合肥房产的优质板块和劣质板块有哪些「合肥哪个楼盘值得入手」

最近很多人关注合肥房产的优质板块和劣质板块有哪些「合肥哪个楼盘值得入手」，山东创新网小沐从网上搜集一些关于合肥房产的优质板块和劣质板块有哪些「合肥哪个楼盘值得入手」内容，希望对您有用。

其实这篇文章我从去年就开始酝酿，但一直缺乏数据支撑，在对2017-2018年合肥房价进行分析之后，这种思路逐渐清晰。我之前分析过合肥的优质房产和劣质房产，在此基础上，我再次提出合肥房产的优质板块和劣质板块概念。

如何准确描述合肥房产优质板块和劣质板块的概念，并不是特别容易。你可以这样认为，同一个小区或同一套房子，如果放在不同的板块，在一段时间内，升值空间会有所不同。超过全市均值的板块我们可称之为优质板块，低于均值的可称之为劣质板块。

为什么会产生优质板块和劣质板块，归根结底还是由于区域发展不均衡，资源投入不对等造成的。一个板块，导入的优质资源越多或者预期越强烈，其升值潜力就越大；一个板块，投入的资源越少或者嫌恶设施越多，其升值潜力就越差。

影响板块价值的优质资源和嫌恶设施

我认为对板块有显著升值作用的优质资源有:

1、真学区。毫无疑问，真学区尤其是双顶级学区，是影响板块价值的最重要因素，没有之一。合肥的真学区主要有7个，具体可参考我的文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。

2、平均房龄。房龄对板块本身没有直接的促进意义，但如果你的邻居房子看起来都赏心悦目，对你来讲是不是也更有面子？板块内小区如果都是崭新的面孔，彼此之间也互为资源，互相添彩。

3、路网建设。一个地方规划得好与不好，有没有发展潜力，首先要看路网建设如何。道路宽阔，平坦干净，整齐划一，基础设施搭建良好，后期城市建设一般都不会太差。

4、公共资源。学校，医院，商业中心，公园，地标建筑，图书馆，博物馆，体育馆，游乐设施等，这些资源都能提高你房产的使用价值，进而使房产保值升值。

5、环境资源。包括自然环境和人文环境。自然环境主要指山川、河流、湖泊、森林等自然景观。人文环境主要指一个友善、和谐、愉悦的居住氛围，所谓千金买邻，平均人口素质要高。

6、地铁。由于大部分优质资源都分布在中心城区，地铁缩短了郊区抵达中心城区的时间，提高了郊区对优质资源的使用效率，所以地铁对郊区板块的增值作用不可小视，但合肥地铁对成熟市区的房产增值远没有远郊的新区大。

对板块有显著负面影响的嫌恶设施有：

1、飞机场。飞机的起飞和降落能对周边居住区造成较大的噪音影响，同时飞行安全事故也造成潜在的安全隐患，比如位于合肥新桥机场附近的空港新城。一般安全距离在1000米。

2、加油加气站。早晚加油的车流量比较大，对周边居住造成噪音影响，油气对空气也产生一定的污染，同时加油站存在易燃隐患，可能会波及附近的民房。一般安全距离在50米。

3、高压电站。高压电线产生的电磁辐射对人体健康有一定的影响，即使在国家规定的安全距离范围内，大部分人还很难过得了心理上的那道关。一般安全距离在15米。

4、垃圾处理厂。垃圾焚烧时会产生大量废气，对周边的空气造成较大污染，同时也容易产生重金属漂浮物和致癌物质。一般安全距离在500米。

5、工厂。一般来讲，工厂机器运转会产生较大的噪音，对周边居民产生噪音污染。一些化工企业的生产活动，也可能会产生大量的废水和废气，影响周边的水质和空气质量。前段时间盐城响水化工厂爆炸就是典型案例。一般安全距离在180米。

6、墓地（殡仪馆）。一般人都比较忌讳墓地（殡仪馆），认为这些是不祥之物，虽然对人没有直接的危害，但会形成沉重的心理负担。再一个，火葬场焚烧产生的颗粒物会对周边空气造成污染，比如合肥西一环的殡仪馆。

7、高架桥和高速路。日日夜夜川流不息的车辆，对附近居住区会产生较大的噪音影响，尤其是高层建筑，由于没有遮挡，高楼层受到的干扰会更大。

8、客货运物流集散中心。比如火车站，汽车站，货运站，物流基地等。客运站嘈杂无序的人流严重影响居住氛围，大货车物流活动产生的扬尘和噪音对环境造成污染，新站区的老火车站附近就是最好的例子。

