大牌房企扎堆的政务东板块 为何能接力龙湖光年成下一个热门

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前天上午，班长正在踩盘，突然班长的各大微信群开始炸裂了！大家都在讨论同一件事情，或者说是一个项目，那就是龙川路板块的蓝城滨河湾备案了。

本次备案5栋小高层、3栋洋房，小高层均价2.15万左右，洋房均价2.5万左右，且均为毛坯销售，参考一下周边的二手房价格就知道真的是非常便宜了。当然价格是一部分，还有一部分原因是因为这块地滨投早在2019年8月份就已拿下来了，距离现在整整2年零4个多月了，又早早宣布与以品质著称的蓝城联合开发，吊足了购房者的胃口，也难怪仅仅出来个备案信息，就能引发购房者的热议。

滨河湾所处的板块一般称之为龙川路板块，也是包河区的一个新兴板块，西侧和政务区仅仅隔着一条金寨路，也有人称为政务东板块（下面班长统称为龙川路板块），该板块的范围一般都认为东至宿松路、北至阊水路、西至金寨路、南至龙川路。

合肥新兴区域很多，比如运河新城、东部新中心、淝河镇等，这些区域在宣传上或多或少都会提到产业、产城融合等宣传字眼，龙川路板块却与他们不一样，这其实是一个由众多次新小区自发形成的一个小板块，核心卖点就是新小区、品牌房企、品质小区，是一个非常纯粹的居住区。

虽然来过很多次，但是为了写这篇文章班长还是花了一天时间把该板块的各条马路都重新跑了一次，对龙川路购房地图上的道路名称也进行了更正。

有些道路名称地图上都是显示错误的，比如滨河湾售楼部所在的石棣路，恒大水晶广场东门的润田路，这些只有实地去踩过盘、详细观察过才会有发现，而班长一直以来都是提倡实地探盘，用脚步去丈量区域、板块和楼盘，这样才能给大家带来最真实的感觉，最客观的评论。

下面我们一起来看一看和聊一聊龙川路板板块各大楼盘。

一、国贸天悦

我们先从东北侧的国贸天悦开始，国贸天悦共三个地块，被宏村路、西递路分成商业地块、国贸天悦住宅东区、国贸天悦住宅西区。

写字楼命名为国贸智谷大厦，全玻璃幕墙的外立面还是非常耐看的，与北侧的信达天御、绿地中心共同构成宿松路天际线，写字楼下面的底商目前还在销售和招商中。

国贸天悦住宅西区是商住混合用地，东北侧是部分配套商业，规划和设计非常高不大，不过目前看人气一般，旁边还有信达乐活街和邻里坊，商业配套方面非常充足，国贸天悦住宅南侧为在建的十五里河景观带，视野非常开阔，采光也很充足，已建部分公园，环境也很好，目前挂牌价都在3万左右。

二、中海央墅

从国贸天悦沿着西递路就到达了中海央墅项目，从楼盘名称就可以看出来，这是一个低密度的改善盘，除了5栋高楼，其他全部是低楼层的洋房和叠墅产品。中海开发的产品，也无需我过多介绍，非常受合肥市民的欢迎和认可，住宅西南角还有一小片公园绿地，环境也还不错。

中海央墅分为两个地块，东侧为配套商业中海环宇天地，北侧为居住区，在商业运营方面显然不是中海的强项，商业知名度不高，人气也只能算是一般，不过满足日常生活所需还是足够了，中海央墅在售房源不多，挂牌价总体在3.5万以上。

三、建发雍龙府

建发在合肥以王府式的气派大门和中式园林景观出名，无论是主大门、次级大门都做的非常的庄严和大气，不同于传统的新中式立面风格，楼栋的设计也有非常高的辨识度，小区交付后品质也受到了大多数业主的认可，建发雍龙府以品质在合肥打开了新局面，所以省府的建发珺和府也是受到很多购房者的期待。

建发雍龙府项目地块较大，由塔川路分成东西两个小区，目前西区已建成交付，东区还在施工中。

图中为东区在建的北大门，还在施工中，大门旁的祥兽盖着红盖头。

一期西侧大门。

小区主大门

四、融侨观澜

沿着万佛湖路一路向西，南侧就是融侨观澜项目，这也是龙川路板块住宅体量最小的楼盘，项目东南侧为商业公寓和写字楼，西南侧有一小片市政绿地，融侨观澜应该是目前该板块关注度最低的一个楼盘。

