杭州上城区产业「杭州房产网」

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上城区是浙江省杭州市中心城区。这里陆域面积小，仅18.1平方公里；人口密度高，每平方公里达到近2万人。

近年来，上城区坚持最严格的节约用地制度，加快形成推动高质量发展的自然资源利用方式，做好节约集约用地这篇大文章。大力推进城镇低效用地再开发等节约集约用地举措，为全区经济社会发展提供了持续的支撑与保障。数据显示，2018年，上城区实现地区生产总值1080亿元，同比增长5%；固定资产投资136亿元，同比增长12%；社会消费品零售总额370亿元，同比增长9.5%。完成财政总收入160.17亿元，同比增长10.79%，其中一般公共预算收入80.65亿元，同比增长10.19%；新增城镇就业22510人。土地“亩产效益”持续位居全市前列。

如何从典型的既“老”又“小”的城区，蜕变为如今的商贸金融中心、文创中心？近年来，杭州上城区的做法是坚持“有限城区、无限发展”理念，做足、做细、做深土地文章，围绕节约集约、盘活存量、控制增量，并通过转变发展方式、调整经济结构、推进产业转型升级，不断提高土地利用效率。

陶瓷品市场变身基金小镇

玉皇村，曾是一个挤满了废弃的旧厂房、仓库和违法建筑等的城中村，如今变身为玉皇山南基金小镇。

杭州西湖往南，沿玉皇山路行至八卦田风景区，便可到达玉皇山南基金小镇。“背靠玉皇，面朝钱塘，杭城风水，此地为上。”这是作家莫言对小镇贴切的描述。小镇，是一处充满江南韵味的城市静谧之地，80多幢颇具江南园林风格的院落，错落有致地掩映在层层叠叠的绿树中。

据杭州市规划和自然资源局上城分局相关负责人介绍，这里原来是杭州最早的陶瓷品专业市场，主要以商贸、石材粗加工、仓储物流为主业。建材加工产生的粉尘、废水和噪音，对环境影响很大。辖区内还有大量民居，房屋破旧，布局散乱，基础设施残破。

上城区加快转变发展方式，“腾笼换鸟”促发展，坚决将低端粗放型的建材加工、仓储物流迁出去，打造好环境，把基金产业引进来。开展玉皇山南综合整治工程，启动“三改一拆”,改造旧厂房、旧仓库、旧民居，拆除违法建筑。

据介绍，旧厂房改造，保持原有的结构体系不变，按照花园式办公的理念，改善厂房周边的庭院环境，尽可能做到“一窗一景”；旧仓库改造，改造建筑外立面，调整建筑内部功能，使得建筑、庭院具有中式传统建筑的特点；旧民居改造，对历史地段进行保护性修缮。考虑到私募（对冲）基金对用房有不一样的需求，相关部门规划一定数量的公共配套空间，为创业者提供开放式的办公环境。一个充满现代艺术气息的基金小镇雏形初现。

如今，小镇初步完成了从“城中村”到“中国版格林威治小镇”的蜕变。据统计，截至2018年6月，玉皇山南基金小镇累计入驻金融机构2600多家，总资产管理规模11200亿元，小镇企业投向实体经济3800亿元，投资项目1418个，支持企业上市111家，推动了当地产业经济发展升级。2018年，小镇实现税收20.86亿元

凭借民资之利、人才之智、服务之优，玉皇山南基金小镇成为全省经济转型的一扇窗口。“未来3年，我们将全力以赴打造小镇2.0版，实现集聚到引领、量变到质变的跨越式发展。”小镇管委会负责人表示，届时，小镇总管理资产规模有望突破2万亿元，集聚全球化投资能力的资产管理机构10家以上。

从“棚户区”到金融科技城

上城区，东临钱塘江，西贴西湖，南枕玉皇山。

沿着钱塘江岸一路前行，从钱江一桥到钱江三桥，长达8公里的江岸线，就是上城区推进“拥江发展”战略最宝贵的地段和资源。从“跨江”到“拥江”，到2021年，包括望江金融科技城在内的重点功能建设将取得重大突破。杭州城市发展战略的转变，也让上城区迎来了发展的黄金时代。