合肥房产板块的等级划分

如何衡量一个房产板块的优劣程度，我这里参考的是板块价值和板块潜力。板块价值的衡量标准很简单，就是整个板块二手房的成交均价，反映的是资源投入质量及数量；板块潜力的衡量标准是，市场平稳时期，各板块房价的同比涨幅，反映的是资源投入预期及板块成长性。

一般来讲，板块价值和板块潜力并无直接关系。板块价值高的地方，资源稀缺且集中，流动性会比较强，但投资潜力未必最大；板块潜力大的地方，资源投入预期大，投资收益相对更大，但在预期未完全兑现前，收益和流动性可能会大打折扣。

我将合肥市区及靠近市区的部分郊县区域分为26个板块（包河工业园板块数据不足，暂缺），具体划分见下图：

合肥链家2017-2018年共成交8695套二手房，通过对这些数据进行分析，初步得出各板块的成交均价及同比涨幅。参考我之前文章《合肥优质房产的等级评价》（原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）规则，综合均价及涨幅，我将合肥房产板块等级分为5档。

1档代表合肥最优质的房产板块，5档则是最劣质的板块，3档相当于大盘平均值。举个例子，优质板块：1 档好于1档，1档好于1-档，1-档好于2 档；劣质板块：4 档好于4档，4档好于4-档，4-档好于5 档，以此类推。

以下表格是合肥各板块的分档情况：

1档板块：主要是政务区的天鹅湖南板块，天鹅湖北板块和翡翠路西板块，庐阳区的环城河内板块和四里河板块，以及滨湖区的省府板块。

2档板块：主要是政务区的潜山路东板块，滨湖区的核心区，46中学区和金融西板块，包河区的二环路外和48中学区板块，经开区的繁华大道南和繁华大道北板块，蜀山区的长潜黄，二环路西和黄潜望板块。

3档板块：主要是滨湖的启动区板块，经开区的工业区板块，长丰县的北城板块，包河区的二环路内板块，以及蜀山区的长江路北板块。

4档板块：主要是庐阳区的庐阳区板块和瑶海区的长江路南板块。

5档板块：主要是瑶海区的长江路北板块。

请大家注意，板块分档并非一成不变，随着时间推移，板块等级也会变化调整。一些板块资源投入越来越优质集中，造成房价突飞猛进，板块等级会随之提升；一些板块房产逐渐老化或区域内资源流失严重，造成房价大幅下跌，板块等级会随之下降。

合肥各区板块分析

我统计汇总了2018年合肥各区成交量相对较大的小区房价同比涨幅，并将这些数据标注在各个板块地图上，使大家更为直观的理解每个板块的优质程度。红色数字代表的是上涨小区，绿色数字代表的是下跌小区。

政务区：

政务区集各种优质资源于一身，比如50中新校，奥体小学，西园小学，合肥八中，天鹅湖景区，安徽之门等地标建筑，奥体中心，博物馆，图书馆，省立医院南区，市政中心，万象城，银泰城，万达广场等。政务区毫无疑问是合肥市优质资源最为集中的板块，没有之一。

我们可以看到，天鹅湖南和天鹅湖北成交均价都超过了2.3w，是全合肥市房价最高的两个板块，因此我将它们并列为1 档。由于样本较少，误差较大，这两个板块的实际涨幅要高于表中数据。天鹅湖南有奥体小学，天鹅湖北有西园小学南区，双学区是这两个板块价格较高的原因之一。

翡翠路西板块成交均价为2.1w ，排在全市房价的第二梯队，其位置和小学学区上略逊色于以上两个板块，因此我将它列为1档。三个板块都属于50中新校的真学区，几乎看不到有房价下跌的小区。

潜山路东板块成交均价为1.9w ，排在全市房价的第三梯队头部，目前是50中南校的学区，非真学区，再加上板块内有不少同比下跌的小区，我将其列为2 档。

政务区目前是合肥市房价天花板区域，因为整体已经发展成熟，再往上突破可能需要学区产生更高一层的质变，这当然是很难的。所以政务区目前可能并非合肥最佳的投资区域，但却是资产最安全、流动性最好的优质板块。

滨湖区：

滨湖区目前是合肥市资源投入最大的一个新区，区域内优质资源有：46中，师范附小，合肥一中，合肥滨湖医院，塘西河公园，方兴湖公园，地铁1号线和5号线，金融后台基地，超高层地标建筑，十大场馆，省级行政中心，银泰城，融创茂，万达城，巢湖风景区等。

