物流地产估值「商品房投资回报率」

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得益于国内经济和电子商务的快速发展，消费市场提质升级，物流行业发展迅猛，催生物流地产价值和需求持续增长，叠加利好政策的不断出台，物流地产发展现新机。

随着房地产市场调控的持续深化，传统住宅开发业务增长天花板逐渐显现，多元化布局成为房企发展趋势。物流地产因其收益稳、风险低的特性已经先后吸引了远洋、绿地、中海等多家房企的布局。

出售香港两货仓 持续整合仓储资源

5月22日，嘉里建设发布公告称，全资附属公司Giant Assets Holdings Limited接受由华润物流提出具有约束力的书面要约。

据此，Giant Assets Holdings Limited同意出售及华润物流同意购买通过两家中间控股公司持有货仓的BELMINTON INC.及DEC LIMITED的全部已发行股本及所有相关的股东贷款，总代价为46.2亿港元。

其中，柴湾目标公司DEC LIMITED通过一家中间控股公司间接持有柴湾货仓。该货仓位于香港柴湾嘉业街50号，总楼面面积为52.13万平方呎，作货仓用途。于2021年末账面值约为22.8亿港元。

沙田目标公司BELMINTON INC.通过一家中间控股公司间接持有沙田货仓。沙田货仓位于香港新界沙田山尾街36-42号，楼面面积为40.44万平方呎，作货仓用途。于2021年末账面值约为14.6亿港元。

值得注意的是，这是继去年9月嘉里建设将所持嘉里物流部分股权转让给顺丰控股后，再次出售物流资产。嘉里建设表示，考虑到Covid-19疫情下的现行市况、集团的财务状况及货仓的营运表现，董事认为出售事项为公司提供了绝佳的机会释放货仓价值，并让公司能循环资本以加强集团的资产负债状况和营运。

此次两个货仓的买方为华润集团旗下公司华润物流，其前身为华夏企业有限公司，于1948年在香港创建，主营业务为综合物流、码头运营、仓储服务及冷库服务。据悉华润物流在香港拥有8栋干仓、2栋冷链仓，总面积477万平方英尺；内地拥有4座干仓，总面积19万平方米。

有业内人士表示，2021年华润物流完成收购香港屯门、粉岭等物流项目，持续扩大在香港的仓储规模。此次对嘉里建设香港货仓的收购是华润物流对其香港区域业务的进一步深化。

利好政策持续出台 未来发展前景可观

物流地产，顾名思义是指投资商根据物流企业客户需要选择合适地点、投资和建设业务发展所需的现代物流设施，其属于工业地产范畴，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

据悉，物流地产是由普洛斯公司率先提出并实践，2003年普洛斯在苏州建立第一个物流园区，由此物流地产这一概念正式进入中国。随着国内经济和电子商务的快速发展，电商平台和电商企业纷纷涌现，带动了物流行业的发展需求。

据第一太平戴维斯《2022中国物流地产报告》显示，相对于日本0.2平方米、美国0.8平方米、澳大利亚1.3平方米的人均甲级物流设施而言，我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，存在广阔的增容空间。

仲量联行《2022亚太区房地产市场展望》报告也显示，预计2022年优质物流地产将迎来大量新增供应，总存量高达2080万平，年增速达17%。其中城市物流和冷链物流将受到更多关注。

在此情况下，利好政策的持续出台也在进一步推动物流地产的快速发展。据悉，自2015年开始，国务院、财政部、发改委等多部门就先后出台鼓励政策；进入2021年科技赋能进一步助力物流行业发展的更多可能。

其中，2021年7月，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》指出，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

2021年12月，国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》提到，要打造“321”冷链物流运行体系，即三级节点（国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、两端冷链物流设施）、两大系统（服务国内产销、国际进出口的两大冷链物流系统）、一体化网络。

今年3月，中共中央、国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》提出，作为以“成为全球最大物流电子商务服务提供商，成就物流行业数字化经营管理”为愿景和奋斗目标的物流源，将持续注重技术创新研发和对前沿市场的探索，帮助更多的第三方物流企业全方位提升数字化能力和运输服务水平，为全国统一大市场的建设出一份力。

世邦魏理仕表示，自2021年以来，国家政策持续大力支持物流发展建设，推动现代物流逐步向智能化和自动化发展。在此情况下，除传统的物流地产外，部分房企也加快投入仓储机器人等新兴技术以实现“科技赋能物流地产”。

多家房企加速布局 或成竞争新赛道

值得注意的是，物流地产目前已有京东、阿里巴巴、普洛斯、顺丰等电商、零售企业或专业物业企业布局。

但作为物流和地产的交叉行业，在广阔的增容空间和物流基础设施投入力度不断加大的背景下，部分房企先后布局物流地产，近年来速度持续加快。此外在房地产下行周期，物流地产稳增长、低风险的优势和特性也是吸引房企布局的关键因素之一。据世邦魏理仕统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%。

据克而瑞研究中心不完全统计，目前已有万科、中海、融创、碧桂园、绿地、远洋、凯德等房企在物流地产领域有所布局。

其中远洋集团在物流地产行业动作频频。据悉2021年3月，远洋资本完成规模5亿元的物流地产基金募集，主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施；4月，“远洋物流”以独立品牌形象正式揭幕亮相，标志着远洋资本在物流地产领域深耕发展迈入全新阶段。

6月2日，远洋资本公告称，将收购红星美凯龙所持有的7家物流子公司，所涉项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、西安等国内经济活跃地区及重要物流节点城市，总建筑面积规模约85万平方米；10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金，该基金专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

截至2021年12月，远洋物流在全国已投资管理近50个物流地产项目，覆盖天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波、太仓、嘉兴、武汉、西安、成都、昆明等近20个城市，在管面积近400万平方米。

2021年10月12日，凯德投资旗下的凯德中国信托以16.834亿元向非关联第三方收购一个物流资产包。该资产包包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。

此外，绿地集团打造了专业高标准仓储投资运营及供应链服务平台“G攸仓”。该平台目前已在天津、武汉、成都等国内重要的交通枢纽城市投资10余个物流园区项目，布局物流设施面积达400万平方米。

业内人士认为，旺盛的市场需求为物流地产提供了广阔的发展前景。随着房企的加速布局，物流地产或将逐渐成为企业竞争新赛道。