广州跨界电商公司「广州做跨境电商哪里最多」
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1月15日，商业地产服务公司世邦魏理仕发布2015-2016年度广州物业市场回顾及展望。
报告显示，优质写字楼全年需求活跃，租金轻微上升，信息技术行业需求旺盛。作为未来IT企业的聚集地，琶洲的发展备受瞩目。优质零售物业方面，业主继续积极调整租户，以餐饮，儿童游乐设施为代表的体验式业态持持扩张，商圈表现分化。此外，由于供应持续紧张以及跨境电商发展强劲带动需求，优质物流设施的租金稳步上涨。
方兴未艾的跨境电商对广州的商业市场带来了什么影响？面对记者的提问，世邦魏理仕方面表示，跨境电商近期在全国范围内发展了起来，中短期来看，会是业内比较热门的一个概念。不过目前做得好的案例并不多，大多数仅是作为一个噱头吸引人流，带旺商场。
写字楼：总体需求旺盛琶洲前景广阔
报告显示，2015广州全年优质写字楼新增供应95万平方米，较2014年增长128%。需求同样激增，整体较2014年增长超过50%，来自金融、服务行业的需求仍然占据主导。同时，电子设备应用开发、门户网站等信息技术类行业的升级和扩张需求持续上升。
值得注意的是，充裕的供应以及业主积极的招租策略，为企业提供了整合办公面积、升级至新商务区的机会。所以尽管供应体量较大，全市空置率年内仅微升0.4个百分点。
基于此，在活跃的需求支撑以及取得良好的进驻率的情况下，新写字楼对租户的优惠逐步减少，租金轻微上调，其中以珠江新城区域的表现较为突出。珠江新城优质写字楼全年租金增长1.6%，带领全市租金同比微升0.8%。
世邦魏理仕认为，2015年琶洲电子商务总部区多宗商业办公用地成功出让，引入了阿里巴巴、腾讯、唯品会和小米等信息技术行业名企，相信将会进一步带动相关产业的聚集。未来几年，琶洲的供应将逐步投入市场，有望进一步释放信息技术行业的需求。
据悉，广州市将建设面积达55平方公里的总部金融科技创新集聚区，包括珠江新城、金融城、琶洲和广州塔四大片区，用以吸引高端要素集聚，提升辐射带动区域发展的能力。
其中，琶洲区域尤为引人关注，新的规划提出，要将琶洲西区建设为琶洲互联网创新集聚区，打造广州紧凑型新CBD，打造有文化底蕴、有岭南特色、有开放魅力的总部商贸区。
资料显示，琶洲西区位于琶洲岛西端，规划范围北至珠江、南临黄埔涌、东至华南快速，用地面积约2.1平方公里。经过多轮紧张激烈的拍地，阿里巴巴、腾讯、唯品会、欢聚时代YY、复星集团、国美集团、小米、粤传媒、广东粤科、康美药业以及环球市场集团等大型企业总部目前已经强势进驻。在未来，琶洲将逐步实现互联网等产业的高度集聚，以科技创新引领产业发展。
对于2016年，世邦魏理仕预计将有约88万平方米的优质写字楼落成，其中46%的新增面积将集中在珠江新城，而27%的面积将位于琶洲。较大量供应将拉升全市空置率。即将落成的物业在预租前期通过提供优惠租金招揽知名租户，在取得阶段性的成果后，在落成前期预租租金有上升趋势，与现楼租金的差距也逐渐缩小。现有楼宇主力租户的成功续租和活跃的市场成交有助于增强业主的信心。稳健的需求释放出对市场有利的讯号，全市租金有望在2016年保持稳定。
零售市场：积极调整租户结构跨境电商横空出世
报告显示，2015年广州优质零售市场全年有6个分散在各区的物业、共约50万平方米的新增供应落成。而受部分新落成购物中心未如理想的进驻情况影响，全市空置率较2014年年末上升了4.4个百分点。