商业地块规划的写字楼前期都是以挑高公寓的名义销售的，写字楼的外形，里面还是以居住为主，融侨观澜虽然品牌和知名度稍弱，不过位置属于比较居中的，距离小学、中学和商业距离比较合适，目前挂牌价也多在3万以上。

五、置地包河BH202104地块

融侨观澜北侧就是置地在9月17日拿下的包河104地块，由于置地的口碑和品质，也是非常受购房者关注的一个地块，目前项目还没有太多的工程进度，还是在进行土方的清运工作，还看不到太多的内容。

2021年9月17日，置地以单价1711万元/亩竞得包河区BH202104号地块，总价191162.03万元，A地块住宅楼面价11665.85元/㎡，B地块住宅楼面价12832.44元/㎡，E地块住宅楼面价14258.26元/㎡，溢价率2.46%。

包河区BH202104号地块位于包河区合作化路以东、万佛湖路以北，144.71亩，规划用途为商业、居住（101.31亩）、城镇社区服务设施、幼儿园，居住参考地价1670万元/亩，竞买保证金4亿元，居住最高限价1915万元/亩，商品住宅（毛坯）平均备案价21868元/㎡，配建保障性租赁住房比例（毛坯）20%。

置地向来喜欢打造改善楼盘，这个地块的定位如何目前还不清楚，还是希望面积段能稍微的下放一些，给普通人一个可以购买置地的机会。

六、滨投蓝城滨河湾

这就是这几天合肥被讨论最多的楼盘，市场的关注度甚至已经超过了龙湖光年，有部分购房者为了害怕滨河湾突然登记，有放弃参与龙湖光年的打算。足以可见购房者地块位置、蓝城品牌和价格的认可度，小高层2.15万、洋房2.4万的价格确实不高。

滨河湾首开g1（118/121平）、g6(115/144平)、y7(139/157平)、y8(192/195/250/254平)，小高层和洋房分开登记。

滨河湾被天堂寨路和别山路分成四个地块，其中的A地块内部还嵌入了一个房龄比较大的多层小区清河园，与项目显得有点格格不入。

滨河湾售楼部位于石棣路与万佛湖路交口，目前售楼部外立面和内部装修已完工，正在进行售楼部外部的水系和景观施工，目前售楼部还未正式开放，不接待购房者的咨询，售楼部开放时间月底月初。

目前最先施工的是B地块，目前已经施工到3-4层左右，周边很多道路目前还没有放行，不过不用怀疑，一旦滨河湾开启登记，一定会引来众多购房者的购记，滨河湾已提前锁定2022年最火热楼盘之一。

七、高铁都市花园

滨河湾的南侧就是高铁都市花园小区，高铁都市花园与周边其他小区不同，高铁都市花园一期房源全部以7000多的价格卖给内部职工作为集资房，只有项目的二期（也就是最西侧地块）对外公开出售，高铁都市花园品质中上等，绿城物业也是加分项。

高铁都市花园被别山路和常青街分为东苑、和苑和西苑三个小区，而东苑小区配建有栋写字楼和少量的商业，不过虽然住宅早已交付，但是商业项目进度却非常缓慢，目前还只是一些水泥框架，距离运营还有很长时间的距离。

八、滨湖龙川里

前面刚刚备案的滨河湾也可以说是龙川里二期，滨湖龙川里位于高铁都市花园的西侧，北侧就是滨投开发的文旅项目合柴时光1972艺术区，龙川里是同期出售楼盘中最便宜的，从交付时的照片看，品质是超出预期的，不过物业在板块内不算优势，甚至被部分业主所诟病，而根据公示滨河湾也是同一家物业。

滨湖龙川里在当年由于备案价不高，也是一房难求的状态，很多购房者为了顺利买到房子，都接受了额外的“号头费”或“找关系”，现在滨河湾虽然也同样会不好买，但是有了合肥的新盘公证摇号政策，不用担心额外加价的问题，社会在进步、时代在发展，买房也越来越正规。

