买了商铺的好多亏了「买商铺亏死了」

今天给大家普及一下买了商铺的好多亏了「买商铺亏死了」相关知识，最近很多在问买了商铺的好多亏了「买商铺亏死了」，希望能帮助到您。

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐你好，目前手上子弹200，投资商铺还是房产好，如果投资商铺，需要注意什么

回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。

商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。

要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。建议调研好数据再对比哪个性价比高。

提问：高评高贷的钱，原本首付是23万，银行要求付60万，我妈卡兴业银行转房东兴业银行60万，房东兴业银行转37万转中介小伙子的兴业银行了，中介兴业银行转我老婆37万。这样有问题吗？老婆又14万转了另一个房东做首付了，现在卡里有23万，这样操作正确吗？

回答：谁是借款人？感觉是你母亲。你这样的操作没有太大的问题，有一点问题就是能不能换一个银行卡？有其他银行卡，同行中断好一点，如果能取现金再存进去就更好了。付首付的钱，银行一般不会贷控，但小心一点总是好的。提问：房姐，问中介，说赠予也需要有购房名额？还说赠予当时和卖出时，都要满五唯一，才能免税，是中介错了？我名下有2套，限购了，也可以接受赠予？赠予后，我名下2套正常房 1套赠予房，将来先卖掉2套正常房，最后卖1套赠予房（满五唯一），可以避开20%税？

回答：再次跟房地局核实过了，赠予直系亲属不限购，也没有名额限制。赠予的房产满五唯一只需要缴纳契税，差额20%不需要交了提问：房姐！我母亲有60万子弹准备给我买房，但是存到银行定期了，明年三月份才能取出来我怕明年三月份房价又会涨一轮，所以想先借钱买了房子明年再拿钱还。但是，除了找亲戚借钱，还有别的方法么？求房姐解答

回答：详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》提问：房姐，请问下武汉静安上城、东湖睿园和银海华庭。这三个哪个适合二套投资属性的

回答：1.投资最好选择次新房，房龄10年以上的先淘汰，武汉新房多，流动性不太好。

2.同一区域里面选择价格低的。其实这3个盘从投资角度都不算好的选择，价格已经比较高了。提问：新人首问。智慧的房姐，你好！坐标山东东营，目前全款一房市值约90，一套学区房市值60，均为刚需，另，刚投资胶州一套房产，首付32，贷款刚一个月。即将满35岁，家庭年入30，问：1,看您说，胶州不具投资价值，这种状态的房子能转出吗？2,如筹资80，您建议投资哪里？济南？沈阳？重庆？3,珠海如何？感谢！

回答：1.建议卖出。如果已经开始还款，现在卖出不太好操作，除非开发商能配合更名。

2.主场在济南，建议入一套济南低价区，一套沈阳。重庆远距离建仓心力成本太大。

3.珠海最近被热炒，我的建议是如果不自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳广州东莞佛山，每一个都比他强。提问：东原启城和保利上城都准备开盘了，选哪个比较好

回答：哪个便宜买哪个提问：房姐，朋友推荐买长沙望城区的房子，价格6500元。请问投资可行吗？或者在郑州投资，买哪个区好呢?谢谢您！

回答：长沙望城属于千万不能碰的区域望城，别看就一座小小的谷山，但是一边是金融与科技，一边是睡城天通苑回龙观，望城将来是长沙的天通苑，地铁一条直直的深入，引来地铁肉搏的早高峰。郑州建议避开热炒区域，比如东区。围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。如果是本地土著可以入。提问：女神房姐！融创在硚口拍了高价地的话，那时代新世界的投资属性是不是好一些了？带房票的59平小户型23000-24000会站岗吗？

回答：融创一堆CEO，没意义提问：房姐麻烦问一下是买武汉市二环位置好的经济适用房。同样的价钱是买三环外的新房周围有待发展的和沿线地铁盘？那个好些？

回答：武汉房价跟环线没有关系，单纯看环线是错误的，领涨的永远是产业区，商圈和学区盘。武汉1979年至1990年间武汉城市迅速扩张，武昌古城墙已完全拆除，产业项目催生大量单位、工业生活区，武昌中北路、汉口武商商圈形成；到了2000年，现代服务业在中心区聚集发展，光谷和沌口经济技术开发区初具雏形，城市已由中心城区向新城区外溢。所以目前在三环内主城区寻找价值洼地，每个板块潜力不同，板块内每个楼盘的涨幅不同。具体买哪个要落实到选筹上。提问：房姐，怎么看广州的琶洲商圈，据说明年阿里就入驻了，这周边的投资价值怎么样？

回答：zf思路不清晰好大喜功，多数规划无法落地。本来琶洲电商总部是个好开头，但是鉴于zz因素现在看来牌面似乎也没有当初设想得那么好。提问：今天刚入星球，请教我持有的深圳蛇口房，半岛城邦二期，入手两年，入手时每平方9.2万，二手房，首付三成，是89平两居，小区环境好，出租租金收入每月一万。但两年来基本没有涨幅，我打算今年干脆卖掉在佛山购入一套地铁房投资。可行吗？请问房姐怎么看待深圳蛇口房市和佛山前景？谢谢半岛城邦不是前排海景，自住很合适，但是投资回报率不如刚需上车盘。9.2万已过豪宅线，入手就是站岗价，深圳投资超过5万的盘一律不考虑，除非二手非常笋的。

回答：主场在深圳，有深圳的房票，3-5万的地铁次新还有很多，没理由去佛山。建议割肉卖掉蛇口这一套，重新入手一套低单价的盘，重点还是要淘笋，入低价盘。福田南山重点关注上下沙，保税区，华侨城等。龙岗凤岗益田，宝中片区等。如果还有子弹，可以入强二线城市和弱二线城市，优质选筹涨幅也不会小，小仓位可以为你的现金流保驾护航。提问：请教楼栋楼层户型选择一些原则，具体顺序，纯投资追求回报率

回答：一般选择次顶，性价比最高。10层到次顶之间，选择单价最低的。提问：房姐，东原启城茶10个，投资值得吗？

回答：不值得，现在买武汉，不要付茶水。

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