万达轻资产转型缓慢「制造业轻资产转型」

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编者按：

百年老店是许多优秀企业追求的梦想。一家企业的繁荣发展，和经营模式选择、管理体系构建和资本运营息息相关。

从福利分房时代进入到商品房时代，房地产业的发展可谓一路高歌，行业的财富魔方就此打开。

这期间历经数不清的政策调控，而在这场大潮中弄潮的房企们也是历经浮沉。万达集团就是其中的老牌房企之一。

"三十而立"万达年会上，其创始人王健林曾总结道，2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。这一年，王健林公布了商业地产、文化集团、影视集团、金融集团、网科集团的收入状况。

历经沧海桑田的变革之路，纵观目前万达集团的官方简介，公司已经发展成为以现代服务业为主的大型企业集团，旗下包括商管集团、文化集团、投资集团。

时光荏苒，历经近5年，万达的转型之路是否有了实质性进展？即将在港交所踏上新征程，万达商管的新故事能否打动资本市场？未来要驶向何方？大公房产深度观察。

2017年，万达集团遭遇了罕见的债务危机。

在万达2017年初举办的年会上（2016年年会），王健林演唱了一首《一无所有》，结果竟一语成谶。

"一无所有"成了那一年王健林和万达的真实写照。

或许正是因为那次危机，使王健林感受到了压力，从而更加坚定了万达轻资产转型的决心。

2018年3月1日，万达发布公告称，公司名称已于2月22日更改为万达商管集团。虽然"万达商业"和"万达商管"两个名称仅有一字之差，但对于万达而言，却是一次脱胎换骨的经历。

在2018年底的工作总结会上，王健林撂下句狠话："万达2019年内要剥离所有房地产业务，一平方的房地产也不开发。"自那以后，市场上就很少听到万达拿地的消息了。

从如今的行业现状来看，万达提早进行轻资产转型，似乎帮助其在一定程度上躲过了"寒冬"。

在很多人看来，王健林这一决策是高瞻远瞩，极具先见之明。殊不知，当年的万达也是经历了颇多磨难，从而使王健林下了壮士断腕的决心。

轻资产转型：危机中寻找转机

在万达2018年初举办的年会上（2017年年会），一首《歌唱祖国》响彻会场，所有人都沉醉在激昂热情的气氛中。

看着这副场景，在债务压力笼罩之下奔波了一年的王健林，终于憋不住心中的苦闷，偷偷抹起了眼泪。

"我是一个极少流泪的人，但是刚才我激动得热泪盈眶。30年万达真是不容易，但是我们一步步走到今天，万达要永远做中国民营企业的典范。"在致辞环节，王健林湿着眼眶，看似真情流露，实则五味杂陈。

后来，他向外界坦言："2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。"

回首2016年万达年会，王健林登台连唱了四首金曲，彼时身处一片祥和气氛中的王健林似乎并未察觉到，一场与万达前途命运息息相关的危机正悄然而至。

危机来的就是这么突然，2017年5月，万达失去了大马城项目；6月，万达被证监会排查授信风险，随后遭遇"股债双杀"；7月，银监会要求对万达在海外的六个项目严格管控。

至此，万达债务危机全面浮出水面。

为了缓解债务压力，2017年7月，王健林"断臂自救"，将13个万达文旅城和77家酒店打包出售给融创和富力，达成了一场被称为"世纪并购"的交易；同年年底，万达网科又进行了超过50%幅度的大裁员。

2018年初，万达发出公告，宣布出售伦敦和悉尼等地的海外项目"回血"。同年1月，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达签订战略投资协议，注资约340亿元人民币，收购了万达在H股退市时引入的投资人所持有的约14%股份。

同年2月，阿里巴巴、文投控股与万达签订战略投资协议，以每股51.96元收购万达持有的万达电影12.77%的股份。其中，阿里出资46.8亿元、文投控股出资31.2亿元，分别成为万达电影第二、第三大股东。11月，万达又以4.12亿美元的价格将位于美国加州洛杉矶的OneBeverlyHills地块卖给了伦敦房地产公司。

