开发商不付中介渠道费「开发商为什么让代理商卖房」

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房子都还没开卖，开发商你就必须给我分销公司账户上打钱!这不是不是分销公司老板的美梦。而是全国各城正在真实上演的楼市江湖大戏。

(长沙某国企渠道合作海报)

譬如，6月，在长沙，金茂、龙湖多项目，项目首开就启用分销，而且都是采取预付佣金的形式，126万的佣金就打到合作分销渠道公司了。

所谓预付佣，也简称前佣，是指开发商提前把钱打到分销公司账户，等房屋成交时，佣金实时抵扣。因为房子还没开始卖，要求房企提前把钱拿出来，这让以前被置业顾问都看不起的房产中介们大呼：这也太长人志气了。

随着开发商对债务缠身的焦虑，对资金回笼的高度渴望，今年，开发商与房产分销公司之间的博弈已到白日化。

房产渠道的的进一步崛起将是不再也不可逆的大趋势

这点也有理论支撑，根据空白学院的研究数据：渠道参与新房销售占比，2018年为10%-15%，2019年已达35%。2021年已达50%，未来将达到90%;渠道分佣比，2019年到2021年，从2%到2.8%，2021年渠道佣金规模将超过2000亿规模。

为什么地产渠道营销规模越来越大?

一方面，市场多变，需要顺应市场需求变化。原来是客户主动上门，现在是要出去找客户。 渠道作为新生力量可以增加变量手段，更切合市场，迎合多变的市场环境。另一方面，市场下行，竞争白热化、客户稀缺，销售动作逐渐乏力，拥有客户也就相当于拥有市场，渠道逐渐成为最有效率的营销途径。

开发商和中介，谁才是真正的“甲方BB"

房子还是要卖，不可否认的是：目前卖房最有效的是渠道营销。

有人说，渠道营销就像是开发商在吸毒：起初常规营销打法占八成，渠道来了可以锦上添花;逐渐的，常规打法失效，渠道慢慢占据了四成五成;开发商已经舍弃不掉渠道，面对集团极大的销售任务，怎么办?加量!逐渐的，渠道占据了营销的大头，此时却再也离不开它，继续加量……开发商和渠道的增长也早已互相捆绑。

有人把原因归结为市场在变，行情不好了，而渠道简单直接，周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，它能真的带客带货呀!

换句话说，渠道就是开发商冬日里的一件吸了水的棉袄，穿着冷，脱了更冷!

最近，某大型中介公司发布了2021年半年报，“A股房产中介第一股”。显然，新房业务成为中介公司的重要发力点。

从数据上看，渠道渗透率正在全面上升，绝大部分城市已经超过50%，渠道成交占比也已经提升到20%左右，2019年渠道交易额不足2万亿，2021年已经达到4万亿左右，2022年预计将超过5.5万亿。与此同时，渠道费率这些年也有所提升，普遍住宅的渠道费率保持在2.5-3%，有的商铺和公寓项目超过8%，文旅项目甚至超过10%。

大树底下好乘凉，依托“大平台”四两拨千斤

据楼盘网统计，有超过50%的新房客户，会通过各种渠道的KOL，去“客观”地了解一个楼盘，再决定去不去案场。开发商自己吹得再神都没用，用户不会买账。就像客户逛电商，总喜欢先看“买家秀”，喜欢被“种草”。于是，开发商广告营销的获客效果持续下降。相反，经纪人依托新房网销的互联网工具，在流量获客、私域运营上，具备天然的优势，且人员和门店成本并不会因此而增加。

当下一个好的新房网销经纪人战斗力有多强，他们有出色的网站、短视频等流量seo运营能力、能第一时间分析出客户的购房需求逻辑、他们能快速熟悉整个城市的所有在售新盘。这一切，都是依托着强大的数字化赋能。

楼盘网运用“平台思维”打造“提效降本”数字化营销模式，通过与房产中介共享平台资源，利用互联网技术，让传统房企打破过去低效率作业模式，实现平台化转型，帮助房产经纪公司解决经营难题，实现利润、人效、规模的提升，让房产交易更畅快。