滨湖从启动区板块开始建设，随后依次是46中学区、金融后台西、核心区和省府板块，因此我们可以看到这几个板块的平均房龄也是这个顺序，同比涨幅也是按照这个顺序依次升高。

省府板块的房价为1.9w ，排在全市第三梯队头部，同比涨幅达到7.35%，是全市房价上涨最快的板块之一。近两个月滨湖土拍热度高涨，再次证明了省府板块的价值和潜力，我将其列为1-档。

核心区板块成交均价为1.78w，基本排在第三梯队，同比涨幅也不算低。其实之前由于限价房的存在，核心区一直被压制着，随着限价盘去化完毕，近几个月来房价涨幅很大，目前已经在1.9w站稳脚跟，正向2w 进军。从其定位和潜力上来看，我将核心区列为2 档。

金融后台西板块成交均价为1.84w，排在第三梯队，同比涨幅一般。考虑其房龄及位置不如核心区，学区也不是很突出，我将它列为2档。

46中学区板块成交均价为1.97w，排在第三梯队头部，同比涨幅一般。考虑到46中学区非真学区，房龄也没有优势，我将其列为2档。其实“46中 师范附小”板块，无论价格还是涨幅，都是滨湖较高水平，我认为可以列为2 档。

启动区板块成交均价为1.66w，排在第四梯队，同比涨幅不大。考虑到启动区板块的房龄相对偏老，也没有特别突出的优势资源，我将其列为3 档。

滨湖受到全市乃至全省投资者的青睐，是目前合肥房产投资最热门的区域。从这两天土拍来看，省府板块受到极大关注，由于还有很多空地尚未开发，想象空间很大，我认为是目前滨湖潜力最大的区域。

经开区和肥西县：

这里的肥西县指的是靠近经开区的肥西县域，两个区域内优质资源有：168玫瑰园学校，安医大二附院，翡翠湖，南艳湖，地铁3号线，中环城，港澳广场等。嫌恶设施有：工业区板块和柏堰工业园的工厂。

繁华大道南板块成交均价为1.64w，排在第四梯队，涨幅在全市也是遥遥领先，我将其列为2 档。168玫瑰园学校西区学区为真学区，其均价及涨幅，已远远超出板块均值，我认为可列为1-档。

繁华大道北板块成交均价为1.55w，排在第四梯队，涨幅一般，我将其列为2档。工业区板块成交均价为1.48w，排在第四梯队尾部，涨幅不高，再加上有工厂嫌恶设施，我将其列为3 档。

经开区和肥西县的房产分化比较大，区域内学区房和房龄不超过5年的次新房涨幅较大，房龄超过10年的老破大，跌幅较大。168玫瑰园学校的学区房，地铁3号线沿线的次新房及繁华大道西板块的新房潜力较大。

蜀山高新区：

蜀山区的优质资源有：50中东、西校，安居苑小学，安医大第一附属医院，董铺湖，三里庵商圈，黄潜望商圈等。高新区的优质资源有：安医一附院高新分院，大蜀山国家森林公园，蜀西湖，柏堰湖，地铁2号线和4号线，合肥创新产业园，银泰城，奥特莱斯等。

黄潜望板块成交均价为1.74w，排在第三梯队尾部，涨幅不高，我将其列为2-档。其实黄潜望已经开始表现出分化，主要是次新房和老破房之间的分化，住宅和公寓之间的分化。

长潜黄板块成交均价为1.85w，排在第三梯队，涨幅较大，我将其列为2档。其实板块这样划分有点不太科学，50中东西校两个真学区，均价最高，涨幅最大，可以列为1-档。

长江路北板块成交均价为1.47w，排在第四梯队尾部，同比小幅下跌，我将其列为3-档。板块内有以下嫌恶设施：合肥殡仪馆，污水处理厂及建设中的合肥高铁西站。

二环路西板块成交均价为1.6w，排在第四梯队，涨幅一般，我将其列为2档。二环路西范围实在太大，大蜀山以东跟大蜀山以西情况完全不同，蜀山东板块下跌小区较多，可列为2-档，蜀山西涨幅较大，可列为2 档。