一系列的资产"大甩卖"缓解了万达的资金压力，也加速了万达向轻资产模式的转型。

2018年3月，万达宣布更名为万达商管集团，在转型路上越走越远。

但是细究下来，2015年才是万达开始向轻资产模式转型的元年。

在2015年初举办的中国绿公司年会上，王健林就表示，万达的第四次转型于2015年初开始实施。这次转型分为两方面：从空间上看，万达从中国国内企业转向跨国企业；从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

至于转型原因，综合王健林在该时段的各类演讲能窥探一二。王健林曾提到，房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。二是房地产现金流不长远。"一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。"

基于这两点认识，王健林开始谋划布局万达的转型之路，目标则是发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业，即向现代服务业转型。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，万达转型选择了去地产化的商业管理模式，以及选择了轻资产模式，可以有效避免地产行业的强周期以及现金流的不可持续，实现自身的长期、健康与可持续发展。

而2017年的危机，加强了王健林促使万达转型的决心，在2018年初的新春团拜会，王健林做了五分钟的简短致辞，"（风波）对万达来讲，坏事变好事，这场风波使我们认真彻底地调整我们的经营战略，甩掉一些过重的包袱，彻底发展轻资产为主的战略，同时兼顾重资产，现在已经见到一些成效。"

柏文喜认为，彼时的危机对万达后续转型的路径选择有决定性影响，另外万达之前沉淀下来的巨大的资产规模，也成为了挽救万达危局、支持万达转型重要的物质条件。

总之，无论是因为内部因素还是外部因素，轻资产转型很大程度上改变了万达的命运。

梦碎"网科"

万达的转型也并非一帆风顺，2018年，万达的四大产业集团，由商业、文化、金融、网科，变更为商管、文化、地产、金融。网科集团悄无声息地"消失"了，地产业务再次独立了出来。

经过两年多的发展，万达的产业布局再次发生转变。据官网最新信息，万达集团已发展成为以现代服务业为主的大型企业集团，旗下包括商管集团、文化集团、投资集团。

商管集团旗下包括万达广场、万达酒店发展、商业规划研究院；文化集团旗下包括影视集团、体育集团、宝贝王集团、文旅项目、国际医院、文旅规划设计院、字画收藏；投资集团则主要从事物业开发，全国所有的万达广场、万达酒店、万达城、万达茂、万达小镇和住宅项目均为其投资开发。

在现如今万达的产业板块中，已经找不到曾经轰轰烈烈布局的网科业务的身影。

据了解，早在2016年10月，万达内部进行了大调整，网科集团也在这次调整中，从金融集团中独立出来。分拆之后，原万达金融集团旗下的保险、投资业务归于新万达金融集团；飞凡信息公司、快钱支付公司、征信公司、网络数据中心、海鼎公司、网络信贷公司则纳入网络科技集团。

此外，王健林还为网科集团组建了一支豪华的高管队伍，好不风光。

彼时，万达网络科技集团总裁由原万达金融集团总裁曲德君担任；前北京银行副行长赵瑞安、前谷歌全球副总裁刘允任、前微软互联网工程院副院长杨晓松、前微软大中华区副总裁徐辉分别担任网络科技集团副总裁职务。刘允任、杨晓松还分别担任网科集团的首席运营官和首席技术官。

据万达网科集团官网此前的介绍，网科集团的愿景是将实业与互联网结合，做成大型开放型平台公司，以大数据、云计算、人工智能、场景应用等技术为实体产业实现数字化升级，为消费者提供生活圈消费服务。

在万达2016年年会上，王健林曾放出豪言："飞凡要力争2018年实现整体赢利，2020年利润过百亿，实现飞凡的整体上市。"

据万达公布的业绩数据显示，2017年网络科技集团收入58.6亿元，完成了年计划的90.1%。

然而现实不会那么一帆风顺，或者说王健林的决策出现了一些偏差。到了万达2017年年会，王健林就变了口风："我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君（网科集团总裁）太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。看来钱不能给得太多。"

之后王健林也进行了反思，"原来方向也有偏差，老想大规模来做，如果就为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。"这或许也暗示了网科集团未来的命运。

