续布局天津外围。

繁华业态雨露均沾，2022年开始，天津的商业分散扩张之路还在继续，先从市区和环城盘点起…………

市内六区

一句话点评：旱的旱死涝旳涝死，和平、河西、南开密集之上更密集，主要是补充空白和迭代更新，河东、河北、红桥点式分布，新规划匮乏。

和平

仅10平方公里的和平区，本身就是一个大的商业中心和文化中心，商圈发展更多的是迭代更新。

【和平路】和平印象城（2022年）

城纪城市更新一文中提到的和平印象城，是由印力接棒原万达广场，拟在原百盛、沃尔玛、国美电器、万达影城四栋空置楼宇之上重塑的商业综合体，目前已启动招商，预计2022年亮相。

改造后和平印象城体量将约达13万平，印象花园、印象艺术中心、印象集市、和平之丘、探索印象、印象山谷和ICON天津等功能空间交错布局，重点吸纳首店、旗舰店进驻，打造天津“首店磁力场”，带动和平路商圈更新。

【滨江道】国金购物中心（2023年）

作为天津国际金融中心城市综合体中的高端商业项目，国金购物中心建成后预计总建筑面积约28万平，计划于2023年开业，未来将成为天津市乃至北方地区品质最高、品牌最全、规模最大的顶奢级购物中心。

河西

在河西的商业中心版图上，已有的阳光新业、凯德Mall、泉汇购物广场、中冶和悦汇、大岛商业广场、山姆会员梅江店及新开业的津悦城，能够覆盖大部分片区，痛点和空白仅剩新梅江，所以中海的综合体项目，都盼着呢。

【新梅江】天津环宇城（2022年底）

天津环宇城位于梦湖西道与解放南路交口，是地铁6号线解放南路站上盖商业，将打造12万平的城市级标杆购物中心，预计2022年底竣工。

集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化等消费功能于一体，发展首店经济、老店经济和夜间经济，不仅会是新梅江的第一个商业Mall，填补区域缺乏大型商业体的空白，且一举补充板块高端商业的短板，并与一侧住宅区构成典型TOD模式下的城市社区生态圈。

南开

南开商业节点，南边有时代奥城和鲁能城购物中心等构成的水上-奥体商圈；西边有熙悦汇综合购物中心；北边有城市级的大悦城、西南角地铁上盖综合体天佑城，以及2021年伊势丹入驻仁恒海河广场带来的老城厢商圈更新。

未来三年内南开预计新增或改造的商业，暂时没有看到确切的项目消息。

河东

海河沿线的嘉里汇购物中心、后广场的远洋未来广场、津滨大道的万达广场和爱琴海购物公园，构成了河东区现有的商业大三角格局。

接下来可以期待下同样是海河沿线的直沽商贸步行街项目。

【大直沽】直沽商贸步行街

河东区将以十八号地块和大直沽酒厂地块开发为契机，打造直沽商贸步行街及酒文化博物馆，充分融入大直沽的历史文化元素符号，未来还将在大直沽中路上建设仿古的直沽商贸步行街牌楼，与天妃码头牌楼遥相呼应。目前，街区规划已经初步制定完成。

河北

河北区的区域型商业尚待发展，目前仅万福商业广场北宁湾有一定辐射力，以诺德广场等为补充，南部海河板块亟待首创天阅海河项目配套的港铁·天阅Mall。

【海河板块】港铁·天阅Mall

作为约60万㎡TOD城市综合体首创天阅海河的自持商业，港铁·天阅mall建面约9万平，由首创置业与港铁集团联合打造，规划上将购物、休闲、河景三者结合，在海河上游区引进“轨交＋物业”模式，建成后将完全由港铁集团运营。

