酒店电梯直通卧室的“奇葩”住房 业主起诉开发商退房两审均败诉 法官判后释疑：事实清楚适用法律正确

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“酒店电梯直通卧室，厨房步梯直通楼下

四川自贡一业主起诉开发商退房两审均被驳回”之三

封面新闻记者 陈章采

封面新闻追踪报道的“酒店电梯直通卧室，厨房步梯直通楼下 四川自贡一业主起诉开发商退房两审均被驳回”一案引起广泛关注后，自贡市中级法院民一庭于11月22日16时30分至17时30分在自贡中院立案大厅负一楼接待室，与刘女士及代理律师王红兵进行了判后释疑。

自贡中院

判后释疑由民一庭负责人廖四春法官主持，承办法官甘语慧、自流井区法院该案一审承办法官卞林等参加。法官申明将对整个释疑过程全程录音录像。但当事人申请录音遭到拒绝。

封面新闻记者当日上午向自贡中院申请旁听未获同意。

判后释疑结束后，当事人刘女士及代理律师王红兵向封面新闻记者介绍了释疑情况，并提供了法院记录的判后释疑书面记录图片。

上诉人四个问题请求释疑

刘女士及代理律师向自贡中院提交了书面《判后释疑申请书》，请求自贡中院对四个问题予以书面释疑。

一、二审判决是否存在认定事实不清的错误？

上诉人在一审和二审中均诉称自贡市建华房地产开发有限公司（以下简称：建华公司）构成根本性违约行为并据此主张合同解除权，但在二审判决中并没有依据已经查明的案件事实确认建华公司存在违约行为。

二、二审判决是否适用法律错误？

（一）判决书在第7页表述“本案应适用当时的法律、司法解释的规定”的观点与第8页、第9页所引用上诉人起诉后新颁布的司法解释，判决观点前后矛盾。

（二）贵院已经查明建华公司交付的房屋，厨房无底板、厨房内建有一条通往楼下的走道，卧室一面墙体安装一部直通一楼的电梯等。但二审判决引用的司法解释中，将商品房买卖合同纠纷的其他纠纷情形（如：本案房屋质量纠纷）纳入除斥期一年的适用范围，法律依据是什么？

电梯卧室

三、二审程序是否违法？

上诉人对一审判决认为原告诉讼时效过期、驳回诉讼请求而提起上诉，二审庭审归纳的争议焦点也是是否超过诉讼时效，二审中双方当事人均未对是否超过一年除斥期进行辩论，法庭也未对此予以释明、展开法庭调查，二审法院径行以超过除斥期丧失合同解除权进行判决，是否程序违法？是否属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十一条第（四）项“违法剥夺当事人辩论权利的其他情形”？

四、二审判决第9页称“若刘某某认为案涉房屋不能满足居住的条件，建华公司在履行合同义务过程中违约，可另行主张权利”如何理解？

法官表示事实清楚判决没问题

刘女士提供的笔录显示，承办法官甘语慧在解释案件事实后，针对上诉人判后释疑申请书所称二审是否存在事实不清的问题表示，案件已经查明了当时房子交付以及现在的情况，二审查明的事实是清楚的。

对于二审是否适用法律错误的问题，甘语慧表示，虽然新的商品房买卖司法解释是在2020年12月份修订的，但它是属于一个修正，在最后的适用施行的期限是从2003年开始的，所以也应该适用现在的司法解释的规定。

对于上诉人认为二审的争议焦点关于诉讼时效的问题，以及组织当事人辩论也是围绕诉讼时效的问题。甘语慧表示，合议庭将诉讼时效作为争议焦点没有问题，解除权除斥期不同于诉讼时效问题，需要法院主动审查，所以要对此进行审理。

对于上诉人另行主张权利，有无行使合同解除权的权利问题。甘语慧表示，如果上诉人认为建华公司交付的房屋不符合相关要求，可以另行主张权利。有无解除权需要以后续合同履行的情况来看。如果上诉人要求建华公司继续履行，而建华公司不继续履行或者在合理期限内仍然不能将房子改造成能够主张的情况，上诉人可以另行主张合同解除权。

上诉人请求再审未获同意

廖四春法官表示，本案适用法律没有问题。上诉人如果认为被上诉人有违约行为可以另行主张权利。上诉人可以要求被上诉人进行改造到符合合同约定的条件。如果被上诉人在合理期限内没有改造，或改造不符合约定，即可以在一年内行使解除权。

廖四春称，如果上诉人认为法院建议的救济途径有错，可以向四川省高级法院申请再审。

刘女士及律师王红兵向法官请求给出书面答疑，并提出在自贡中院申请对该案启动再审，均未获得同意。

刘女士说，判后释疑并没有消除自己对判决的不解，反而让自己更加疑惑：这样的房屋起诉退房两审都败诉了，法院还说自己的判决没有问题？“要么让我去找建华公司，要么让我去找省高院。这就是说，两审判决我都败诉了，还得重新打官司？”

“电梯”卧室最终如何处理？

11月23日上午，封面新闻记者将上述内容发送给自贡中院宣传处，请求民一庭予以审核，以确认当事人介绍的情况及提供的判后释疑笔录内容。当日下午自贡中院宣传处回复称，具体办案部门不对此发表意见。

这套普通商品房的卧室里居然有一道电梯门，而厨房里还有一道步梯的房屋究竟该不该退房？当事人刘女士的权利该如何主张？是否必须要向四川省高院申请再审？或者是重新以其他理由向自贡中院起诉，才能彻底解决这套无法正常使用的房子问题？除此之外还有没有其他救济途径？封面新闻将继续关注。

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