楼市新政2021年出台「楼市新规定」

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#刚需，买17层小高层好，还是买洋房#

20年前，可能谁都想象不到，我们的居住环境能发生这么大的改变。在长一辈的记忆里，农村住自建瓦房和平房，城市条件稍微好点，能住上筒子楼、福利房、家属院就不错了，那时候人们对楼房没有什么概念，8层楼已经是众人眼里大厦级别的高度。

但现在的楼市，经历了长达20年的扩张进程，居住似乎只有一个选择：高层住宅。放眼望去，除了部分洋房、别墅等高端住宅外，二三十层的高楼已经成为主流的住宅形式，不光是一二线城市，大量的五六线小城市也盖起了成片的高层住宅，由此造就了人们“买房就买高”的购房逻辑。

更重要的是，早在2017年，我国就拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，均为世界之最。其中京沪两地，高层住宅的比例已经超出总量的50%，重庆方面也一度拥有全国第三的高层建筑数量。问题是，盖的高层房越多，潜在的问题就越棘手，最简单的就是水电线路老化、电梯维保成本高，住户密集导致拥挤不堪，到现在也没更为完善的解决方案。更有专家学者警告，长期来看，几十层的高层住宅大概率会沦为“永久穷人房”。

显然，这一套旧模式越来越不灵了。随着楼市释放的两大重要信号，未来情况可能出现变化，2022年或是新旧模式转换的关键年份。

一方面，老人增多，爬楼梯太累？住建部出手，以后新房都要“装梯”

近期住建部就《住宅项目规范》向社会公开征求意见，重要的指标包括，层高不低3米、配置或预留电车的充电设施、新房2层及以上装电梯、卫生间不能布置在卧室厨房上层等各种指标，但在房说君看来，重要的就只有一条：入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯。

要知道，过去的规定是7层及以上必须要装电梯，按照现在这样的趋势，以后新盖的房子全都要装上电梯。不仅如此，随着旧改加速，那些2000年前的老房子改造重点也是装电梯，同时为解决出资难问题，多地提出给予补贴、免费安装使用收费等方案。房说君认为，今时今日电梯的重要性不言而喻，尤其是老人社会，电梯逐渐成了越来越多人的迫切需求。

另一方面，小城市叫停建高层住宅，大城市也不能乱盖乱建高楼了

网上有了有意思的段子，说我们的供地太少了，如果放开了人人都能住上大别墅。房说君认为，能不能住别墅暂且是个未知数，但大城市地少人多是事实，小城市人口少，为什么还大量增加供地面积，遍地盖高楼？

在房说君看来，因为棚改退潮后没人炒楼了，加上城镇化的作用，年轻人从农村、小城市涌进一二线城市，而小地方的住房保有率基本饱和，没有新增的购房需求，进一步致使住房空置率增高。早在2017年西南财大报告，全国城镇空置房就达到6500万套，空置率在22%之间，已经处于严重挤压。

对此在去年5月和9月住建部陆续发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》。明确县城住房以6层为主，且建筑面积不得低于70%，最高不超18层。此外，重申“限高令”，对500米、250米、100米高度的建筑制定了“新标准”，要求“城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑”，对于需新建的，将作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

至此以后，各地新建高楼不再自由，不仅严格按照文件标准建造，而且不按规定还可能面临谈话、被拆除、负责人被追责的情况。

房说君看来，随着楼市“新国标”确定，才导致人们“买房追高”逻辑的转变，也意味着以后高层住宅没有竞争力了。原因很简单，无论是新建的多层房、改造的老旧小区，还是城市不允许再乱建高楼，都说明了以后生活的便捷度会提高，多层房子容积率更低，得房率更高，居住体验更舒服。

不过，这里有个前提，住宅将实施“新标准”并不意味着未来高楼会停建，文件只对500米、250米、100米的高楼建设有明确限制，但不是硬性规定。像500万-1000万人口的特大城市，比如武汉、成都、南京、杭州等地，还有京沪广深这些超大城市，就是因为宅地供应太少，多层房太贵，学区又被炒高了，高层房子依然是缓解人居住房压力的主流形式。

除去以上这些城市，有3类房子尽量回避，未来贬值20%都有可能。

1城乡结合部的高层房：任何一个城市的人口密度排行都是中心区＞外环＞远郊，人烟罕至的城乡，连学校、医院、商超都没建起来，却盖起成片的高层房，在2022这样的楼市环境，在同样成本、人们更注重居住质量的前提，很少有买家会青睐此类房子。

2小城市的破旧家属院：大城市兴许有学区的概念，但小城市根本不时兴这个，相对来说，重点中小学就几个，新房却多到烂大街，在小城市居民眼里，买新房比住别人的二手房好。3商住公寓：房说君曾无数次说过，商住公寓能不碰就不碰，不仅是商水商电，住户多而拥挤，高峰期电梯、水电暖气可能要排队用。更重要的是，各地的商用公寓、写字楼库存比例极高，流动性低，即便能卖得出去也要承担高交易成本。

这三类房子，在房价上升期可能获得过短暂的流动性，但长期来看，特别是现在市场步入平而稳状态，价值“打8折”，加上税费、个人精力、折旧费等支出，卖价缩水20%实属正常。

新形势下，两类房要吃香了：带电梯的多层住宅、加装了电梯的老旧小区住房。与二三十层的高层房相比，无论老旧小区还是多层房，楼间距和采光都比高层房占优势，再加上容积率低、公摊面积小等优点，使得这两类房子正在成为置业群体或是换房族的选择，既然受欢迎了自然升值前景会大大提升。

房说君有话说，尽管高层住宅将失去竞争力，多层房子的价值会提升，但不管如何，买房首要考虑的还是不要有质量问题，毕竟是一个家庭大笔支出，宁愿多半个月观察调研，也不要一次冲动。

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