公寓和住宅的公摊「45平的公寓去掉公摊」

今天给大家普及一下公寓和住宅的公摊「45平的公寓去掉公摊」相关知识，最近很多在问公寓和住宅的公摊「45平的公寓去掉公摊」，希望能帮助到您。

01

公寓能不能投资

几乎每一个人，都知道这是一个不太合适的产品

但公寓就像一个磨人的小妖精，不少人明知道它有缺点——产权时间短、没有户口和学位、转手还要承担高额税费，还是奈何经受不了“不限购限贷、户型小低总价”的诱惑，跃跃欲试

而且现在的公寓营销花样百出，早已不是单纯地卖房子

担心产权问题

物权法规定，40年产权到期后，自动续期

担心商水、商电

您放心，我们是民用水、民用电

担心出租问题

多虑了，我们已经和XX酒店签订托管协议，一站式服务打理，到时只需躺赚收租

担心装修费用高

这点更不是问题，我们是送精装修和全屋家电，拎包入住，无需投入巨额装修费用

......

招招切中你的焦虑

越听肾上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不赶紧刷卡买单，人生就错过了十个亿

02

在地产媒体发达的今天，消费者已经被熏陶成了置业行家

哪怕没买过公寓，一样对于公寓的优缺点，如数家珍

因为单价低、面积小、总价低，于是在各种权衡利弊后

依然买了，本无可厚非

但是，有很重要的一点，被大家所忽略

很多朋友，直到签合同的那一刹那，才感觉到上当受骗

这种买房体验，我想不会太好

哪怕总价不高、哪怕自己不住，依然要本着认真的态度去买房

我心甘情愿接受是一回事，我被坑又是另外一回事

今天，我们好好聊聊关于公寓公摊的事

03

近来，有两位好友

跟老秦分享了亲身买公寓的“新闻”

真心话，对于他们买公寓，我还是比较诧异的

因为我的朋友，至少是半个地产专业人士

公寓，一定是我们敬而远之的东西

可偏偏就是这样的专业班子，却干了不太专业的事

我想，还是因为便宜

就跟大家逛超市一样，买很多东西，不是真的需要，而是想贪个便宜

价格不是重点，重点的是公摊

第一个朋友，2018年年初

他在光谷购买了一套27平、总价不到30万的公寓

终于，在两个月以前，迎来了交房

交房的时候，却傻了眼

整个房间的感觉，就像一个很长的走道

原来，说好的3米面宽，只剩下了2.7米

问了物业人员，说墙体也算在内

2.7米的面宽，是一个什么概念

以住宅为例，三个主要功能房间的面宽要求不同，客厅的面宽不宜低于3.6至4.2米、卧室的面宽不宜低于3至3.9米、厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4米

一句话说，公寓的面宽跟大平层的厨房面宽差不多

老秦就不上图了，以免对号入座

这明摆的，就是当时没有注意公摊的问题

第二个朋友，刚刚解封后，闲来没事

被经纪人带到园林路附近的一个项目，买了一套公寓

单看地段、单看价格，单看产品，都挺好的

1.5万/平，34平、4.5米层高、总价不到50万的LOFT，可以呀

签合同的时候，感觉不对劲

整个公摊，竟然达到咋舌的45%

换句话说，你单层的套内面积，只有18.7平

无论进深、面宽怎么摆放，加上厕所、厨房，已经所剩无几

哪怕还有二楼，一样的转不开身的居住体验

当然，咱这个老友不差钱

都到这个节骨眼上，也不好意思不签合同，只当是买了个教训

只是，这个教训是真心不便宜

没错，一个收楼公寓、一个新购公寓

都以为自己是老司机，结果却在“公摊”上翻了车

04

什么是公摊面积

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积

房屋公摊面积 套内建筑面积=商品房的建筑面积

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积

这就是意味着，除了你家的面积之外，你家电梯的面积，楼道的面积，过道的面积，门口保安室的面积，都要分摊一部分到你家的建筑面积里面

你要为这些面积支付购房款，交房后还要支出物业费

公摊面积如何计算

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数=建筑总公摊面积/建筑总建筑面积

住宅的公摊系数一般在10%—30%

一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积

多层住宅，在10%—15%之间

小高层，在15%—22%之间

高层，约在22%—30%之间

05

对于住宅的公摊面积，有一点是值得聊到的

其实，住宅的公摊面积之所以楼层越低、公摊越低

除了因为高层必须设置避难层及入户大堂、连廊等因素外

我们都忽略了一点，她赠送了很多诸如阳台、露台、飘窗在内的空间

这些面积，能够对冲掉很大一部分的公摊面积

于是，显得公摊系数相对较低

同理，我们再来看公寓

其一，公寓是没有阳台的，因此住宅阳台算一半面积的优势，公寓是不存在的

其二，公寓一般都是高层甚至超高层，因为一定是一层多户，所以电梯一般是配置4部以上，无疑中比普通住宅又了很多电梯的公摊面积

其三，还是因为一层多户，公寓都有走道

并且因为消防及日常使用要求，这个走道还不能很窄，一般面宽都是在1.2M以上

其四，公寓，还有一个好听的名字，叫做酒店式公寓

于是，每个公寓的一楼，都是一个漂亮的大堂

这个令所有业主赏心悦目的大堂，其实也是所有业主一块出钱买的

叠加一块，就是公寓公摊的大问题

06

房地产，其实是一个被极度细分的行业

正如篮球运动一样，外行人可能觉得5个人，凑成一队打球就行

其实，还有中锋、小前锋、大前锋、控球后卫、得分后卫之分

我们熟悉的奥尼尔，就是中锋；科比，是得分后卫

方寸领地之间，可谓天差地别

住宅、商铺、公寓、写字楼也一样

不能说，我们弄明白了住宅，就能以住宅的考量维度去买公寓

一定是会被市场教训的

关于公寓公摊的事儿，没人会说

每个市场，其实就是一种平衡

当所有的消费者，都变得异常成熟的时候

这条赛道的人，都没有暴利可言

房企、物业、经纪人、置业顾问

最终将是提供一种服务，一种物有所值的服务

而老秦要做的，只是在自己力所能及的小范围内

让大家再，得到一些

让一部分买卖人少赚一些钱

让一部分消费者少亏一点钱

房地产业，更健康一丝！