超级房探｜大明湖旁的“高架房” 老城改善如何兼顾便利与品质

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齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 张原硕

济南老城区因交通便利、生活气息浓厚，占有不可多得的城市景观资源，而备受部分购房者青睐。日前记者在探访中，发现天桥区又增加了一新楼盘，预计3月底4月初入市。该项目作为2022年上半年老城区首批入市的楼盘之一，会给济南带来怎样的产品?

广告宣传直线距离大明湖500米

老城区再添新楼盘

2021年5月24日，中梁联合二建拿下位于天桥区北园大街南侧、北关北路东侧的两宗用地，其中的住宅用地，也就是本次探访项目中梁明湖云璟，占地面积约2万平米，容积率2.0，规划打造5栋住宅楼，均为15层小高产品，房源户数为321户，主打纯改善。

项目效果图

另一块用地规划有三层商业综合体，整个项目附近有大明湖商圈、经四路商圈，生活配套比较齐全。“我们项目距离大明湖直线距离只有500米，是整个片区里非常纯粹的稀缺低密楼盘，居住起来十分舒服”，中梁明湖云璟的置业顾问向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者介绍到，项目预计在本月底或者下月初首开两栋楼，推出的房源套数在141套左右。

售楼处内，记者看到有三四组客户，多为中老年群体，“我们的客群多是周边的一些老居民，有的是想改善自己的居住条件，或者为子女置办婚房”，置业顾问表示，前来看房的主要以地缘客户为主，习惯了老城区的便利和繁华。

距离大明湖近是项目最大的卖点。记者也亲测验证了一下，从大明湖西北门出发，沿北关北路一路向北，花费时长约16分钟，步行距离在800米左右。

紧邻高架和公交停车场

噪音污染影响居住品质

距离大明湖是不远，但该项目紧邻北园和顺河两条高架桥，也成为项目最大的一个痛点。

需要注意的是，中梁明湖云璟目前在建的1号楼和6号楼，距离高架桥位置不过三四十米，而这两栋楼也是该项目作为首开的两栋楼，除了靠近高架桥，项目北侧还紧挨着北关北的公交停车场。

高架桥距离小区位置很近

与中梁明湖云璟一墙之隔的公交停车场

为了解决未来存在的噪音问题，开发商在住宅和高架之间规划了15米的绿化廊道，并在小区北侧规划建设一个公园。

据置业顾问介绍，这个公园占地近10000平米，想通过乔木绿植隔绝噪音。然而这些外界因素，对于主打纯改善定位的项目来讲，会给置业者带来不少顾虑和影响。“紧靠高架交通比较便利，但同时带来的问题也会比较多”，做二手房中介的苏斌(化名)向记者表示，高架桥的噪音不同于铁道，火车的声音固定、平缓，通常不会发出太剧烈变化的声音，但高架上的汽车疾驰声音是接连不断，临桥的楼层会体现的更加明显，“这种情况在许多靠近高架的老旧小区表现的很明显，我从业十年，靠近高架桥的房子不好交易，买家还是很介意这些方面。” 苏斌说到。

区域改造缓慢外部环境尚待提升作为主打老城改善产品的楼盘，中梁明湖云璟自身产品倒也有可圈可点之处。项目规划的5栋楼均为15层住宅，一梯两户的小高层产品。132平米打造成了四室两厅两卫，卧室位于四角，私密性和独立性不错。

社区之外，楼盘靠近银座家居、东亚家居、欧亚电子大厦，老城商业烟火气息浓厚，但作为改善楼盘来讲，由于老城改造速度缓慢，城市界面以老旧小区为主，基础设施老化严重。

记者在北关北路看到，沿街的水果摊、小吃摊、小卖铺等占道经营、占道堆放杂物、占道停车现象较多，建筑外立面多是破损的水泥灰，电线杆零零散散矗立在路旁。这些外在环境也使得该项目的高端定位显得相对脱节。

“定位高端改善的项目，除了自身产品，外在环境因素也很重要。”有业内人士表示，主城区地块出让十分难得，这也决定了中梁明湖云璟的产品定位，但城市界面老旧、环境混杂，与楼盘高端定位很难契合;加上地块体量小，开发商发挥余地也小。“目前该项目周边并没有新规划发布，想要改变周边的老破环境，还尚需时日。”