如何看待房企负债率高的问题「主流房企的负债」

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本文依旧使用前文的例子，介绍房地产企业资产负债表的特征。住宅地产以万科为例，商业地产以世茂股份为例，服务地产商以世联行为例。我们都知道房地产是高负债行业，但是其负债结构与具体的负债项目究竟有何特点？

一、前文回顾

如何从资产负债表中的资产项目来区分不同的房企类型呢？链接如下：

https://xueqiu.com/1830902728/90607453

首先，存货比重高的，多是住宅地产；

其次，投资性房地产比重高的，多是商业地产；

最后，货币资金比重高且存货水平极低甚至为0的，多是服务型房企。

二、房企负债结构概况

3家典型地产商的负债权益结构如下图所示。

以万科为代表的住宅地产商的负债水平最高，万科的负债率在80%；

以世联行为代表的服务型地产商的负债水平最低，不到50%，因为它们是轻资产企业，不需要借钱盖房有那么多存货。

三、负债项目细分

如下图所示。

首先，从负债的种类看，三家房企的负债主要是往来款项。万科的预收款项最多；世联行的往来款项最少；但是，三家都有很多的其他应付款。

另外，万科和世茂是资金密集型行业，所以他们的预收款项和借款都占了一定的比重，不同之处在于，世茂的预收款项占比比万科低，并且长期负债少。

1、长短期借款细解

3大房地产公司的长期借款情况如下所示。

万科的长期借款多，是因为住宅地产商万科需要获取长期贷款来锁定利率风险，并与生产周期形成一定程度的匹配。

对世茂这样的商业地产商来说，它采取的是“租售并举”的经营模式，其收入结构中会有比例不小的租金收入，现金流可持续性较高，资金压力比住宅地产商小。所以它可以通过使用部分短期借款来满足企业的资金需求，无需跟万科一样长期举债。

至于世联行是人力资源密集的轻资产企业，短期内需要大量资金维系企业的运营，但它又没有商业地产商定期稳定可持续的现金流收入，所以需要短期负债。

2、预收款项细解

万科是住宅地产商，其预收款项占了很大的比重，这是因为万科开发住宅的周期比较长，为了及时回笼资金归还借款，并及时开始下一个周期的房地产开发投入，便采取了预售的方式，从而在资产负债表形成了预收款项。

住宅地产商每年的预收款往往有不小的一部分在年底结算，这就形成了住宅地产商每年的第四季度营业收入较高的现象。

3、其他应付款细解

这三家房地产公司其他应付款的数目都不小，而且这里面可能包含着大量与关联公司的款项；如果这块数目过大甚至超过了应付项目，就要提高警惕，企业是不是通过关联公司走账。

比如说某公司2016年的子公司突然比2015年多了一百家，巧的是2016年是行业的寒冬企业业绩下滑明显，这里面的套路恐怕不少。

四、总结

从资产负债表中的负债项目来区分不同的房企类型呢？

第一种，预收款项占30%甚至更高的比重，且长期借款较多。多是住宅地产；

第二种，存在10%以上的预收应付款项，但比例不是很高，且存在一定的短期借款。多是商业地产。

第三种，预收应付等款项比例很低，以短期负债为主，长期负债几乎没有。多是服务型房产商。