望江金融科技城在哪里？

望江金融科技城以婺江路为核心，由中河路、清江路、之江路和贴沙河合围，总占地面积7.5平方公里，其中核心区域3平方公里，规划产业空间约170万平方米，打造“望江金融科技城”，构建产城融合的城市新区。

据统计，截至目前，望江金融科技城已入驻信息经济和金融类企业4000余家，总产值突破100亿元。仅去年，就先后引入了谷歌体验中心、浙能资本、中电数据等一大批“金融 科技”行业领军企业。

望江金融科技城崛起的背后，是一场攻坚克难的改造。

提起望江地区，老杭州人不陌生。“望江门外菜担儿”，这句老话说的是望江是杭州人的“菜篮子”。然而，曾经的望江老城区到处是违章建筑、破旧房屋，“棚户区”成为它的代名词。

作为杭州主城区最大的旧城改造区域，近几年来，上城区通过腾挪流转、腾笼换鸟等方式挪出了优质的发展空间。仅2017年，上城区就通过打好“四个全域化”攻坚战，全方位推进城中村改造，腾出了1500亩发展空间。

一片片城中村被推倒拆除，一座座城市新地标拔地而起。2017年以来，望江已完成6500余户的征迁改造，涉及居民35000余人，面积1.8平方公里。

此外，“三城一广场”是望江地区2018年征迁面积最大的启动项目，也是上城区首个专业市场征迁项目，总建筑面积达10万余平方米，涉及商户2200余家，除礼品城之外，近江商业广场、近江水产农副产品综合市场也将启动搬迁工作。

对接钱塘江金融港湾和杭州“拥江发展”战略，借势大项目，推进土地开发进程。杭州市规划和自然资源局上城分局创新集体土地征收办法，全力保障重点建设项目用地，提高土地利用率。

上城分局实施“以点带面、整片推进”战略，以农户拆迁带动整地拆迁，2016年至2018年，撤村建居转为国有土地征地项目计划完成24宗，涉及面积168.65亩，已完成征地项目16宗，共计面积118.56亩。全区3年完成征迁10072户，超额完成计划9000户的任务，不仅缓解土地、住房压力，更为改善空间环境，推动产业转型升级提供有力支撑。

规范管理，加快闲置土地盘活利用。杭州市规划和自然资源局上城分局相关负责人介绍，近3年，共完成供而未用土地83宗1592亩，低效再开发土地132宗2174.65亩。

同时，加快国有建设用地履约监管工作，通过房地产项目合同履约监管“百日提升”专项行动，实时跟踪出让的经营性用地履约情况。近年来，对辖区内22个建设项目进行全程监管，发放违约调查通知书5份，办理开竣工延期事项2项。确保出让地块全部完成前期审批事项并开工建设。加强土地收益金管理。2018年，全区签订115份土地年收益金合同，合同金额1795.4万元，实缴金额1794.35万元，计征面积235522.06平方米，指标完成率201.7%。

在产城融合的思路引领下，优化产业结构，提升产业层次，盘活存量土地需要更多的创新思维。随着地铁时代的到来，结合地铁上盖物业发展，上城区积极拓展地下空间，向垂直空间要土地效率。根据规划，未来将在城站东广场周边建设80万平方米左右的地上地下商业空间，为新产业，新业态的引进提供新的平台。

7月30日，望江新城地块开拍，地上建筑面积近40万平方米，地下建筑面积约6万平方米，用途包括住宅、商业、社会停车场库等。最终，该地块由香港企业竞得，总价979187万元。这也标志着望江新城将迎来一个超级综合体地标。

工业“飞地”的转型发展

上城电子机械功能区并不在上城区，它地跨拱墅、余杭两区，是一块“飞地”，当年为弥补上城工业用地不足应运而生。

园区规划面积1.45平方公里，实际征用土地约923亩，拥有注册企业960余家。由于园区发展空间受限，增量空间几乎用尽，服务配套亟待提升，转型发展面临困境。

面对资源短缺的“先天不足”，功能区将“亩产效益”作为应对之策，扬长避短，发挥科技支撑与产业集聚作用，着力发展以物联网产业为核心的信息经济和节能环保产业，加速新兴产业集聚，促进经济结构不断优化。

