公寓真的不能买么「住宅公寓房能买吗」

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公寓不能买！！

这句话是不是经常听到？

我今天偏要反其道而行之，目前市面上仍然有不少公寓成交，那些买家又不是人傻钱多。公寓的缺点是不少，优点也不是没有，对于特定人群去购买还是很合适的。

缺点一：难落户，没学区。公寓属于商业性质，很多城市不能落户，既然不能落户，学区自然是没有的。部分城市目前虽然放开了学区房的限制，商业性质住房也能上学，但是这类人群通常是排在末位的。

缺点二：购买成本高。商用性质物业首付至少5成，贷款期限最多10年，而且贷款利率比住宅贷款利率要上浮1.1，不能用公积金贷款。所以除非全款买，贷款实在不划算。

缺点三：税费高，难出手。住宅二手交易可以免收土增税，公寓可不行；公寓转让契税一律为3%，比住宅贵出两倍不止。高昂的出让成本，导致二手公寓几乎无人问津。

缺点四：商水商电，使用成本高。住宅物业的用水收费2元／m³，商业物业用水会达到为4元／m³；住宅的用电收费标准为0.5元／度，公寓的用电收费标准就可能会是1元／度。甚至物业管理费也要高出不少，3-10元/㎡，住宅一般在1-4元/㎡。

优点一：不限购。每个城市的商业物业基本都不限购，而且有小部分城市买公寓可以落户。比如长沙就曾发文（长公通〔2018〕43号）：在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入我市房屋所在地城镇地区。

优点二：总价低。出于上述这么多的缺点，公寓的单价一般比住宅要低个30%左右，加上公寓的户型面积都是小户型，总价是比较低的，通常只有一套普通刚需住宅的40%左右，不会让人背上长期巨额的房贷，整体压力会小很多。

优点三：好出租。商业物业一般不会单独以单一业态存在，所以公寓周边通常都会有商铺、商场、酒店、写字楼等等，位置一般都在各大商圈，所以公寓有一大特征就是容易出租，而且出租的人群以白领和年轻人居多，整体素质较高、租金承受力较高。

所以根据公寓的优缺点总结一下，有以下几类人群特别适合购买公寓：

第一， 由于限购原因，暂时没有购房资格，但是又想在工作的城市有一套自住房的人，或者急需要在这个城市落户的人，是可以买一套公寓作为过渡房的。建议全款买，当然前提是手里不差钱，这样之后再买住宅也不会被限贷。

第二， 已经有舒适的自住房，不需要再继续改善，同时手中掌握大量的现金资产，但是又不懂其他投资渠道的人，比如那些退休的大爷大妈，很适合买公寓，地段就选在写字楼或者大学城周边，非常容易出租，能获得稳定的现金流收益，甚至租金还能稳步增长，基本没有风险。

还有一类人群，我看到很多文章都有提到，建议女性婚前买一套小公寓作为婚前财产，婚后还能获得持续的租金收入。我不太赞同，女生婚前如果能买得起住宅，仍旧建议买住宅，照样能达到目的。

最后我要说，公寓缺点再多，能出租获得现金流是肯定的。而且说到底，它也还是一个不动产资产，未来需要变现的时候，即使再难卖，半价出售肯定会有人来买，所以大家倒也不必谈公寓色变。但是我还是要强调一点，购买公寓千万别盲目，一定要结合自身条件：

1、 要买公寓一定一定是手里有些闲钱的，不能太在乎增值收益而只看中稳定现金流。如果不能满足上面两个条件，那当然首选还是住宅。

2、 如果手里有闲钱，但是有其他更好的投资渠道的，也大可不必考虑公寓。公寓的租金回报率只有3%-5%，增值回报就不要想了，大部分只能平价或者跌价出手。

3、 位置一定一定要选好，挑选顺序依次为：CBD＞政务区=产业园周边＞大学城周边＞其他地方。