红桥

红桥目前的商业中心集中在南部，陆家嘴中心 鹏欣水游城，与南开大悦城形成合力之势。

新的大型商业规划目前同样不见确切项目。

环城四区

一句话点评：大盘配套和商业MALL产品线为主，或靠近规模大盘，或分布于主干道和轨道节点，覆盖面西青＞东丽＞津南＞北辰。

西青

西青的成熟在商业领域也有鲜明体现，几乎每个环外居住区都有两个及以上的购物中心，接下来新增的商业节点也是环城最多的，有钱就是豪横。

中北镇，以永旺中北店为核心的商圈更新，大悦春风里将落地于原新城中心。

精武镇，卓尔世界城和精武爱情广场一北一南。

梅江南和大寺，北部将补充上龙湖天街，南部现有永旺梅江店 印象城，新增万达广场。

南站及周边，社会山广场基础上将新增两座万科广场，以及奥特莱斯、富游城等商业项目。

【中北镇】大悦春风里（2022年）

天津第三座大悦城大悦春风里购物中心，是大悦城控股旗下首个轻资产管理输出的大悦春风里项目，由新城中心二期及永旺南两个载体组成，建筑面积约15万平，将与永旺购物中心形成错位，预计2022年开业。

【中北镇】华侨城运河水街（2022年）

华侨城运河水街文旅项目位于中北镇东部，整体经营业态包括教育机构、咖啡厅、相声茶馆等文化旅游产业，建成后将成为集旅游度假、休闲娱乐和创意产业为一体的新型生态旅游景区。

项目目前正处于主体建设和基础建设阶段，若不受大运河保护政策影响，计划于2022年下半年开街。

【精武镇】卓尔西悦城（2022年）

卓尔电商城南侧之间的正在建设的卓尔西悦城（卓尔世界城/卓尔梦想特区），拟打造“奥特莱斯 LOFT”特色商业小镇，同时兼具Mall功能，规划如特色餐饮、豪华影院、休闲娱乐等更多体验性业态，按原计划工期是2022年6月竣工。

【精武镇】精武爱情广场

京华道（精武镇9号）地块规划为“爱情广场”商业项目，拟建设汽车展销业态、体验式购物中心、精品商业街区等于一体的城市综合体，业态为高层商业综合体与金街，其中商业综合体地下2层，地上局部6层；金街地下2层，地上2层。

【梅江南】龙湖天街

龙湖旗下商业IP“龙湖天街”首次进驻天津主城区，为龙湖天曜项目的配套综合体，建面12万平，建成后将弥补梅江板块的大型商业短板。

【大寺】赛达星悦中心/万达广场（2023年）

项目是万达携手电子城打造的商业综合体，占地约6万平，总建面约28万平，其中A区1-4层为写字楼，B区为万达广场，涵盖一站式购物、电影院线、儿童娱乐、餐饮、舞台演绎等，目前已在建，预计2023年下半年完工交付。

【杨伍庄】翡翠大道万科广场

万科广场天津翡翠大道项目位于赛达大道与才智道交口、杨伍庄地铁站旁，在翡翠大道住宅的西端，属万科配套的商业Mall，建筑面积约4万平。

【张家窝】万科广场

万科广场张家窝项目位于万科四季花城南侧，东侧为湿地公园，地上建筑面积约7万平，为涵盖购物、餐饮、娱乐为一体的集中型商业综合体。

【南站】奥特莱斯（2023年）

杉杉商业投资打造的奥特莱斯商业综合体，位于南站商务区枫雅道南侧，建筑面积18万平，预计2023年投入运营，含高端奥特莱斯、餐饮商业街、亲子乐园、电影院、超市等业态，预计引入250家以上国际国内名品折扣店。

【南站】FOLIDAY复游城

复星FOLIDAY复游城西青项目，占地面积约1800亩，建筑面积约200万平，建设内容主要包括室内冰雪世界、主题乐园、商业商务街区、康养中心、地中海俱乐部、精品酒店、国际教育、亲子俱乐部、文化和创意办公等，打造一站式商务休闲度假目的地。

