龙华城市更新项目「深圳市龙华区城市更新」
今天给大家普及一下龙华城市更新项目「深圳市龙华区城市更新」相关知识，最近很多在问龙华城市更新项目「深圳市龙华区城市更新」，希望能帮助到您。
龙华区通过土地整备落实了行知学校建设用地。图为行知学校效果图。
龙华通过有机更新“绣花功夫”，营造具有浓厚文化底蕴的城市更新“艺术品”。图为观澜古墟项目更新后的效果图。
龙华区民治街道，旭联工业园内重建工作正在紧锣密鼓地收尾中。放眼望去，一座涵盖高新产业研发用房、企业孵化基地、配套人才用房、配套时尚商业的高端产业综合体将矗立在外界眼前。
“园区经过城市更新重建后，总建筑面积14万平方米，其中，产业研发用房超过10万平方米，产业发展空间将得到充分保障。”旭联园区负责人说。
显而易见，旭联工业园的华丽变身，是城市更新重塑龙华发展空间、助推产业转型升级的鲜活案例。随着更多与旭联类似的园区的“重生”，城市更新之于“产业龙华”升级再造的强大推力将充分彰显。
众所周知，龙华虽是年轻的行政区，实为老城。多年来的高速发展，导致今日龙华城市可持续发展饱受土地资源不足、空间日益趋紧的约束。
2017年元月，龙华正式晋级为行政区，迎来了新一轮跨越式发展浪潮，破解空间紧约束，向存量挖潜力、向土地要效益便成为摆在龙华高质量发展面前的一道重要而紧迫的课题。
在城市运营专业人士看来，城市更新是破解城市发展的土地瓶颈，实现城市可持续、高质量发展的重要途径。通过城市更新项目的实施，可以提高土地空间的利用效率，大大改善片区城市面貌，完善公共配套，激发区域活力。
建区3年来，龙华区充分发挥政府与市场合力，坚持公益优先、利益共享、规划统筹、节约集约的原则，对各类存量低效用地进行系统梳理、分类处置、全面盘活，打出了城市更新、土地整备等“组合拳”，不同模式分工协作、高效配合，形成了一套独具龙华特色的存量土地二次开发模式。一批一批城市更新项目的动工，为龙华区高质量发展提供了重要的空间支撑，让这座经历了高强度开发的老城区仍旧能够优雅地向上生长。
文/图:吴永奎 林培杰
以人为本
紧贴民生需求补齐公配短板
多年来，龙华片区经济发展高歌猛进，凭借卓越的区位及发展前景，吸引着大批人才涌入，教育、医疗、出行需求更是节节攀升，读书难、看病难、出行难一度成为辖区居民的困扰。
以人为本是人口大区龙华城市更新的基本遵循，保障公益、完善配套是龙华城市更新坚持的基本原则，龙华区城市更新和土地整备局通过提高土地利用效率，释放更多的土地空间，落实了更多的公共配套设施。
龙华区地少人多，在176平方公里的土地上承载着300多万人口，人口总量、密度均在全市排第三，高于全市的平均水平，接近香港的人口密度。龙华区近年来的人口增幅也位居全市前列，人口的增速高于公共服务设施的建设速度。
“城市更新固然是市场行为，但也是改善城市面貌的重要手段。尤其是在‘强区放权’改革后，相关的审批权限下放到区层面，区政府可以用活用足政策，结合片区实际，充分考虑民计民生，统筹布局公共配套设施。”龙华区城市更新和土地整备局工作人员表示。
龙华区城市更新和土地整备局紧紧抓住民生基础建设，依据民生需求，妥善做好城市更新专项规划，提升贡献用地比例，这些贡献用地基本用作教育、文体、道路、绿地等公配。经统计，已批城市更新专项规划的项目中，更新单元范围内可提供公益性用地130公顷、学校21所、幼儿园39所，有效地缓解了龙华学位紧缺的压力。
据了解，龙华未来所有的学校建设用地，80%将以城市更新、土地整备、征地拆迁方式提供。以2019年9月新开学的9所学校为例，其中7所通过城市更新、土地整备方式落实用地。
位于大浪街道的龙华第二外国语学校，通过土地整备方式落实用地。学校总用地面积为2.3万平方米，建筑面积7.6万平方米，办学规模为54个教学班，其中小学有36个教学班，初中有18个教学班。
龙华第三外国语学校，位于福城街道，通过城市更新方式落实用地，总用地面积约为2万平方米、总建筑面积为4.6万平方米，办学规模为45班，可提供2100个学位。
