隔一条街房价差8万「公寓便宜还是住宅便宜」
今天给大家普及一下隔一条街房价差8万「公寓便宜还是住宅便宜」相关知识，最近很多在问隔一条街房价差8万「公寓便宜还是住宅便宜」，希望能帮助到您。
最近，我们上线了一条视频：项目坐拥滨江道，紧邻一号线营口道站，马路对面翰林公馆五万多一平，它卖12000元/㎡。
视频上线后引来热议......
这个配置：最好的地段 贴地飞行的价格，都不足以让大家心动？！
为什么？
天津买房宝典第一条赫然几个大字：小心公寓！
甚至地产江湖有句戏言：天津的公寓都卖给了从没买过公寓的人！
翻了一下2009年数据，天津中心售价26900元/㎡，当初的犀地售价才14000元/㎡！
如今它降到12000元/㎡，犀地二手房均价60953元/㎡。
确认过眼神，是无法好好玩耍的节奏！
不过话说回来，个例不能代表整个市场，咱们今天就数据说话，来唠唠天津的公寓。
天津公寓市场
首先来说一下大家普遍比较关心的问题，调控以来，公寓市场怎么样？
不用做什么精细的对比，简单粗暴的拉个数据就能说明。
我们看一下公寓近期的成交均价，对比贝壳挂出的小区均价（纯公寓不含住宅），大多数公寓近两个月售价，是低于小区长期成交均价的。
短期来看，公寓价格确实是跌了。
长周期呢？
我们将2016年销量比较靠前的公寓，与近期他们在二手房市场上的售价做个对比：
看数据似乎也不是一片哀嚎。
除了部分公寓二手房市场暂无成交，竟然有涨幅超过30%的项目，这个数字，还真是让人上头！
有了房价上涨带来的动力，房价跌幅够不够“托底”？
跌幅最大的南开融创中心，均价下调29.26%！
这也就能理解，为什么大家对天津公寓市场普遍不看好：
一来价格上涨的公寓还是极少数，大部分公寓是抗不住的；另一个原因公寓“两级分化”太严重，相较住宅，公寓市场占比小、区位分散、个体差异大，结果就容易呈现极端的两极化。
什么样的公寓能抗？
从天津公寓近些年成交可以看出，比较保险的公寓产品，一类是居住型公寓，这类公寓除了披着“公寓”这件外套，长的像公寓：
容积率高、梯户比高等等，但在购置税、公积金等方面，和住宅同等待遇，之前热销的海景文苑就是这类公寓的代表。
还有一类城市型公寓，与上面相反，虽然是公寓，但是长的像住宅，在市场上也是比较能抗，虽然是公寓，也算有自己的行情。
例如上面看到的中冶德贤公馆，小户型类住宅，就能从公寓市场脱颖而出；
滨海浙商蓝庭国际一二期售卖产品民水民电有天然气，售价也更为坚挺，贝壳二手房成交均价约13000元/㎡；后期被万科收购后，更名为万科天地，水电气属性变了，新房成交价格12269元/㎡。
天津公寓情况比较复杂，拉个表格大家参考。
还有一类是具备落户等附加属性的公寓。
例如，奥城公寓可以落户南开区，如今已经是硬通货一样的存在了；对比2016年小区售价，同样是34.09平米的户型，价格相差35万左右。
普通公寓VS住宅 差价多少
除了上面具有特殊属性的公寓，普通公寓能不能买呢？
毕竟，普通公寓税费高，商水商电，物业要么脏乱差要么就很贵......
但，关键还是价格，或者说性价比！
这方面，二手房明显更有发言权，卖买双方长期博弈，彼此之间形成了默契。
我们对比同小区住宅和公寓在二手房市场的成交价，公寓价格基本锁定在住宅的1/2左右。
（数据截取贝壳近期成交数据）
但也有一些公寓，价格低于同小区住宅价格的1/2。
例如海河大观，项目住宅均价50000元/㎡，公寓售价仅17000元/㎡；新汇华庭住宅售价55000元/㎡起，公寓27000元/㎡；北宁湾住宅26000元/㎡，公寓11000元/㎡。
在涨幅（抗跌）方面，公寓VS住宅，表现怎么样？
随便选取了几个社区，相较2016年房价高点，大家都有所回落，住宅和公寓二者表现旗鼓相当，但是和住宅市场一样，地段好且具备流通性的公寓，价格也能上浮一点儿。
整体而言，二手房市场的价格，在卖买双方长期博弈之下，算是达到了一个平衡状态，低于市场平均值，一些优质地段且具备流通性的公寓，也不能一棍子打死。
摸透了公寓在二手房市场的行情，反观天津新房市场的公寓，有些价格就很“迷”了。
例如，未来城在售高层均价19500元/㎡起，公寓均价15000元/㎡-16000元/㎡。
这个价格，确实有些让人看不懂，咱也不知道这个价格是咋来的，咱只知道这个价格竟然也有成交！
当然，也有定价合理的。中储正荣栋境高层26000元/㎡—28000元/㎡，公寓售价13500元/㎡。这个就比较符合当下价格梯度了。
坦白说，公寓更像是一种投资品，以自住的眼光来看，税费加高额居住成本，自然怎么算都不合适。
但从财务投资的角度，有的公寓价格降至住宅价格的1/3，而租金回报率是住宅的2倍，算下来租金回报率超过了5%，似乎也能算过来账。
甚至有乐观的朋友开玩笑，三百万拿下三套公寓，每个月轮流收租子，从此就能过上开心富裕的包租婆生活......
对此，祝她能有一双火眼金睛。
