「借款人贷款」浅析我国商业银行个人住房贷款业务风险防范要点

今天，山东创新网分享「借款人贷款」浅析我国商业银行个人住房贷款业务风险防范要点。

个人住房贷款作为一项中长期贷款，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。如何做好风险防范工作是各家商业银行关注的重点，本文将从完善银行内部流程，加强风险管控能力入手浅析风险防范的要点。
一、培养优秀的客户经理队伍
在房贷业务上，要选择和培养优秀的房贷客户经理，还要着力培养住房信贷业务人员的职业操守；注重运用合理的激励约束机制，避免出现道德风险。
二、建立科学住房贷款客户信用评价体系，搞好贷前调查
大量经验表明，风险隐患发现得越早，造成损失的比率就越低。商业银行通过查阅个人的信用档案，结合贷前的信用调查，利用科学的信用评估方法对个人信用加以评估，对信用风险的回避至关重要。
业务真实性的把控是贷前调查的关键。个贷产品的设计是经过了专家论证及风险收益平衡的，严格按规定执行，将有利于将风险控制在可接受的范围，并且获得较大的收益。保证业务的真实性，要严格落实岗位制约机制，杜绝贷款业务流程“一手清”现象。受理、贷前调查环节，严格落实面谈、面签制度，做好基础交易真实性审查。对于收入水平与年龄、职业等不吻合的客户以及高收入自雇人士等重点核查，对抵押物权属及实际占有状态实地调查，对于大额个贷业务、消费经营类贷款双人调查。
银行在贷前审查中，除了依据有关的证明材料及信贷调查来审定借款人的借款资格和还款能力外，还应充分运用信用风险测评和分析方法对借款人的短期、中长期偿债能力进行判定。在实际操作中还应坚决杜绝“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识。
三、完善贷时的审核制度
一些基层银行片面追求贷款投放和规模指标，从而忽视了对贷款项目和借款人的严格审核，为一些不符合条件的开发项目提供按揭贷款服务，并对一些不符合贷款条件的借款人提供了个人住房贷款，给住房贷款带来了信用风险。因此，贷时审核应该包括对贷款项目和贷款人的审核。
首先对贷款项目的审核。对贷款项目的审核首先是对与开发商合作的可行性进行审核。在开发商的资质上，除了审核开发商的五证是否齐全，开发商的经济实力、资质等级、开发业绩、负债比率、信用状况如何，是否可以合作，在选择开发项目的方面，地段区位、环境布局如何，设计是否合理。其次是对按揭贷款的真实性进行审核，是否是真实的按揭贷款行为，是否是真实的按揭贷款额，按揭贷款资金是否用于项目建设。
其次对借款人的审核。对借款人提供的资料进行严格审核。对借款人提供的资料，银行要进行初审和复审，审核内容应包括借款人的合法身份及收入证明等相关内容。审核可考虑以下方面：审核提供的资料是否齐全，提供资料是否真实，对借款人的工作单位和收入状况进行认真调查核实，尤其要强化对个人借款资格及偿债能力的审核，辨别其是否为真实借款人，对一个人购买多套住宅，严格审核借款人真实购房行为；对借款人离异的，一是关注是否存在法律纠纷隐患。近期出现了大量办理离异后迅速购房的借款人群体，不排除为享受优惠房贷政策、规避“限贷限购”调控政策而离异的动机，如果借款人离异前缴纳了购房首付，离婚协议未明确该部分资产归属，可能造成本次所购房产的产权纠纷；二是关注借款人家庭真实的承贷能力。一方面借款人法律形式上为单人承贷，需要抚养子女的情况下，负担很重，但实际上可能原配偶仍共同还贷，隐瞒了实际承贷能力，另一方面由于免于提供原配偶的存量家庭负债，但实际仍由借款人和原配偶共同偿还新、老债务，夸大了实际承贷能力；三是关注借款人是否存在不良行为记录。如借款人的民事判决书显示借款人作为被告存在“婚后离家外出6年未归，下落不明；未尽到夫妻义务、家庭义务，婚生子抚养费‘待查明被告杜某（即借款人）下落后，由原告向被告主张’”等不良行为记录，又如民事判决书显示借款人曾有自杀的过激行为，均不宜介入该类客户。
经过对贷款项目与借款人的严格审核，综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，确保贷款风险控制在萌芽之中。
四、完善贷后催收制度
首先贷后管理应从跟踪、监控入手，建立一套住房贷款风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入重点催收黑名单客户加大追讨力度，并拒绝再度借贷。
其次贷后管理应将住房逾期贷款的催收及转化工作作为主要内容来抓。银行应该构建以电话催收为主，短信提醒、短信催收、上门催收、司法催收为辅的立体化催收体系，建立从发现风险直至风险因素消除的全程管理的风险控制机制。
（庞太新，山东省肥城市人，1973年出生。现工作于中国建设银行山东省分行，经济师。研究方向为个人类贷款及房地产市场。）