世邦魏理仕成都分公司电话「影响消费者需求变化最活跃的因素是」

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本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

近日，世邦魏理仕发布《2022年第三季度成都房地产市场回顾与展望》。《中国经营报》记者注意到，今年三季度，成都仓储物流地产表现积极，新增项目去化率高达82.7%，季内净吸纳量录得约18.7万平方米，居全国第四位。

零售地产在三季度虽然没有录得新增，但整体处于恢复常态的过程中，且在国庆假期期间趁着“就地过节”的风潮进一步回升。写字楼市场季内录得三个甲级写字楼交付使用，但空置率进一步上升，租金持续承压。

医药、食品需求带动仓储物流地产

“成都作为消费主导型市场，疫情零星反复及如直播等消费创新模式进一步激发电商需求。”世邦魏理仕成都顾问及交易服务部产业地产负责人王蒙豪分析指出，随着产业链资源重塑，生物医药、新经济等积极发展，成都会继续衍生相关仓储需求。

今年三季度，成都仓储物流市场迎来两个新项目交付，新增仓储面积约21.5万平方米；新项目均有良好预租，合计去化率高达82.7%。季内仓储需求活跃，净吸纳量录得约18.7万平方米，环比显著增长7.6倍，亦高于去年同期23.8%，净吸纳量居全国第四位。因此，成都高标库整体空置率环比下降0.6个百分点至9.3%；平均租金继续回调，环比上涨0.6%，涨幅最大的园区为龙泉、青白江。

为何成都的仓储物流市场能表现如此积极？世邦魏理仕报告称，一方面，电商及相关第三方物流为备战年末购物高峰积极扩仓；另一方面，疫情反复的背景下医药及食品类的消费需求得以释放。

统计数据显示，2022年1～8月，成都实现实物型网络零售额2067.0亿元，占到全省的73.6%。分业态看，食品保健居实物型行业首位，占比为26.8%。相应地，季内新增需求占比为电商（56%）、贸易零售（25.1%）及第三方物流（18.9%）。其中，与医药相关的需求合计约4.1万平方米，占比14.6%，而与食品相关的需求合计约2.5万平方米，占比8.9%。

记者了解到，今年第四季度，成都仓储物流市场还将有两个新增项目交付，合计仓储面积约9.6万平方米。仓储需求有望随着年末一系列购物高峰而持续走高，市场整体空置率进一步下探，租金维持上行态势。

零售市场逐步恢复常态

今年以来，成都已经发布多轮消费券。三季度末，成都消费市场逐步恢复常态，且在“十一”国庆黄金周期间进一步回升。一方面得益于微度假、夜经济、新业态吸引市民更趋向于选择高频的“就地过节”；另一方面，消费券助力消费“回补”，且成都消费券的核销率较高。

不过，今年三季度成都零售物业市场未录得新增面积供应，市场整体空置率环比上升0.3个百分点至8.3%；购物中心首层平均租金延续下行趋势，环比下跌0.6%。但今年四季度零售物业将大幅新增，全年超八成的新增面积将于2022年第四季度集中供应，合计约64.3万平方米，且城南占比约81%，届时该区域的商业氛围将实现跨越式发展。然而，项目间乃至于区域间的竞争也将随着大面积集中供应而加剧，成都零售物业市场或将迈入新一轮的调整及迭代期。

世邦魏理仕西南区战略顾问部负责人邹丽娟表示，第四季度将是成都零售物业市场全年最为瞩目的节点，集中供应将推高城南区域的商业总体量环比显著增加25%，且从定位上均有涵盖，如高端百货成都SKP、潮流项目大魔方等。因此，市场地理空间迎来的变革，这对品牌未来的选址布局、产品线细分提供更多迭代考量。

与零售市场相比，成都写字楼市场则略显疲弱。三季度成都优质写字楼市场整体空置率环比上升2.1个百分点至20.3%；平均租金进一步承压，环比下跌0.4%。不过，得益于政府不断加大的招商引资力度，季内TMT产业落地成效斐然，录得多宗头部企业的大面积办公需求落子案例。其中，工业互联网占到了该类需求的约66.8%。

值得期待的是，2023～2025年间写字楼供应量将显著回升，年均供应量近60万平方米。成都已经入选了工信部公示的首批产业链、供应链生态建设试点城市建议名单，这意味着未来成都或将有更多本地企业被培育，以及更多外来企业被引导入蓉以持续完善产业本地化配套率，继而有望衍生数字经济、专业服务等领域的办公需求。

（编辑：卢志坤 校对：翟军）