龙华创新实验学校，位于龙华街道，通过城市更新方式落实用地，总用地面积约为2.1万平方米，总建筑面积为6.13万平方米，办学规模为60个教学班，其中小学有36个教学班，初中有24个教学班。
龙华区行知学校，位于福城街道，通过土地整备方式落实用地，总用地面积约为3.2万平方米，总建筑面积为5.7万平方米，办学规模为60个教学班，其中小学有36个教学班，初中有24个教学班。
龙华区行知中学，位于观澜街道，通过土地整备方式落实用地，总用地面积约为2.2万平方米，总建筑面积为5.9万平方米，办学规模为42个教学班。
龙华区教育科学研究院附属外国语学校，位于龙华街道，通过城市更新方式落实用地。总用地面积约为1.1万平方米，办学规模为32个教学班，提供约1600个学位。
龙华区润泽学校，位于观澜街道，通过土地整备方式落实用地，总用地面积约2.1万平方米。
此外，宝山学校、虔贞学校、龙胜学校、清龙小学等一系列学校均已将土地移交，目前学校正在如火如荼地建设。据统计，“强区放权”后，龙华通过城市更新落实义务教育学校共318个班，不仅满足项目自身的学位需求，还能额外贡献出约200个班，大大缓解学位供给压力。
空间提效
为产业转型升级赋能
龙华以产业立区，空间乃产业发展的基石。龙华作为产业大区，工业用地规模大，居深圳各区第三。然而，这仅仅只是硬币的一面。在硬币的另一面，大量的工业用地一定程度上存在着建设强度即容积率低，产值效益有待提高等问题。
显然，城市更新之于龙华区产业发展，不仅仅意味着产业空间的拓展，更肩负着提升产业发展质量、推动产业升级结构调整的重要使命。
在城市更新进程中，龙华城市更新部门积极鼓励“工改M1”，推广“工业上楼”模式，在工改项目中注重与产业部门的有效衔接，严格按照产业部门要求建立“工改工”项目与重大产业项目对接机制，充分凸显城市更新的产业导向。
近年来，龙华区工改工城市更新的比重明显提升。仅从2019年来看，蔡发工业区、竹园工业区（人才街区）、库坑片区、建泰等6个工改工城市更新项目列入计划，英泰工业区、钲尚工业区、信利康豪佳、建滔工业区等工改工项目正加快规划或建设。目前已批规划项目可提供商业办公酒店约350万平方米、产业用房及配套约200万平方米，为全区产业转型升级提供了优质的产业空间。
以德爱工业区城市更新单元为例。该项目龙华区民治街道，北临城市主干道布龙路，东侧为城市支路布梅路，南侧为规划的城市次干道临龙路，更新后的产业用房约41万平方米，该项目将搭建三基地一中心（智能创新基地、科技文创基地、中央总部基地以及邻里生活中心），引入黑马创业训练营地、创业投融资服务广场、海纳众创空间、文创直播厅、硅谷创新路演大厅、深港产研学基地、中美斯坦福研究院八大重点项目，为企业提供政产学研、人才技术、金融资本等全方位产业服务。
值得关注的是，除了提供大量高品质的的产业用房外，城市更新还有利于推动商业及现代服务业的转型。深圳北站片区希尔顿欢朋酒店入驻，壹方天地建成龙华最大的商业综合体，福城天虹、佳华领域顺利开业，对龙华新一代、多元化消费模式带了变革，快速聚集城市人气，加速呈现繁华美好生活。
“无论是土地的利用效率，还是空间承载的产业质量，城市更新项目都得到了极大的提升。”龙华区城市更新和土地整备局负责人表示。
品质再造
重塑龙华城市竞争力
“每一个休憩时光，人们在公园中慢跑；孩童在游乐区嬉戏玩耍；老人相约湖畔闲聊……不同于假日“网红景点”的人潮拥挤与喧嚣，这里的日常带着自然的宁静与安逸，满足了人们热爱生活的心性……”这是龙华网友@光阴似箭发布在深圳本地论坛上的一段关于白鸽湖文化公园的文字，字里行间浸透着的闲适惬意令人心动。
2019年初，白鸽湖城市更新项目正式完工，由更新项目主体出资代建的白鸽湖文化公园也在当年竣工。
白鸽湖旧村原本老旧破败，更新后变身为花园小区。如今，高楼掩映之下，水清岸绿的樟坑径河流与客家主题的白鸽湖文化公园相得益彰，整个白鸽湖旧村片区焕然一新，宜居指数大大提升，居民幸福感显著增强。
