根据中报,中骏今年上半年合约销售额达到400.76「2019年中骏集团销售规模达多少亿」
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克而瑞研究中心 房玲、易天宇
导读：
合联营销售贡献近6成，充足货值下或突破千亿 。
【合联营销售贡献近6成推动规模发展】上半年中骏集团（含合营联营公司）共实现销售规模400.76亿元，同比增长8%；主要由合联营部分推动所致，其中合联营公司部分的销售金额225.61亿元，同比增长12%，占比达56%。2020年下半年，中骏预计总可售货值将达1300亿，下半年仅需完成40%的去化，就可完成目标，若市场较好中骏或有望突破千亿。
【一体两翼战略既是优势也是考验】上半年中骏集团共新增10个项目，分布8个城市，合计地上建筑面积332万平方米，同比下降37%；拿地总价194.31亿元，同比下降19%；但整体投资中的权益比例上升，权益总价为153.54亿元，同比增长6%。其中厦门天禧项目楼板价为49310元/平米，地块总价超百亿，或会影响企业整体的盈利水平。此外通过一体两翼战略获取8个项目，平均土地成本3082元/平米，体现了综合体拿地的成本优势，但同时也对企业多业务的协作运营能力提出了较大考验。
【营收大幅增长45%，持续性或难以保证】上半年中骏集团营业收入达到了151.35亿元，同比增长45%。营业收入的大幅增长主要由于交房规模大幅增长所致，其中物业销售部分的交房面积同比大幅增长109%至197.45万平米。此外毛利润同比增长40%至42.25亿元；毛利率略下降1个百分点至27.9%。值得注意的是，上半年末中骏合同负债（预售账款）较期初有所下降，在集团并表销售规模增长较慢的背景下，未来营收的持续高增长或难以保证。此外值得注意的是，中骏合联营投资额逐年攀升，但是合联营溢利逐年下滑，上半年期内合联营溢利为-0.07亿元，合联营项目的盈利表现及表外的资金压力也值得关注。
【净负债率维持70%以下，融资成本有望下降】上半年中骏集团的短期有息负债大幅增长69%，现金短债比从年初的1.94下降至1.21。虽然持有现金仍能够覆盖短期负债，但仍需警惕短期增加的偿债压力。此外，净负债比率较年初上升了8个百分点至68.26%；虽然有所抬升，仍处于行业较低水平；平均借贷利率与年初保持持平为6.7%。2020年7月中骏发行了2024年到期的14.6亿的境内公司债，票面利率仅5.5%，预计年内融资成本将有望进一步下滑。
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销售
合联营销售贡献近6成
充足货值下或突破千亿
受疫情影响，2020年上半年中骏集团（含合营联营公司）共实现销售规模400.76亿元，同比增长8%，目标完成率达43%；销售面积273.00万平米，同比下降8%；销售均价同比增长约18%至14680元/平米。此外合联营公司部分的销售金额为225.61亿元，同比增长12%，占总销售的56%，比例逐年提升。
由此可见，2020上半年中骏销售规模的增长，主要是由于售价的提升以及合联营销售部分的增长，而集团部分销售规模增长较慢。虽然加大合作能保障一定的合约销售规模，但同时也会造成营收规模增长较慢等问题，未来中骏或可考虑加大操盘比例，保障营收更快增长。
2020年前7月中骏已累计实现销售规模478.01亿元，占2020年下调后930亿全年目标的51.4%。2020年下半年，中骏计划于海峡西岸经济圈、环渤海经济圈及中西部地区推出较多新盘，预计新推货值850亿元，加上450亿原有货值，预计总可售货值将达1300亿。在充足货量下，下半年仅需完成40%的去化，就可完成930亿目标，若市场较好，中骏或有望突破千亿。
从合约销售的城市分布来看，二线城市中的厦门、南京、重庆及一线城市北京的销售表现最为突出，分别达到了约67.16亿元、25.73亿元、24.34亿元及25.51亿元。此外，三线城市中以泉州同样表现较好，合同销售金额约21.92亿元，占整体合同销售金额约5.5%。需注意的是，随着中骏进入全国化布局不断完善，上半年在售项目城市已达45个，但按此计算上半年单城市产能仅为8.9亿元，未来中骏可考虑加强城市深耕、提高单城市的销售贡献。
从区域分布来看，中骏于各区域的销售分布较为匀称，长三角与海峡西岸依旧为主要贡献区域，占比分别为约39.4%及26.3%；此外随着中西部投资力度的加大，中西部也成为了中骏重要贡献区域之一，2020上半年实现合同销售金额67.20亿元，同比增长12%，占比16.8%。从城市级别来看，二线城市的合同销售金额达243.26亿元，同比增长约56.6%，占比约60.7%。