九、恒大水晶国际广场

沿着屯绿路往西就到了恒大水晶国际广场项目，从金寨路高架经过看到一排未完工的商业，也就是恒大水晶国际广场的商业地块，虽然现在的恒大摇摇欲坠，但在当时这可是个被购房者热抢的项目。2016年8月份，恒大水晶国际广场备案8栋高层住宅，精装修备案均价17048.57 元/㎡，有很高的价格优势，开盘就被抢购，恒大推盘节奏快、去化速度也非常快，很短时间就清盘了。

不过商业部分就是命运多舛了，开始是规划水晶批发商场，后来又改成珠宝城，到现在还有部分商业没有完工，是半成品状态，看看恒大现在的状态，不知道何年何月才能完工并开业运营了。

以上就是龙川路板块目前在建、待建和已交付的小区，从上面我们可以看到，龙川路板块非常年轻，板块内都是优质次新小区，并且中海、建发、置地、蓝城这样的品牌、品质开发商云集，城市界面非常好，二手房溢价率也非常高，挂牌价一直居高不下，不过既然是纯居住区，那配套一定是大家要考虑的，下面我们来说一下该板块的配套。

学区资源：板块内虽然小区众多，但是成规模的正规幼儿园非常欠缺，前期的地块出让时均没有要求建设幼儿园，目前主要依靠置地和蓝城代建两所幼儿园。

小学方面，在屯绿路与祁红路规划有祁红路小学，不过建设时间一推再推，2017年就有规划小学的消息传出，结果到现在都还没有正式动工，据相关部门回复主要是因为轨道交通9号线常青街道站人行出入口设计在学校建设用地内，导致项目方案无法审批，征地和施工图设计工作停滞。目前已经协调解决，计划2021年底前进场施工，不过现在都11月底了，还没有看到动工的迹象。

中学方面，该板块的中学为新建的合肥市第四十八中学教育集团龙川中学，今年9月份已经正式招生，学校硬件条件不错，不过距离出成绩还需要数年的等待。

商业配套：目前该板块的商业主要是中海环宇天地与国贸天悦的部分商业，高铁花园的商业还在建设中，恒大国际广场的商业迟迟不能开业，不过由于距离政务区仅一路之隔，政务区的华润万象城、天珑广场、保利MALL还有宿松路的信达乐活街均能辐射到该板块，商业配套是非常丰富的。环境配套：板块内的环境加分项集中在北侧，北侧规划有十五里河景观带，在万安路与十五里河路交口还规划有包河区全民健身中心。不过南侧环境就在差很多，龙川路车流量大、还有大货车通行，噪音和灰尘比较多，过了龙川路就是高铁的高架桥，过了铁路就是绕城高速，不过还好是有一段距离，滨河湾与置地这两个新项目不会受到任何影响，都被南侧的交付小区阻挡掉了。

交通配套：龙川路可快速到达政务区、高铁南站和包河区与瑶海区，合作化路南则也在打通中，习友路下穿沪蓉、合福铁路工程也在修建中，宿松路正在进行快速路的改造，金寨路在进行南延的施工，道路交通非常发达。

地铁方面，板块距离即将运营的地铁4号线比较远，第三轮规划的地铁S1号线南段又别砍，目前只能等待地铁9号线的尽快批复了。从官方回复小学修建问题我们了解到，地铁9号线在常青街附近规划有站点，据了解滨河湾之所以迟迟不能动工，也是与轨道交通公司就线路走向和站点用地在反复协商，未来该板块内一定会有地铁站点，不过就是需要5-10年时间的等待。

龙川路板块距离政务区近能够享受到政务区的部分配套，板块内规划有中、小学，有一定的学区预期，未来还有地铁线路通过，并规划有地铁站点，有文旅项目，有景观配套，加上都是次新小区，品牌房企扎堆，城市界面佳，北侧还在逐步拆迁，有一定的成长潜力，所以还是非常看好这个板块的。

不过板块内的二手房挂牌价非常高，合肥已经刚刚涨过一波，在现如今的大行情下，新房又有明显的价格优势，二手房短期内不建议入手。

不着急住的话肯定是优先购买新房，蓝城和置地房源数量也比较多，还是有很多参与机会的，蓝城和置地项目班长认为非常优质，值得你列入购房清单内。