物业 可以很赚钱嘛「物业公司挣钱么」

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文丨薛羽瑄

截至2020年12月，有73家物业服务企业走向了二级市场，轻资产化的物业服务何以成为资本市场的宠儿？

2020年初，物业服务企业受到了新冠疫情的“挟持”，因成本上涨、外拓和项目承接受阻等因素举步维艰，但随着疫情的好转以及利好政策的背景下，物企行业似乎成为了资本市场的宠儿。 2019年11月，物业管理行业被发改委列为鼓励类项目。 2020年12月，住房和城乡建设部等6部门提出鼓励物业企业与房地产开发商企业协商，将开发企业自持的房屋改造为养老服务用房。 2021年1月，住房和城乡建设部等10部门提出加强智慧物业管理服务建设，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平。 政策的出现为物企行业指出了一条明路，碧桂园服务创始人杨国强也说过：“物业服务是碧桂园的明天。” 那么作为资本市场看好的物企行业的现状以及未来又如何呢？

多元化

物业服务是与我们生活息息相关的行业，对我们的生活质量有着一定影响。尤其是在疫情之中，需要物业在社区中运营维护环境秩序与安全，从而使得居民们安心。因此物企服务的成本有所提高，其中包括人工成本以及物资成本。 令人欣喜的是，国家为了支持企业的健康发展陆续发布了一系列政策。 物业管理的本质是指业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。而物企的基本收入也就是来源于业主所交的物业费。 物业费需要根据国务院和国务院建设的规定下定制，其服务价格主要通过市场竞争形成，因此物企没有办法总是通过增长物业费来提高收入。 值得注意的是，当前政策也相当支持物企拓宽物业服务领域。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定，也就是多元化物业服务从而提高物企的收入。 现阶段，政策鼓励加强智慧物业管理服务能力建设，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。 一方面，物企可以对接各类商业服务连接居住社区周边餐饮、购物、娱乐等商业网点，对接各类电子商务平台，这样物业服务企业就可以通过智慧物业管理服务平台为客户提供产品和个性化服务，比如一键预约、服务上门、快递代收等。 另一方面，智慧服务还包括实现车辆管理智能化，增设无人值守设备，减少管理人员，这样一来则降低了运营成本，提高车辆通行效率。 不仅如此，在多元化服务中的开展养老、家政等生活性服务的业务也可以申请相应优惠扶持政策。 养老服务的营收是不包括在物业费里的，这也成为了物企提高收入的方式。居家社区养老服务，是指在社区内设立养老服务部门，专门提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服务。 政策还支持养老服务品牌化连锁化经营，鼓励培养养老服务专业人员队伍，加强岗前培训及定期培训。这些培训业务有机会得到相关政策的人力资源以及资金补贴，符合条件的养老服务从业人员也会被纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。 有了政策的支持，物企可以开展的业务就更加丰富了，不仅提高了居民的的生活品质，也给物业服务企业提供了多元化发展的机会。 当然了，仅仅靠利好政策是不足以支撑一个行业的健康发展，也需要政策的规范。 比如，国家提倡将房地产开发与物业管理相分离，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，从事物业管理企业的人员也需要持有职业资格证书。专项维修资金也需要专款专用，不可以随意挪用。 随着政策的规范与支持，中国物业管理的规模也渐渐扩大了起来。

行业扩张

在多元化物业服务的同时，其行业规模逐渐扩大，行业集中度也有所提高。 根据中商产业研报，2015年物业管理行业的在管总建筑面积为175亿平方米，而在2020年已增加至259亿平方米，复合年增长率为8.2%；管面扩大带来的是行业总收入的提高，我国物业管理行业总收入由2015年的3983亿元上升至2020年的6232亿元，复合年增长率为9.4%。 作为“宇宙第一物企”的碧桂园服务其2021年半年度营收已经超过了百亿，展现出强劲的业绩增长能力。财报显示，碧桂园服务的总营业收入高达 115.6 亿元，同比增长 84.3%，其毛利润为 38.6 亿元，同比增长 65.5%；净利润为 22.3 亿元，同比增长 66.7%，净利率达 19.3%。 总营收高速增长的背后是多项业务的共同增长。 碧桂园服务及时响应国家政策，开启了多条业务线。2018年，碧桂园的主营业务仅有三个分支，分别是物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。

图源：嘉和家业报告

其社区增值服务已形成具规模的六大业务，包括社区传媒服务、本地生活服务、到家服务、家装服务、房地产经纪服务及园区空间服务。社区增值服务收入也大幅上升，实现收入13.98亿元，同比增长132.0%，占总收入的比例同比提升2.5个百分点至 12.1%。 在总营收上升的背景下，其经营开支总额却有所减少，财报显示，2021年上半年碧桂园服务的总经营开支为13.31亿，相比上年同期的20.86亿减少了36.19%。其中，销售及分销开支，行政开支均有所下降。 经营开支的下降离不开运营效率的提高，这就不得不提到碧桂园服务的收购战略。 2021年2月，碧桂园服务斥资近50亿收购了蓝光嘉宝的股权，又于9月20日以高达100亿的价格收购了富良环球(富力物业全资附属公司)。 收购蓝光嘉宝碧桂园服务后，管理面积大幅扩张，碧桂园服务一次性获得1.3亿平米在管面积和2.1亿平米合约面积。 紧接着于2021年9月28日，碧桂园物业香港（碧桂园服务间接全资附属公司 ）与彩生活服务签订股权转让协议表示，同意收购彩生活服务100% 股权。彩生活服务是花样年集团旗下的资产，成立于2002年，于2014年上市，是物企行业的领跑者，有着“物业第一股”的称号，是中国领先的物业管理及社区服务运营商，换言之这是两大龙头企业的合并。 碧桂园通过收购的方式，可以快速扩张管理面积，接着在收购的企业中注入自己的物业管理模式，从而可以提高运营效率。截至2021年6月30日，除三供一业业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为90.07亿平方米，收费管理面积约为 42.91亿平方米。 值得注意的是，2021年10月4日，碧桂园服务发布公告表示，彩生活服务的控股股东花样年有较大机会出现对外债务违约。一旦出现较大机会的债务违约，彩生活服务将无条件根据股权转让协议质押予碧桂园物业香港。 受到大环境的影响以及资金面紧张，地产行业陷入了流动性困局，而出售手中的物管公司，似乎成为了地产公司的出路。 不过并不是所有的收购都是一帆风顺，但如此高频率的收购也彰显了碧桂园服务资金链的充足，以及野心之大。 碧桂园服务通过业务多元化以及收并购的双重形式高速发展，在政策与大环境需求的扶持下，物企服务未来还是有很大的想象空间。