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投资
综合体获地更具优势百亿地王或影响盈利空间
2020上半年中骏集团共新增10个项目，分布8个城市，合计地上建筑面积332万平方米，同比下降37%；拿地总价194.31亿元，同比下降19%。整体拿地规模有所下降，主要是由于中骏提高了投资中的权益比例，2020上半年中骏新增土储中的权益总价为153.54亿元，同比增长6%；占总地价的79%，同比增长19个百分点。
从拿地均价来看，上半年平均拿地成本达5853元/平米，同比上升28%。均价上涨主要是由于其中厦门天禧项目拿地均价较高所致，该项目楼板价达到了49310元/平米，接近5万，地块总价超百亿。需注意的是，该项目较高的拿地成本或会影响企业整体的盈利水平。若不算该项目，中骏上半年的拿地均价仅为2918元/平米，同比下滑36%。
从拿地方式来看，10幅地块中有8幅地块为一体两翼战略所获取，其中6个为世界城购物中心，2个为方隅长租公寓项目；8个项目的住宅商业配比为84%：16%，平均土地成本3082元/平米。通过一体两翼战略，能让中骏在土地获取方面更具优势，增加拿地时的谈判筹码，从而部分降低拿地成本；但同时也对企业的多业务的协作运营能力提出了较大考验，后续运营情况仍需一定时间观察。
从拿地结构来看，上半年中骏未有于一线城市拿地，三四线新增土储占比达到了84%，其中湘潭、揭阳、韶关为拿地最多的三个城市，新增土储建面分别达到了74、50、46万平米。从各区域分布来看，中西部依旧是拿地最多的区域，占比达33%，主要来自湘潭及许昌两个城市；此外珠三角区域的占比也达到了29%。
截止2020上半年，中骏共有土地储备建筑面积3303万平方米（应占建筑面积2006万平方米），分布于54个城市。从区域分布来看，主要集中于长三角、环渤海、海峡西岸，土地储备成本分别占总成本（不包括投资物业）的32.9%、20.4%及26.9%。此外一二线城市的土地储备成本占总成本的77.4%。以此来看，目前的土地储备较为充足，能级较高，约可维持企业3至5年的发展需要。
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盈利
毛利大幅增长40%合联营盈利表现待提升
上半年中骏集团营业收入达到了151.35亿元，同比增长45%。营业收入的大幅增长主要由于交房规模大幅增长所致，其中上半年物业销售部分的交房面积同比大幅增长109%至197.45万平米；物业销售收入同比增长46%至146.86亿元。
在营收规模的增长下，毛利润规模同比增长40%至42.25亿元；毛利率则略有下滑，同比下降约1个百分点至27.9%。毛利率下降的主要原因是由于限价政策，影响了项目的平均销售单价。此外净利润方面，同比上升15%至25.17亿元，净利率为16.63%，同比下降了4.42个百分点。
值得注意的是，上半年末中骏的合同负债较年初出现下滑，降至344.02亿元；在集团并表销售规模增长较慢的背景下，期内的营业收入大幅增长或主要由于历史物业集中交付所致。从持续发展来看，未来营收规模或不能维持较高增速。
此外，从历年合联营投资额和溢利来看，可以看出中骏不断加大合联营的投资额，截止2020上半年末于合营和联营企业投资已达到了134亿元；然而随着投资额不断加大下，合联营溢利却出现了明显下滑，2020年上半年期内合联营溢利为负0.07亿元，未来合联营项目的盈利表现及表外的资金压力或值得关注。
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偿债
财务指标整体稳健短债增长需警惕
2020上半年中骏集团总有息负债较年初增长8%至455.08亿元，其中51%为银行及其他贷款，剩余为优先票据及境内债券；持有现金相比年初增长了4.5%至249.82亿元。2020年1月，中骏发行了4年期1.5亿元美元优先票据，票面利率6.5%；此外还获取了等值人民币8亿元3.5年期境内外银行贷款，一定程度上改善了企业的债务结构，补充了发展资金。
从偿债能力来看，截止2020上半年中骏的短期有息负债大幅增长69%，现金短债比从年初的1.94下降至1.21；长短期债务比下降至1.20。虽然持有现金仍能够覆盖短期负债，但仍需警惕短期增加的偿债压力。此外，净负债比率较年初上升了8个百分点至68.26%；虽然有所抬升，但仍处于行业较低水平。上半年平均借贷利率与年初保持持平为6.7%，值得注意的是2020年7月中骏发行了2024年到期的14.6亿的境内公司债，票面利率较低为5.5%，预计年内融资成本将有望进一步下滑。
排版丨Jenny
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