开发商五证不全 我该如何退回购房款「开发商五证不全定金可以退吗」

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众所周知，国家有关部门早已对房地产开发商在房屋销售和广告宣传方面，作出了严格的规定，要求开发商必须在“五证”齐全的情况下，才能进行销售。同时，要求开发商在卖房时，不得再拿“学区学位房”说事。毕竟居者有其屋，有了房子对于老百姓来说才是真正的拥有了一个家，房子也是老百姓家中最大份额的财富。能买一套合适安心的房子几乎是所有人的心愿，然而禁令之下，仍有不少开发商在五证不齐的时候，就开始超前收钱与购房者签署认购协议。

近日，在河北涿州购房的郑女士等业主寻求帮助，称她们在认购了涿州市华阳房地产旗下项目的房源后，即遭遇开发商五证不齐就违章售楼的情形并引发纠纷。来自北京市盈科律师事务所的周雷律师，将在节目中与郑女士好好聊聊关于购买期房的那些事。

案例回顾

2017年8月，一通来自销售公司业务员打给郑女士的楼盘促销电话，让郑女士对河北涿州的一个楼盘动了心，准备以全款购买河北省涿州市华阳房地产公司旗下的楼盘项目。

郑女士凭借楼盘现场销售人员承诺的2018年12月31日交房，以及出于对代理销售公司之前帮弟弟购买房产并交易成功的信任感，直接掉进了开发商的套路里，当即决定与开发商签订认购协议，并依据合同交付了部分房款。

据郑女士所说，直到2018年年底，通过朋友上网查询，才获知自己所购买的房子五证不全，而且是已经被曝光的违法建筑。

2018年年底开发商无法交付房子的时候，对之前购房的业主进行了一次降价，希望众多业主能够补齐房款，延期收房。有的业主虽有意见，但房款已交，认购协议已签，加之此时开发商态度强硬，业主们只能无奈接受现实。即使坚持退房的业主，也遭遇了开发商不退电商费用，仅退部分房款的不合理局面，甚至开发商已经跟业主明确表态，声称众业主如果对开发商不退全款的做法不满，可以通过打官司的方式解决问题。

如今，郑女士也多次找到之前代理房屋销售的经销商协商退房，结果经销商已经更换了代理销售的楼盘。目前与郑女士拥有同样遭遇的60位购房者，又该如何追回已付的房款呢？让我们听听律师怎么说。

律师支招

在听完郑女士的叙述以及看过相关资料后，周雷律师表示，郑女士提供的合同中，没有提及预售许可证的相关信息，开发商也确实没有取得预售许可证，那么按照相应的法律规定，未取得预售许可证的商品房是不允许销售的，也就是说郑女士与开发商所签订的合同有可能会被法院认定为无效合同。

《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发商销售商品房，必须具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，五证缺一不可。《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郑女士可以依据该条规定向法院提起起诉，要求确认合同无效并且主张退还相应的购房款及利息。

目前开发商对于郑女士等业主在交付购房款时所交的电商费用，明确表示不予退还。其实，不管是电商费还是渠道费或者是第三方代理销售的佣金，一般都是第三方公司来收取的这笔费用。周雷律师认为，郑女士有权向收取这笔费用的公司来主张相应的权利。因为不管谁代理销售该楼盘，都必须确保自己的销售行为是合法合规的，如果房子被认定为违章建筑或者是郑女士的合同被确认为无效合同，那么收取的这笔电商费就没有任何依据，所以是可以主张让其退还的。也就是郑女士在起诉开发商要求退还相应的房款及利息还有其他损失的时候，可以再单独起诉收取电商费用的公司，要求其退还收取的电商费用。

对于郑女士以及其他业主担心在诉讼之后，开发商依旧没有钱来偿还的问题，周雷律师建议郑女士采取相应的财产保全措施，可以在起诉之后申请冻结开发商的账户，如果在前期没有采取财产保全措施的话，那么在执行阶段，执行厅也可以冻结开发商的账户，对开发商的房产以及所拥有的土地进行拍卖，然后将拍卖所得用来偿还债务。