蜀山区房价涨幅最大的区域位于50中东西校学区板块，以及大蜀山以西板块。其余区域涨跌参半，基本上是老房子和公寓下跌，房龄年轻的次新房上涨。

庐阳区和北城：

庐阳区的优质资源有：45中，42中，南门小学，六安路小学，合肥六中（即将搬离），省立医院，省妇幼保健院，逍遥津公园，杏花公园，庐州公园，步行街等。

环城河内板块成交均价为2.09w，排在第二梯队，涨幅较大，我将其列为1档。其实“45中 南门小学”学区板块不但均价高，涨幅也大，可列为1 档。42中学区板块表现相对差点，大概为1-档。

庐阳区板块成交均价为1.55w，排在第四梯队，同比跌幅甚至超过了蜀山区长江路北板块，我将其列为4档。四里河板块主要是万科森林公园，成交均价为2.15w，排在第二梯队，涨幅可观，我将其列为1档。

北城板块主要是指长丰县的北城世纪城及环城高速以北区域，成交均价为1.1w，排在第五梯队，涨幅一般，我将其列为3 档。北城走出了一个相对独立的行情，这也是这两天双墩地块被热拍的重要原因，但目前区域新房价格仍存在一定的透支。

庐阳区和北城的嫌恶设施是庐阳工业园和双凤工业园的污染工厂，比如位于二环路北的热电厂。庐阳区涨幅较大的是45中和42中的学区房，以及品牌房和次新房。目前看来，有较大潜力的区域是四里河板块和北城。

包河区：

包河区的优质资源有：48中，屯溪路小学，包公园，万达广场等。嫌恶设施有：汽车客运南站，高铁南站，安徽五金商贸城，五里庙装饰世界，包河工业园区工厂等。

48中学区板块成交均价为1.63w，排在第四梯队，涨幅一般，我将其列为2-档。尽管48中是一个真学区，但并未体现出一个真学区应有的溢价，在合肥7所真学区里是最弱势的一个，甚至不如46中。

二环路内板块成交均价为1.53w，排在第四梯队，同比涨幅很小，我将其列为3档。其实板块内普遍出现下跌，主要是去年公寓成交占比大，拉低了对比基数，导致今年均价出现上涨的结果。马鞍山路东表现尤为弱势，我认为可列为3-档或者4档。

二环路外板块成交均价为1.76w，排在第三梯队，是市区房价上涨最快的板块之一，我将其列为2 档。高铁板块是最受瞩目的一个区域，属于包河区的当红小生。

包河区下跌最多的是二环路内，主要是房龄相对较老的小区和公寓，二环路外几乎全线飘红，大都是房龄不超过5年的次新房。

瑶海新站区

瑶海新站区的优质资源有：38中，和平小学，瑶海公园，生态公园，陶冲湖，少荃湖，地铁1、2、3、4号线，瑶海万达广场等。嫌恶设施有：合肥火车站，合肥汽车站，合肥汽车客运总站，合肥北站，新站区的物流企业，高能耗高污染工厂等。

长江路南板块成交均价为1.5w，排在第四梯队，同比跌幅远远超过了蜀山区长江路北板块和庐阳区板块，我将其列为4-档。因为2017年成交基数较少，2018年板块低价房源成交占比增多，误差较大，实际跌幅应该没有这么大。

长江路北板块成交均价为1.2w，排在第五梯队，同比跌幅较大，我将其列为5档，是整个合肥市区最为弱势的板块。瑶海区的所有嫌恶设施基本都集中在长江路北，这是板块劣质的最主要原因。

瑶海新站区大环境非常糟糕，城市基础设施建设也相对落后，板块非常弱势，绝大部分小区房价都在下跌。目前上涨小区主要集中在38中的学区房，房龄不超过5年的次新房和品牌小区。

合肥房产板块的演化规律及发展趋势

房产板块出现分化是人们购房喜好或购房惯性的外在体现，其实是群体行为形成的一种客观结果。由于合肥严格的限购政策，外部需求被抑制，需求限制在合肥市有购房资格的这个相对狭小的内部群体里。

市区内的购房需求更多是出于改善置换或者投资保值，那么会出现优质房产被追捧，而劣质房产没人要的局面。在全市房价基本稳定的前提下，优质房产被蜂拥抢购升值，必然伴随劣质房产被集中抛售贬值（《合肥的优质房产和劣质房产》原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

2018年合肥链家全市共成交5629套二手房，均价16386元/平米，较2017年16395元/平米下跌-9元/平米，基本保持稳定。这就必然造成合肥优质房产和劣质房产出现分化，优质板块和劣质板块出现分化。

我在文章《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》（原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“投资”查看）里分析了合肥城区的发展史，这为我们总结房产板块的演化规律提供了客观依据。