东丽

东丽商圈目前主要集中于轻轨沿线，以新业广场和万达广场为核心，今年新立板块的东丽万达广场也已开业，原红星美凯龙东丽店将改造为爱琴海购物公园。

接下来东丽的商业布局，一个重中之重是津滨大道沿线、以4号线与10号线交口为核心酝酿的新商圈，另外的就是华明、东丽湖、军粮城等偏远板块的商业配套补充。

【津滨大道】东丽山姆会员店（2023年）

山姆会员店是沃尔玛旗下的高端会员制商店，在天津2016年9月开业的梅江店是首家，东丽店是继海洋高新区店的第三家，位于津滨大道以北，是上东金茂府项目配建的商业，目前正在施工，预计2023年营业。

【津滨大道】览秀城

览秀城同样是金茂旗下的商业品牌，规划为智慧科学城的商业综合体配套资源，但目前的推进进度还不好说，一个靠谱的消息是2021年10月的海河国际消费高峰论坛，天津览秀城项目已经签署了投资协议。

【华明】日月湾商业广场（2022年初）

华明街3.8万平的建邦时代汇三期日月湾商业广场，位于东丽弘贯道与六经路交口，规划有商超、影院、餐饮、儿童娱乐等区域。目前超市、影院及肯德基、必胜客等已进场装修，另有西餐酒吧、KTV等已签订租赁协议，预计2022年年初开业运营。

【东丽湖】万科与宝能商业项目（2022-2023）

东丽湖商业项目在建工程有万科商业载体（东丽湖公交站旁），预计2022年投入运营。

宝能商业载体，预计2023年底投入运营。

【军粮城】Seedplaza种子广场（2024年）

Seedplaza种子广场为实地蔷薇国际项目配建的商业，整体体量6.8万平，由地上三层、地下一层组成，停车位300余个，预计2024年10月份运营。

津南

津南的商业布局同样非常清晰，区域级核心为辛庄永旺商圈；咸水沽传统的月坛商厦外，在建6号线二期终点站周边又形成了以新城吾悦广场为核心的新商圈，辐射咸水沽南部和海教园。

接下来的商业发展也都是跟随住宅项目落地的配套，比如新兑现的富力星光大道商业街项目，樱花大道和星芒主题乐园，补充咸水沽的消费和娱乐需求。

【天嘉湖】中海国际公园城A1商业

中海国际公园城A1商业，位于天嘉湖大道与幸福路交口，占地面积约2万平方米，总建筑面积约4万平方米，集餐饮美食、生活配套、儿童亲子、精品零售、休闲娱乐为一体，是天嘉湖板块体量最大的体验式商业综合体。

北辰

北辰商业资源的落后主要在于兑现能力，目前还没等来特别像样的商业体，但规划是很丰满的。

【宜兴埠】未来城商业街（2022年）

宜兴埠大盘未来城300多万平的总体量里，有约80万平的商业规划，涵盖金融商务区、商业综合体、老街商业、社区底商、成品 LOFT等多种业态。

其中宜兴埠老街商业街分布于项目中心7A、8AB及4A地块，总建筑面积3.8万平。其中4A地块计划与地铁3号线宜兴埠站接驳、2022年4月交付；7A地块预计2022年12月交付。

【淮东路】王府井购物中心（2022年）

该项目位于淮东路东侧与北辰道交口、地铁5号线北辰道站旁，总建筑面积约为25万平，原规划为北辰永旺梦乐城项目，后因多种因素，永旺日方中止，经北辰区与北京王府井集团接洽达成合作意向，改为落地王府井北辰购物中心，目前规划验收已完成，招商工作同步启动，预计2022年开业。

布局了1.5万平的儿童空间和2万平的餐饮区域，并引进杜比视界电影院、超大会员制仓储超市及潮牌电玩设计师店，配合运动、书店、家居、服饰等一站式全业态组合，建成后将是当之无愧的北辰商业中心。

【淮东路】星河COCO Park

星河COCO Park项目位于淮东路与龙门东道交口西北侧，同样为5号线地铁上盖，和北辰王府井就隔了一站地，包括一座5层的商业综合体和两座写字楼，总建面约19万平。

其中综合体规划约5.5万平，定位为时尚品质、潮流生活、体验型购物中心，包含快时尚、运动服饰、时尚餐饮、主题餐厅、电影院、游艺娱乐配套、儿童游乐、超市等商业业态。

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