允许商业用房改建租赁住房「商住房新政」
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国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施 推进新型城镇化满足群众住房需求。
中房报记者 鞠晓波 北京报道
国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施 推进新型城镇化满足群众住房需求。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
这些政策，在房地产诸多业内人士看来，意在发展租赁市场，并加速去房地产库存。而首次提到的商用房允许按规定改建为租赁住房，则更多的是为了去商业地产库存。
商用房的整租与散租争论
国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，决定对促进民间投资政策落实情况开展专项督查，着力扩大民间投资；部署推动制造业与互联网深度融合，加快“中国制造”转型升级；确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。等等。
会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议确定，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围；完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应，等等。
按照以往的行业对于商用房的说法，商业物业（商业零售物业）、写字楼、商住房（商改住）、商铺、商业公寓等等具有商业用地性质的都应包括在内。
那么，政策中所提到的商用房，到底指哪一类商用房，还是都包括在内？
如果均包括在内，是否就意味着商住房将获得解放？琨御府营销总监王楷文分析：从政策表述来看，应该是为去二三线城市商业地产库存。对于商住项目来讲，如果允许商住房散户出租的话，是一个利好，租金回报会比住宅高。但也涉及到使用成本和升值空间的问题。所以影响大小，还要看具体细则是否包涵这一产品，以及相应的市场反应。
而伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹却认为，商用房改为出租房，其实就是盘活存量，供给侧的改革。鼓励出租有两种形式，一种是散户出租，另一种是鼓励大业主，住宅大业主本身较少，商业用房的大业主就比较多的，拿出来出租对租赁房源供应还是很有利的。但未来鼓励商用房改租赁房绝对不是散户租赁，不是把商业或写字楼改成散租公寓，而是将整栋或整层的商业或写字楼委托机构去经营租赁。
目的:去商业地产库存
“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”简单的一句话，给了业内和地方政府很大的想象空间与执行空间。但大多业内人士都认同此举更多的是为了去商业地产库存。
“我认为也是为商业地产去库存，非一线城市商业地产库存量很大，怎么样来盘活，改租赁是很好的办法。途家在沈阳、重庆、武汉等城市与一些商业地产开发商合作，如酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有合作。”途家网公共关系总监唐挺表示。
对于商住房有没有可能在放开之列，一位开发商对中国房地产报记者表示，商住房升值空间和舒适度上，比住宅都差很远，一般没有燃气、商水商电，物业费高，适合没有资格，又有刚需住房需求的。当然从投资角度来看，如果价格合适，且好地段的项目，卖完出租后比住宅收益率高，对商住房是一大利好。
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云，从政策整体来看，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房是整个市场的去库存，而不能说单单是为商业地产去库存。
如果从个人出租、长租公寓及短租公寓、民宿角度而言，唐挺认为，政策里面所鼓励的租赁，包括度假租赁。在他看来，从政策出台角度讲，该政策是政府出台一系列鼓励度假租赁政策里面最新的一个政策，去年出台了放宽度假租赁，后来又出台鼓励民宿客栈等社会服务业相关政策，目前这个政策是最新的一个政策。从途家角度讲，最早从自营开始，在发展半年以后开始与房地产开发商合作，去库存，库存积压历害的是二三四线城市和旅游城市的旅游地产。途家通过管家和托管的模式使这些闲置不动产盘活，给需要的旅客入住。
而目前来看，该政策需要落实更多细则，比如当地政府的执行细则，很多地方这方面处在相对模糊的地带。整体来看政策非常利好，对住房租赁行业是利好。无论是长租还是短租，都有更多的市场参与者会进来。
【延伸阅读】
解读房屋租赁新政
中房报新媒体记者 梁佳 北京报道
多举发力供给，千亿元大蛋糕前景可期
发展住房租赁市场的一个前提，就是房源的筹措问题。中央经济工作会议在明确深化住房制度改革方向时，强调以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。国务院常务会议进一步明确提出发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。
【解读】
住建部房地产市场监管司司长高志勇表示，目前我国租赁市场涉及人口在１亿以上，年租金已经突破１万亿元。而此次强调发展住房租赁市场，正是因为目前市场有不少存量房闲置，包括新房和二手房，而此举意在打通存量房与租赁市场通道，解决闲置房屋并满足城市新住民住房需求。此外据华创证券报告显示，国内房屋租赁的交易额大致在8000亿元左右，闲置量达7300万套。经测算，国内青年租房市场达到近8000亿元，每年新增毕业生的租房规模达600亿元。 而这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”商业新模式，将创造新供给。
“租购并举”，满足更多外来人口住房需求
国务院常务会议确定，推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。
【解读】
当前三四线城市房地产库存严重，农民工在内的新市民将成为三四线城市去库存主力军。当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策，而单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房，可能引发下一波高库存风险。而实行公租房货币化，将申请公租房改为租房补贴，推进房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。此外，这也为库存严重地区的房企提供了一种转型方向。
金融土地政策支持，助力租赁企业发展
此次国务院常务会议明确提出，完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。同时强调强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。
【解读】
当前，我国发展房地产租赁行业还面临不少瓶颈，最大的一点就是盈利模式，长租公寓的前期投入资金巨大、回报周期较长已成为行业内共识。据业内人士透露，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。另外，高额的税费也不容忽视。租金收入需缴纳12%的房地产税，在“营改增”后，需缴纳11%的增值税，外加企业所得税，总税负约26%。而国务院此举从税收优惠到金融政策支持，有助于解开房屋租赁企业盈利桎梏。