2000年之前，合肥城区基本控制在二环内，这个阶段发展的特点主要是从环城河内老城区向外辐射摊大饼。2000年以后，合肥相继加快建设经开区、高新区、政务区和滨湖区，这个阶段发展的特点主要是另辟新区、多点开花和多中心化。

我们看到这四个新区基本都集中在合肥的西部和南部，在建设新区过程中，老城区大量优质资源被分流。经过20年的发展，合肥西南形成政务区和滨湖区两个新的市中心，还有经开区和高新区两个重要的产业基地。

合肥是一个非常年轻的城市，据初步统计，合肥购房群体中，40岁以下人群占比达到85%以上。人们买房大都喜新厌旧，尤其是年轻人，因此我们可以看到，绝大部分购房者更倾向购买新房，尤其是合肥的新区新房。

所以，房龄是构成板块价值最重要的因素之一。老城区一方面优质资源被掏空，另一方面房龄进一步老化，板块逐渐呈现空心化和劣质化。与之相反，新区不断导入优质资源和年轻人口，一直不断在建造新房，板块呈现欣欣向荣和优质化。

将2018年合肥所有规模成交以上小区房价涨跌情况整合在一张图上，红色圆点代表房价同比上涨的小区，绿色圆点代表房价同比下跌的小区，我们就能看到合肥优质板块和劣质板块的大致分布图。

以二环路为界，很明显，这张图呈现的就是合肥二环路内老城区的完全塌陷，与之相对应的是西南区域新城区的强势崛起。合肥房产板块的发展就像一棵参天大树，最有活力、发展最快的永远是顶端枝头的嫩芽，而它后边的树干可能早已空心枯裂。

合肥未来哪些板块的投资潜力较大？

影响房产保值升值最重要的因素是学区。因此我们看到合肥的7所真学区，除了48中以外，基本都是本区域内房价最高的板块。从一个房产大周期来看，学区房未必是升值空间最大的标的，但价格坚挺、收益稳定、流动性强，却是非常优质的资产。

除了学区外，房龄是影响房产价值的另一个重要因素。我小密圈经常有成员问，新房买到手之后，持有多少年投资收益最大？目前合肥平均房龄在10年左右，新房一般持有5年，其收益达到最大化，10年后基本上打不赢大盘。因此那些预期较好的优质板块，通常5年时间即可初步发展成熟，而这些区域的新房，投资潜力最大。

据了解，合肥正打算将滨湖区、经开区和高新区打包申请国家级合肥滨湖新区，这充分显示出市zf对西南区域的重视。“大湖名城，创新高地”是合肥对外的名片，滨湖区和高新区则是这个名片内涵的集中体现，毫无疑问，这两个板块目前是合肥最具投资潜力的区域。

从各区房价涨幅分布图上来看，除了学区房外，涨幅最大的区域主要分布在滨湖区的省府板块，高新区的蜀西湖板块，肥西县的繁华西板块，包河区的高铁板块。在我看来，购房者应首先关注这些西南板块。

东北区域相对有潜力的板块有：长丰县的北城新区，包河区的淝河片区，瑶海区的东部新中心，新站区的烈山路板块和少荃湖板块。但这些板块目前普遍存在价格虚高、库存较大和兑现周期长的问题，与西南区域相比，我认为潜力要相对差一些。

这两天的合肥土拍，引来众多开发商争抢，其中长丰双墩地块限最高价摇号出让，说明越来越多开发商开始看好北城的发展。庐阳区板块相对劣质，往北多为工业区，几无发展空间，再加上长丰县不限购，一些地缘性需求溢出到北城。

目前规划中的地铁8号线直达北城，整个环城高速北与工业区严格分离，北城正作为一个新区被高规格规划和建设，吸引了包括万科、恒大、世贸、正荣、融侨、金地、华地在内的十数家品牌开发商，整个北城正在走出一个独立行情。

包河区淝河片区处在新老城区之间，区位可圈可点，如果板块内改造比较彻底的话，还是可以有一番作为的，成为下一个四里河也不是没有这种可能。骆岗机场据说要打造成合肥的中央公园，这个板块同样值得关注。

尽管瑶海区是一个劣质区域，但在我看来，东部三个板块最终都能够走出一个独立行情。它们并不存在发展潜力问题，主要是目前价格与价值不匹配，潜力过早透支，再加上板块内新房库存极大，资源优势相对不足，回报周期过长，短期投资价值有限。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。