中国金茂销售排名升至第十一位 中票、并购贷款等多种融资渠道畅通

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“金九银十”虽成色不足，但为保证存货去化，回笼资金稳定现金流，多数房企仍在多措并举抢收回款。

从2022年前十个月销售榜单来看，拥有央企国企背景房企正在发力，进一步扩大市场份额。据中指研究院统计数据显示，今年前10个月，共有16家房企销售额均超过千亿元，其中保利发展、万科、华润置地、绿城中国、招商蛇口、中国金茂等房企均是央企、国企或者有央企国企背景的上市房企。

“当前在销售端取得较佳战绩的房企有以下两个主要特征，一是央企、国企等稳健型房企，杠杆率低，信用评级高；二是金融机构和资本市场对其信用状况和偿债能力较为认可，有融资现金流进账。”有分析师表示，购房者对这类房企保交付能力较为信任，因此其在销售市场话语权较强，在市场下行期能够逆市获得较为充盈的现金流。

多个融资渠道畅通 财务盘面稳健

众所周知，对房企来说，现金流主要来自于两个方面，一是在资本市场获得的外部融资现金流；二是自身经营能力获得的销售现金流，如果两大渠道同时保持畅通，若再上大股东为央企予以背书，该企业大概率是一个具备良好资信的稳健型房企，销售排名有所上升的中国金茂就是其中之一。

据中报数据显示，中国金茂的现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率相关指标进一步优化，继续保持“三道红线”全绿的安全态势。同时，公司平均借贷成本下降至3.76%，为三年以来最低纪录，抗风险能力进一步增强。

事实上，在当前的市场大环境下，房企的财务安全性备受关注，尤其是“三道红线”，被视作最直观有力的指标，也是金融机构和购房者双双买单的重要依据。鉴于此，在融资端，尽管今年房地产行业融资环境严峻，中国金茂融资渠道依旧畅通，截至目前，中国金茂获得超过200亿元直接融资。2022年前8个月，公司还完成了8笔新的在岸债券发行，总金额为188亿元人民币。此外，9月29日，中国金茂完成向专业投资者发行本金为20亿元人民币的公司债券，最终票面利率为3.6%。

同期，中国金茂旗下多宗商业地产资产正在寻求与之匹配的资本，比如金茂商业卓越2号重庆珑悦里4.5亿元ABS项目更新为“已反馈”、中金-西城金茂中心23.31亿元ABS状态更新为“已受理”……

对此，有业内人士称，“ABS作为一个融资手段，是房企加快资金周转速度的利器，同时有利于减轻重资产占比现金比重，提升资金使用效率。”

在信用评级方面，穆迪确认中国金茂控股集团有限公司发行人评级为“Baa3”，同时确认中国金茂的全资子公司Franshion Brilliant Limited发行美元票据的“Baa3”有支持高级无抵押评级以及“Ba2”的有支持优先股评级。这些票据由中国金茂提供无条件、且不可撤销担保，所有评级展望都维持稳定。

据此，穆迪方面表示，评级的确认反映了穆迪的预期，即中国金茂将保持其稳定的财务状况、良好的流动性和各种类型的融资渠道，使该公司能够在具有挑战性的经营环境中渡过。穆迪预计，未来12个月至18个月，该公司的现金持有量以及运营现金流足以覆盖其短期债务和承诺的土地款项。

此外，9月1日，标普发表报告称，中国金茂善于利用资本市场，通过多种融资工具融资近200亿元人民币。其融资工具包括在岸债券、中期票据、并购贷款以及商业抵押贷款证券化。

拥有稳定的信用评级，保持融资渠道通畅，带来的不仅仅是偿债系统的安全，亦在销售端为购房者敢买房加了一道安全锁。毕竟，如今新房尤其是期房交易，第一个让购房者关注的是其开发商是否爆雷。

强化核心区域布局 客户满意度高

据中指研究院房企销售业绩统计数据显示，今年1月份-10月份，中国金茂销售额1231.8亿元，排第11位，较去年同期提升了4个位次。

据悉，中国金茂持续强化了在核心城市、核心区域的项目布局，多个住宅项目红盘热销。

正如穆迪所示，中国金茂实现当下的销售额，得益于该公司优质的土地储备（主要分布在中国主要城市中的一、二线城市），以及这些一线城市稳定的住房需求。

以超一线城市北京、上海为例，北京望京樾项目首次开盘便创下51亿元的热销成绩；上海金茂静安天悦和横沔玖境双双实现开盘100%去化的优异成绩，其中，上海金茂静安天悦为静安大宁板块，涵盖住宅、商业、办公及文保建筑更新等多业态的城市综合体项目，开盘当日338套房源全部售罄，销售金额达38亿元。此外，青岛崂山大云谷金茂府自今年开盘以来已经累计签约38亿元，销售额排名青岛首位。

从市场趋势来看，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。届时，中国金茂有望进一步抢收市场。

那么，回笼的资金，中国金茂用于何处？除了主动管理债务、拿地支出以及保持公司日常经营活动外，中国金茂在交付上同样下了很大功夫，今年伊始就将把更有质量的发展、更有品质的交付提上日程。

截至目前，中国金茂做到按合同履约、按点交付，实现了27个城市、43个项目、3万余套的交付规模，完成了100%批次的应交尽交，无一缓交。

尤其在交付环节，中国金茂已形成完善的交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化动作流程。

据悉，在上半年客户满意度第三方调研中，中国金茂整体满意度提升至87分。其中交付满意度85分，质量满意度82分，远超行业平均水平。（吴展）

（CIS）