最后，高管天团解散、业务停止、大规模裁员成为了老网科的最终归宿。

柏文喜认为，万达网科集团销声匿迹的原因，主要在于传统的地产开发和企业运营思维与网络科技文化、价值观是不相容的。"网科业务后续还会不会再次出现，要看万达此次转型成功之后，网络思维的渗透程度以及万达核心领导层对网络科技的领悟程度。"

在万达2018年年会的报告中，已经没有了网科业务提多的声响，不过，王健林还是提到了相关内容，比如在安排2019年创新任务时，他提到新消费模式的创新，"万达的新消费本质上是线上线下结合的消费模式，万达本身不卖商品，是以线下为主的平台。新消费目的是帮助线下商家提升便捷和体验感。"

王健林坦言，"之前做得不太成功，后来和腾讯合作，成立了丙晟科技，就是在探索把这件事做好。"

值得关注的是，万达与腾讯、高灯联手成立的丙晟科技近年发展得很是迅猛。

数据显示，丙晟科技以其开发的万达广场小程序为载体，实现了368座万达广场的"线上基建"，入驻商户超过6万家，2020年整体销售规模达到28亿。

据万达官网介绍，丙晟科技是由万达、腾讯、高灯合资成立的网络科技公司，万达集团是控股方，持股比例有51%，腾讯则持股42.58%，腾讯系高灯科技持股6.52%。

丙晟科技的成立，也意味着万达放弃了独自开发网络平台业务，转向了合作开发的模式。该公司的成立，也算是为万达的网科集团画上了一个不算完美的句号。

转型未定，万达未来将驶向何方？

2021年是万达转型的第6个年头，万达仍在向现代服务业转型。但是，其中很多具体内容都发生了变化，比如2015年提到的向跨国企业转型，如今也难以取得新的进展；再比如之前提到的涉足电商领域，也基本上无疾而终。

重大转机出现在今年3月24日，万达商管宣布，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

据万达方面撤回上市通告仅5天，也就是3月29日，万达集团宣布，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

工商信息显示，万达商业管理集团大股东已变更为珠海万达商管。而据企查查，珠海万达商管的董事长为齐界，总经理、董事为肖广瑞。

从盈利能力来看，2018-2021年上半年，万达商管的毛利分别为45.5亿元、45.8亿元、63.4亿元、45.1亿元；同期，毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、42.4%；净利率分别为18.3%、9.3%、6.5%、6.2%。

值得注意的是，在2019年，万达商管的毛利率大幅下降，由2018年的41.3%降至34.1%，万达在招股书中提到，主要因为其于2019年停止让商户分摊输电过程中的损耗费。

不过，直至2020年，万达商管的毛利率仍未回归2018年的水平，相较于2019年仅增长2.8个百分点。

整体来看，万达商管的营业收入呈现上升趋势，但其净利润却在逐年走低。由此来看，王健林想要达成对赌协议，还是存在一定的压力。

如今房地产行业融资环境较为严格，万达虽然暂时渡过了危机，但还需要探索未来新的业务增长点，来为潜在风险提前做好准备。

近两年，随着贾跃亭、许家印等企业大佬纷纷涉足汽车行业，王健林也将目光放在了汽车领域，但不是造车，而是探索"卖车"。

8月20日，王健林访问一汽，双方进行座谈交流并签署战略合作协议，围绕打造汽车服务生态等领域开展深入合作。

11月22日，万达集团成立了万达汽车科技服务有限公司，经营范围含汽车新车销售、汽车零配件批发、机动车充电零售等。

12月8日，曾在梅赛德斯-奔驰和福特中国工作过的李宏鹏在个人社交媒体宣布，自己将辞去现代中国副总裁一职，明年1月起任万达汽车科技服务有限公司总裁，负责万达汽车的多元化运营。

从一系列的布局看，万达在地产领域的触角似乎已经收回大半，达到了一"不再把房地产作为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的主要来源"的目的。

但正如王健林所讲："企业转型没有终点，这是企业管理永恒主题。不要以为企业转型几年就完成了，企业转型没有完成时。"

万达是否能达成"改写世界经济历史，成为世界首家大型房地产企业成功转型为服务业企业的样板"的宏大目标，还有待时间和行业检验。