【克克民法剧场】如何解聘物业公司

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克克民法剧场

93 2021

如何解聘物业公司

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克克民法剧场

李桃简直快疯了。

今天上午姥姥心脏病突发，叫来救护车。

车来的很快，可是进不了小区大门。

为啥？小区门口施工，车过不去。

李桃给物业公司打电话，让物业公司把东门打开。

物业公司值班的那个人死活不开，说钥匙在经理身上，不在办公室。

“那经理什么时候回来？”

“不知道啊，经理吃饭去了。”

“那你把经理电话给我。”

“我可不敢把领导电话给你。”

李桃气的啊，浑身哆嗦。

幸好救护人员抬着担架火速赶到，紧急处理，否则，还不知道姥姥能不能过得了这一关。

微剧点评

李桃能否解聘物业公司？民法典说，虽然李桃不能，但是业主大会能！

如何解聘物业公司？

物业公司是由业主大会聘请，来管理小区日常事宜的，所以啊，要换物业公司，那也得是业主大会来决定。业主大会要想形成有效决议，得分两步走：第一步，参与表决的业主数量，得达到标准：需要有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；第二步，参与表决的这些业主里面，同意的数量得达到标准：即参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

由此可见，有两个问题得搞清楚，一是专有部分面积占比；二是业主人数占比。

专有部分面积占比是指专有部分的面积占总面积的比重：单个业主的专有部分的面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测面积；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同中记载的面积。总面积就是把这些专有部分的面积全部加起来。如此看来，你买的房子越大，你的占比就越大，业主大会开会时就越有利。但是如果仅仅“房子大，说话就有分量”，则无法保障那些买小房子的业主权益。

所以，表决程序，不管是参与标准还是同意标准，都采用双重限制，不仅得有面积占比，还得有业主人数占比。

业主人数怎么算呢？

业主人数，以一个专有部分按一人计算为原则，但还有例外：

第一，建设单位卖房子，并不能保证开会时小区的房子都已卖光了，没有卖出去或者虽然已经卖出去了但尚未交付也没有登记，此时房子的所有权肯定是归建设单位，甭管还剩多少套房子，建设单位只能算一个业主。

第二，有的业主会一下子买很多套房子，但，不管买了多少套房子，都算一个业主。

总人数就是上面那些计算出来的人数相加。

这样，业主人数占比就出来了。

按照上述两种方式计算，达到上述两种标准，这表决程序就合法有效。表决意见一旦达成，就可以解聘物业公司了，当然也可以重新聘请新的物业公司。

剧场背景

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

克克读剧

孤木不林，滴水非海，个人意志遵从集体意志，集体意志源于每个个人意志，这便是业主大会决议的内涵所在。