闽侯青口片区「闽侯青口镇2021年的最新规划」

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闽侯青口，位于沈海高速和福州绕城高速交界处，到市中心的直线距离22公里左右，说到青口可能大家想到的是东南汽车城、福建奔驰汽车工业、泰维克汽车配建等等，青口的定位与荆溪有一些相似都是工业区，只是分类不同，青口以汽车相关行业的工业区为主。

目前青口的楼市是个什么情况呢？今天一起来详细地介绍一下。

一、新盘分析

目前板块内在售的新盘不多，价格也都相差不大。找了两个区别比较大的都是龙湖的项目给大家介绍一下

1、龙湖盛天春江悦茗

图片来源：网络

项目位于祥谦镇祥宏中路188号，小区规划1177户，容积率3、绿化率30%。根据幸福里APP的数据，目前楼盘均价12000元/㎡。楼盘主推89㎡3房2厅2卫、108㎡3房2厅2卫、123㎡4房2厅2卫。按照价格来算总结和首付分别是：89㎡户型105-110万，首付22万。108㎡户型128-132万，首付26万、123㎡户型145-150万，首付30万。

这个楼盘，距离F1快线的祥谦站2公里左右，只能说还是有些帮助的，在没有其他地铁配套的规划落地前，2公里还在一个可以接受的范围。勉强也是一个可以看江的房源吧（闽江支流），这个位置虽然配套还没起来，不过未来应该是一个不错的片区。

2、龙湖盛天春江天越

项目位于祥宏路578号，青口中央公园旁，总规划1566户、容积率2.5、绿化率30%。根据幸福里APP的数据，目前楼盘均价13000元/㎡。

主推户型：76㎡3房2厅1卫、89㎡3房2厅2卫、110㎡4房2厅2卫。

总价与首付分别是：

76㎡户型95-100万，首付20万。

89㎡户型115-120万，首付24万。

110㎡户型142-147万，首付29万。

这个楼盘距离F1滨海快线已经在4公里开外了，基本没什么用处。

在售楼盘点评：总体来说青口目前的楼盘主要还是面向地缘客户以及在这里上班的刚需，从两个盘的户型上来看，也都是偏向刚需的设计。基本没有福州市区外溢的刚需来这个位置买房，苏洋站的国贸上江原墅应该已经是目前刚需外溢的极限了，因为没有地铁通勤的原因，青口不具备刚需外溢的条件。

二、二手房情况

青口的二手房基本都集中在青口中央公园周边，这里的生活配套相对比较完善。

娱乐、休闲、教育、生活基本都在这一个区域。二手房均价和新盘价格相当在1.3万元/㎡左右，比如次新房中：

海韵国际城，这个社区在当地算是大社区了，有2200多户，普通住宅的二手价格在1.4万元/㎡左右，复试均价高一些在1.8万/㎡左右，可以说是当地的豪宅了，户型选择比较多，从40-160基本都有。

中建华府，1400多户，单价也在1.4万左右，小区内有儿童游玩区，篮球场，喷泉等等，主推82-137㎡。

东南千家花园：这个小区单价9500元/㎡，一梯两户，只是因为是老社区没有地下停车场，停车比较乱物业肯定也一般。

总的来说，当地的一些次新房价格还要比新盘高一点，拉低均价的一般是2000年前后的老旧社区。

二手房点评：目前开来这个板块的二手房流通性比较差，由于需求量不大，一些新盘就已经可以满足当地的购房需求了。青口也不具备大力发展房地产行业的条件。不过这对于生活在当地的地缘客户来说，其实是一个利好，选择多价格合理。

三、总结

作为一个工业区，青口的定位就和上街、高新区不一样，楼盘基本都是刚需户型，这里的刚需是指在当地上班的人。

第七次人口普查中，青口的人口在闽侯仅次于上街和甘蔗，逼近10万大关。

而六普时青口的数据81488人，也就是说青口在10年间人口增加了18000人。

其实这个人口的增速只能说一般，要知道上街从16.5万，增加到了30.6万，几乎翻了一番，甘蔗也从5万增加到了10.9万，真真正正的翻了一番。

也就是说甘蔗其实这十年完成了对青口的反超。当然了，区域人口的增减，应该是一个板块是否有潜力的结果体现。而且未来有8号线贯彻甘蔗、荆溪到福州东区。可以说不管是区位还是配套条件都要优于青口。

青口的正祥广场，之前说要和万达联办打造闽侯的第二座万达，目前项目已经处于停滞的状态了，原因是正祥和万达解约了，也就是说以后只会有青口正祥广场，而不是万达广场。

个人觉得，青口未来的楼市还是以满足内部需求为主，吸引外溢的刚需购房者困难较大，毕竟每个板块的影响力也都在提升，大家都在进步。