需求方面，餐饮、儿童游乐设施等体验式业态继续保持扩张态势。不过，百货业态的需求却在下降，物业为此积极改造以迎合市场，如番禺万达百货的撤出，友谊百货拟缩减面积、引进餐饮等。国际快时尚方面，现有品牌继续扩张，如H&M、Uniqlo和OldNavy等，更有多个品牌首次进入广州市场，如NewLook，SPAO和CacheCache。
值得关注的是，跨境电商直购店的需求相对活跃，多家百货开设了跨境商品展示区域，也有购物中心引入大面积的该类租户以改善空置率。
世邦魏理仕指出，购物中心方面，商圈在2015年的表现呈分化之势。天河路商圈租户组合调整持续，如太古汇继续深化调整，引入多家首进广州的国外品牌，包括AgentProvocateur、JoMalone和Pandora等；万菱汇减少非品牌零售商，引入新式餐饮、国际潮牌等租户，增加对年轻消费群体的吸引力；正佳广场通过撤出家居店，开设剧场、海洋馆，提升商场形象。
世邦魏理仕认为，租户结构调整取得了成效，天河路商圈平均租金按年上涨2.1%。另一方面，位于越秀区及荔湾区的传统商圈以受电商冲击最大的中低定位品牌零售商为主，需求有所下降，租金出现下滑。综合来看，全市首层租金年内下调0.3%。
未来一年，世邦魏理仕预计多个运营经验丰富的发展商项目入市，有望为广州引进更多国际品牌，同时也将加大优质零售物业市场的竞争。而部分运营情况未能改善的物业或将继续下调租金。
物流市场：供应持续紧缺租金将继续攀升
报告显示，2015年全年仅录得位于广州北部的富力空港物流园三期为市场带来的9万平方米高标准仓储面积供应。全市高标准仓储供应稀少，加上空置率持续于低位徘徊，从而推升租金全年上涨3.9%。
世邦魏理仕认为，广州政府在2015年推出集体建设用地使用权流转管理办法，或有可能为仓储物业带来新的土地供应。但短期内，物流用地供应仍然稀少，优质的高标准仓储供应将持续紧缺。同时，世邦魏理仕观察发现，有发展商或企业在周边城市寻求机会，如普洛斯与国通物流合作，在佛山建设物流园；某知名电商搬迁到东莞的自建物业以满足企业扩张的需求。
需求方面，来自第三方物流的积极吸纳促进了多宗成交，如某电商因迁到东莞释放的面积，部分立即被第三方物流企业承租。因供应大部分被迅速吸收，可用面积稀缺，以及大型电商在租赁市场的布局日趋稳定，来自传统电商的成交减少，年内仅录得苏宁租用广州东部普通仓两万平方米。
值得关注的是，南沙自贸区的正式挂牌推动了跨境电商的发展。为迎合此类租户的需求，广州北部有项目把共2.6万平方米的非保税仓调整为保税仓，而2015年的新增供应，除一部分面积早已预租作为非保税用途外，大部分面积被调整作为保税仓使用。
对于跨境电商未来的发展趋势，资深互联网及电子商务策划专家马科认为，进口监管将会进一步严格化（品类、标签），并发布禁止入境的产品名录。跨境电商的出口将是以后发展的重点，优质中国制造通过跨境电商出口可能得到扶持。此外，推动跨境外汇结算业务模式创新，而B2B及B2C模式将要成为主流，实现品牌化、规模化的可持续发展。
马科表示，广州将申请跨境电商综试区，将跨境电商建设为国家“一带一路”战略重要载体，以及作为“一带一路”沿线国家和地区企业深化经贸合作的重要内容，从而促进珠三角制造业及外贸转型升级。
世邦魏理仕预计，物流市场在2016年将无新增供应。广州正在努力建设成为国际航空枢纽和国际航运中心，市场对优质仓储物业的需求仍然强劲，在可租面积有限的情况下，预计全市租金仍将继续攀升。
（责任编辑：许永红）
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