白鸽湖旧村项目仅仅只是龙华区体量中等的城市更新项目之一，但在这里，城市更新对于城市价值再造、品质提升的巨大能量已经彰显无遗。
多年来，龙华片区高速快速工业化路子导致很多区域现状风貌以城中村和工业区混杂拼贴为主，城区面貌建设品位不高、内涵不足，削弱了龙华区的城市竞争力。
也因此，在推进城市更新项目进程中，尤其注重加强规划编制，做好城市设计，通过更新项目的落地来优化城市结构，提升城区品质。尤其是，新时期下的城市更新，已经从过去简单的拆除改造、保障用地，转向以“存量与增量联动、产业与空间结合、文化与活力并重”为特征的有机更新。
以观澜古墟有机更新为例，该项目列入了深圳市首批有机城市更新试点之一。观澜古墟是龙华客家文化的源头，古墟因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式，也孕育了丰富的文化活动。通过有机更新“绣花功夫”，推进历史文化保护和特色风貌塑造，以古墟魅力重焕、客家文化传承为目标，营造具有浓厚文化底蕴的城市更新“艺术品”。
“强化连片提升，引导重点区域城市更新，强调点线结合、连片更新，以龙华现代商贸等重点片区及轨道交通沿线、轨道站点周边地区为更新重点，加快推进重点区域的更新改造，重点发挥轨道站点周边地区的极核带动作用，形成龙华城市发展新的增长极。”龙华区城市更新部门负责人坦言。
再如龙华老城核心圈中，壹成中心、海岸城等更新项目正在加快规划或建设，该区域整体规划，成片开发，规模成型，居家便利性高，生活气息浓郁，靠近地铁4号线龙华站，邻近上塘、红山片区。数个城市更新项目建成后，将自带数百万级别的综合商业，加上学校、党群、公交首末站等市政配套，名副其实地造出了“一座城”。
如今，龙华区城市更新项目以产城融合为导向，以达到更新片区产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的良性生态。星罗棋布的城市更新项目，在实现龙华城市硬件设施升级换代的同时，还对功能业态、产业结构、生态环境、价值审美、生活方式等软件进行着革新，推动着龙华这座老城区优雅地向上生长，为城市高质量发展提供有力支撑。
■延伸
稳接“强区放权”
驱动城市更新加速
城市更新不仅仅是简单的物理空间改造，也是对生态环境、文化观念、产业结构、功能业态等“软环境”进行更新。
2016年，深圳市政府实行“强区放权”改革，将城市更新相关审批事权下放至各区政府。2017年元月，龙华行政区正式挂牌成立。“强区放权”改革进程正与龙华3年跨越式发展新阶段相重合。在某种意义上，城市更新快速推动了龙华区经济社会发展，与区城市更新部门加快推动城市更新蝶变息息相关。
“强区放权”改革以来，龙华区出台《龙华区城市更新实施办法》，加快理顺工作机制、组建队伍，有序承接下放事权，同时以事权承接为契机，推动城市更新工作变挡提速。3年来，龙华区先后组织召开了16次城市更新工作领导小组会议，审议了76个城市更新项目。尤其是，区城市更新和土地整备局转变理念，由“等着批”转变为“帮着报”，第一时间依法依规帮助企业解决实际问题，鼓励居民参与城市更新决策。
据了解，2019年，龙华区召开了7次城市更新领导小组会议，16个城市更新计划立项，拟拆除用地面积超150公顷；审议龙胜工业区等14个城市更新规划，拟拆除用地面积75公顷，审批效率进一步提升，总量居深圳市各区第二；年度城市更新供应土地22公顷，拉动固定资产投资263亿元，同比增长65%，占龙华区固投约30%。
据悉，区城市更新和土地整备局在2019年协同各街道举办了政策宣讲沙龙活动，邀请街道辖区股份合作公司和大型园区代表参加。活动中，区城市更新和土地整备局有关负责人主动为城市更新项目意向主体讲解城市更新项目申报流程及相关要求，详细讲解了城市更新从项目申报到实施阶段的各个环节申报中常见的问题，详细解答了意向主体在城市更新项目申报中遇到的各种问题。
“以前要一层层地审批，现在全部集中一站式服务，龙华城市更新的效率快了很多。”一家在龙华从事城市更新企业的负责人由衷地感慨道。
