卖房了才能退水电周转金 小区物业服务合同暗藏“霸王收费”丨关注隐蔽的物业收费①

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编者按：

物业收费关系民生，涉及千家万户。近日，南宁一些小区的业主向南国早报反映称，他们所在小区的物业收费名目繁多，疑为擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。一家一户不多，但算起来就是大数。这些隐蔽的物业收费，往往藏在物业服务合同里，如水电周转金、装修押金、公共区域维护保证金等，不交就不能收房；有的疑为重复收取，如电梯费、电梯维护费、电梯电费等；有的小区则将物业费与水电费等捆绑收取。其中，哪些是合法合理的、哪些是违规的？主管部门怎么看？

南国早报客户端推出“关注隐蔽的物业收费”系列报道

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位于五象大道龙岗路口旁的滨江幸福小区2017年交房，广西建凯物业服务有限公司向业主们收取了每户300元的“水电预付金”；位于长堽路五里的一个小区2020年11月交房时，物业收取了每户业主1000元的“公共区域维护保证金”……在南宁的很多小区，业主入住之前跟物业公司签订的服务合同中，就包括了水电周转金、装修押金、公共区域维护保证金等收费项目。

近日，南宁天海苑小区的一名业主反映说，她6年前收房入住时，小区已是一户一表，但是，每家每户都被小区物业公司收取了200元的水电周转金，现在她想退回这笔费用，却被告知“卖房了才能退”。她质疑：“如果我一直不卖房，难道这笔钱就归物业所有了吗？”

天海苑小区业主收房时都被要求交“水电周转金”。受访者供图

南国早报客户端记者在《天海苑前期物业管理服务协议》中看到，广西海韵之友物业服务有限责任公司与业主约定，“乙方交房时一次性缴纳水电周转金200元/户（用于本物业内甲方代垫公摊水电费的周转）”。

4月21日，天海苑小区的物业公司告诉记者，该公司确实收取了该小区业主每户200元的水电周转金，因为小区的水费以及水电公摊费、二次供水加压费由物业代为收取，这中间有时间差，水电周转金就是用来周转这些费用的。如果业主把房子卖了，那可以持交费的原始票据来申请退费，找不到原始票据的话，也可以由财务翻查底单，办理相关手续后予以退还。

《天海苑前期物业管理服务协议》约定业主收房时要交“水电周转金”。受访者供图

2021年1月1日实施的《广西壮族自治区物业管理条例》明确规定，物业服务人不得擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业服务合同约定外的费用。那么，哪些物业收费项目有法律依据？

南宁市住房和城乡建设局物业科有关负责人介绍说，根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》(桂价格〔2018〕108号)（以下简称《指导意见》）第五条规定，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。对相关费用的收取应根据合同约定执行。

记者在采访中了解到，一些小区的物业服务合同中有约定收取水电周转金、装修押金、公共区域维护保证金等“霸王条款”，业主纵有不满，但不签就拿不到房门钥匙。对此，南宁市住房和城乡建设局物业科有关负责人表示，如业主对合同条款内容有疑义，应在签订合同前提出，如对已签订的合同条款有疑义，建议合同双方协商或通过法律途径解决。

滨江幸福小区的业主被要求交“水电预付金”。受访者供图

对于水电周转金、装修押金、公共区域维护保证金退回难问题，南宁市住房和城乡建设局物业科有关负责人表示，保证金等不属于物业服务收费项目，具体收取与退回方式由双方另行约定。

对于水电周转金，广西桂新律师事务所李见国律师表示，依据《广西壮族自治区物业管理条例》规定，物业服务人接受相关专业经营单位委托代收相关费用的，不得向业主收取额外手续费等费用。对于装修押金、公共区域维护保证金，李见国律师认为，这些费用的收取也没有法律依据，如果业主不愿意，物业无权对此收费。那些交纳保证金才发给装修公司入场证的物业公司，违背了业主作为消费者自由消费的原则，属于违规行为。但是，双方可通过协商找到平衡点，签订双方自愿履行的协议。

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