房价有涨有跌 凭啥物业费只涨不跌呢「物业费会不会涨价」

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撰文：青龙 美编：田青 校对：紫藤

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只涨不跌的物业费，凭啥？

从2016年开始，郑州的房地产市场就进入连续调整的周期。

市场的成交量和成交价格都呈现明显的分化，价格的松动刚开始是从荥阳、南龙湖、平原新区等外围组团开始，进而降价潮蔓延至四环、乃至于三环内。

如今市场各方经过数年的博弈，郑州楼市大部分楼盘的价格都有所回落，多的数千元/㎡，少的也有1000—2000元/㎡。

确实，供求关系决定价格，这无可厚非。

因为供应过大，导致价格波动过大。需求端的买房人集体进入观望模式，导致成交量更低，进而让价格不得已随之松动，这本就是市场经济的一部分。

近些年来，很多买房人站在房价、房贷利率的双高点。更多的买房人因为房企的频繁暴雷，硬生生被治好了新房癌，转而投向不可能烂尾的央企、部分国企和二手房市场。

可以说，这些年的房价，充分体现出市场经济的特点，就是价格波动，也充分展示了“房住不炒”的威力。

但在房地产的一个细分领域内，近些年却是逆势走出一波只涨不跌的神话。

他就是物业公司和物业费。

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物业增长，这边风景独好？

过去数年间，和房地产公司的地产板块业务接连失利苦不堪言相比，各大房地产公司下属的物业公司业务却是逆势长虹。

截止到2021年年底，纳入统计范围的52家上市物业公司中，共实现营收1789.60亿元，平均每家营收34.42亿元。

其中，有5家上市物企营业收入超过百亿元，营收最高的碧桂园服务去年全年营收达到288.43亿元，逼近300亿元大关。

雅生活服务、绿城服务、保利和招商位居其后，去年营收在100亿元至200亿元区间。

而且，各个房地产开发商纷纷将主营业务与物业板块进行拆分，分别上市，用以增强物业公司的盈利能力，同时助力主营业务的增长。

如今，经过数年并购操作，物业公司也明显呈现出三个特点：

1、2021年中的行业在管规模突破50亿平米。头部企业凭借母公司关联业务基础与优异的外拓能力，呈现明显的垄断和寡头趋势。

2、2021年的行业营收规模增长迅猛。头部房企借助大范围已交付社区进入收取物业费的时刻，从而管理面积和管理效益提升明显。

3、基础物业服务仍是行业的营收压舱石，但占比逐步收窄。取而代之是高盈利的社区增值服务加速发展，其同比增长高达90%。

比如，万科物业推出的增值服务，修理家电、空调清洗、干洗服务以及朴邻的房产代租代售等业务，物业费已经不是单一的收入来源。

除此之外，还有电梯广告、海报，各类营销业务进入社区的坑位费以及自有平台的电商业务等。

可以说，物业以业主为载体，各种薅羊毛的操作是层出不穷。

但与业绩长虹形成鲜明对比的却是物业口口声声的：“不赚钱、赔钱”等声音不绝于耳。

更操蛋的是，物业服务的高价低质，已经成为最让业主恼火的烦心事儿！

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同一个区域，物业费相差悬殊？！

我们以郑州房价最为坚挺的高铁东站附近楼盘为例。

按理说，这个区域的房价较高、业主的消费水平都比较在线，即便不算是郑州的第一梯队，也应该是最具消费能力的群体之一。

但是，就在一个区域中，物业费的差别也是十分巨大。

比如雅宝东方国际花园，目前高层物业费在2.1元/㎡左右。

一路之隔的中豪汇景湾，则是在1.6元/㎡左右。

同时，据了解当下最为火爆的华润郑东万象城·幸福里物业费则在4.98元/㎡左右。

从区域上来说，上述几个楼盘的区位其实都没有太明显的差别，各有千秋和优势，同属于一个组团。

但就物业费来说，算是天差地别，价差高达3.38元/㎡。

其中最具性价比的显然是中豪汇景湾的山水物业，而且从居住感受来说，山水物业的服务，应该说在上述社区内属于中上水平。

同时，如果把比较范围稍微扩大一些，公认物业服务较好的永威东棠则是2.2元/㎡。