园区立足产业导向及转型需求，调整产业结构，逐家制定改造方案，“退二优二”提升产业23家，“退二进三”调整业态17家，实施低效用地再开发。历经多年精耕细作，园区已成为上城区实体经济和高新技术企业的集聚区，形成以物联网技术为核心的新一代电子信息技术、节能环保、生物医药、高端装备智造四大主导产业。

到2019年6月，园区拥有高新技术企业54家，高端装备制造企业30余家，浙江省科技型中小企业63家。上市（挂牌）和被上市公司并购企业12家。高新技术企业密度和上市（挂牌）企业密度位居全省前列。2018年园区实现技工贸总收入68.266亿元，税收4.5亿元，其中地方财政收入2.2亿元，亩均产值982万元，亩均税收65万元/亩。

集聚数字经济产业发展。园区成功吸引一批科技含量高、成长性强、税源成熟、可培育上市且有“隐形冠军”潜质的数字经济企业落户。园区的华塑加达、泽大仪器2家数字企业被评为2018年浙江省“隐形冠军”培育企业，继续迈向“专精特新”之路。

数字化改造助力企业“智”造。园区规上工业企业中87%为信息技术企业，依托以物联网为核心的新一代信息技术不断发展，海兴电力、威星智能等企业已从单一的产品研发生产商，向系统解决方案提供商华丽转身。

加快“产城融合”进程。按照布局集中、产业集聚、土地集约等要求，继续优化功能区空间布局、交通体系，完善产城融合的配套服务体系，着力构建“生产、生活、生态”三生融合的品质园区。以思创医惠、绿盛集团、001集团地块为突破点，加速改造提升，为其他企业树立样板。

“不仅要发展，而且要发展得更有质量、更有效益。”功能区相关负责人表示，功能区眼下正逐步完善“二次规划”，着力打造国际化现代化产城融合的都市工业园，为全市乃至全省产业园区转型和产业平台创新发展提供经验和样本。

馒头山的美丽“蝶变”

2017年底，浙江公布了30个2017年度全省文化创意街区名单，上城区的馒头山文化街区也名列其中。

馒头山社区地处南宋皇城遗址核心区，也曾是杭州市民民生的“心头之痛”。原住民有6100余人，因为地下有不少文物、遗址，60多年未有大规模改造和整治，居住环境脏乱差。几年前，这里街巷狭窄、房屋老旧、污水横流、电线杂乱、违建等随处可见，许多居民家中尚未能通管道煤气，常年使用煤炉、马桶……

2015年开始，馒头山开启综合整治工程。经过整治改造，社区面貌焕然一新，展现出人文与自然的融合，那些白墙黛瓦的建筑，道路两旁的绿化带，白墙上的一幅幅彩绘画，充满着文化古韵；社区修整出13口古井，古井上的“喜鹊叫腊梅图”，随风飘荡的竹叶描绘，再现了南宋文脉和老杭州的市井风情。

不仅是环境的变化，馒头山的产业发展也迎来了新的突破和跨越。据介绍，早在馒头山综合改造之初，上城区就明确了“产业升级”的发展目标，根据区域文化底蕴深厚、市井人文气息浓厚的特点，制定了“文创 旅游”、“文创 商贸”、“文创 金融”三大“文创 理念”方向。截至目前，整个馒头山文化街区已吸引了近150家文创企业的先后入驻。

另一方面，上城区积极盘活旧厂房、旧仓库等土地资源。凤凰山脚路7号，原是部队仓库用房，几年前还被各种小作坊和厂房仓库占据，如今已实现华丽转身，成为一个颇具南宋御文化古韵的现代艺术基地。

在上城，类似的典型案例还有很多。风铃499创意园原为废弃的农贸市场；山南创意园原为典型的城中村、城郊接合部……据统计，目前仅南星街道，就已有凤凰御元、凤凰公社、LOMO后工厂、凤山·拾遗、毛戈平时尚创意园等多个文创产业园区相继改造完成，总面积超过10万平方米。

杭州市规划和自然资源局上城分局相关负责人表示，接下来，上城区在大力节约集约用地的基础上，将更注重土地精细化管理，促进城市有机更新全面提速，从而有力助推“一流的国际化现代化城区”建设。