我相信，作为眼睛雪亮的老百姓都知道，能够在物业上打败永威的并不多。

之所以，如今的物业费水涨船高。并不是物业服务的质量有了本质的提升，而是因为新交付社区中物业费的收取价格连年攀升，从而拉开了偌大的差距。

如今，郑州大部分新建小区，不管是刚需也好、改善也罢，一部分社区的物业费都在2元以上了，甚至很大比例的物业费都定价在2.99元/㎡附近，几近3元/㎡。

这个收费水平，在全国范围内来说也是妥妥的第一梯队！

某房企，15000价位的楼盘，在郑州新建社区物业费普遍2.98元/㎡，在西安同年份新建社区则是2.2元/㎡。

20000价位楼盘，郑州3.88元/㎡，西安则是2.6元/㎡，看来还是郑州业主的钱更好赚。

.即便如此，如果真的物业能够体现高质量的服务，我相信绝大多数郑州人也都忍了。

但事实到底如何？

1、社区维护基本应付，卫生更是嘴上“最干净”

比如，最基本的社区卫生维护。

只有一楼大厅最干净，卫生死角的楼道内，说是一周两次打扫，可惜的是更多业主连保洁的人都见不到。

数周过去，楼道内的脚印都清晰可见。

就连一楼大厅的门面上，也是十分潦草。

2、交付前与交付后，买家秀和卖家秀对比明显

整个社区维护最好的时候和状态最佳的时刻，就是交付前。

交付前，为了让业主买单，哪怕是草地上刷绿漆也必须让绿化达标，各种乔木灌木也都支棱起来。

水系、雾森系统都必须打开，园区内的灯光照明也都保持到最佳状态。

但是交付后，你熟悉的水系一定是因为污水处理不达标、或者常年因为故障一直在修整，反正就是不开了。

草地绿化，死的死、秃的秃，看上去比程序员的地中海发型还惨不忍睹。

物业态度最好的时候，就是收费的时候和交付的时候。

3、物业永远在赔钱，从来不赚钱

和时下流行的卖货直播间一样，物业也是赔钱货，只赚吆喝不赚钱。

因为都是“家人们”，物业只是提供服务，怎么忍心去赚你的钱呢？

因此，卫生设施维护保养不到位是情有可原的，电梯物业广告收入是从来没有的。

更可气的是，部分社区交付数年，依然不接市政供暖，不接入国家电网，满小区的面包砖，安装充电桩收费，电动车充电8毛/度远超正常电价。

可以说，上面这些已经成为物业的共性问题。而不是单个例子，部分物业公司真是干啥啥不行，收费第一名。

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高价低质，为啥不能弹性收费？

为什么业主和物业的矛盾越来越深？

最主要的问题还是高价、低质的强烈对比上。

比如我花1元钱，吃不到真羊肉我可以理解。

但我花10元钱，你还给我吃羊尾油配鸭肉，就怎么也说不过去。

任何时候，一分价格一分货都是颠不破的真理。

物业公司是盈利机构，收取费用的同时提供优质的物业服务，让业主们生活更舒适、更安心是物业存在的原因。

但现实情况却成了，大部分物业因为占据优势地位成了业主们请来的“大爷”，如今这种情况有愈演愈烈之势。

1、之前，因为房地产公司普遍业绩不错，有钱反哺物业公司，用于提高物业公司的服务水平，树立良好的业主口碑，从而抢占市场份额，成为助力销售的加分项。

但如今，地产板块业绩增长不及预期且成为抽空现金流的杀手。而每天都能见到现钱且能源源不断为地产公司供血的物业公司成为香饽饽。

现在，大部分业主除用每月的薪水供养银行之外，每年还要拿出一笔不小的支出供养物业公司，并且忍受其带来的诸多问题。

不得不说，很多人每年花在物业费和月供上的钱，比孝敬爹妈的都多，成为现实版的“爱的供养”。

2、物业费连续上涨，从无降低，这本身就极其不合理。既然是市场行为，就应当有涨有跌，而不是只涨不跌的单一上涨。

3、用立法的形式，扫除业主成立业委会的障碍。应该探索以居住业主的满意度为准，进行浮动收费的模式。满意业主过半，按照高规格的物业费收取。满意业主不过半，可以降低收费标准。

未来，好的物业就应该多收钱，同时扩大服务社区的范围。

而差的物业，就应该破产，同时从现有的社区中清退出去。

有涨有跌，甚至于有完善的退出机制才是一个正常、可持续的健康市场。

物业，不能只要钱，不要脸！

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