「地产成本」恒大、融创、中南这样做招采前置 让快周转更快！
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自快周转大热以来，不少房企都开始效仿，把赶工期、上规模作为眼下的冲刺目标，也引发了业内人士对快周转开盘极限的好奇与思考。但快周转的实现，不能只是下命令、做动员，而是要项目全流程阶段的通力协作，哪一个环节都不能拖后腿。
在这样的背景下，采招环节如何提速降时，为房企项目快周转做支撑？
此前，我们研究了碧桂园、恒大、中南、融创等标杆房企在招采环节的做法，总结出一些提效降时的经验。或许可以为广大房企们带来一些启发。
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恒大、碧桂园、中南的采招计划节点
采招计划的作用，除了配合合约规划，确保招标标底处在项目的目标成本控制范围内，还要与项目的进度计划、销售计划有效衔接。
因此，房企在项目的整体招标计划编制时，要加强与项目部的沟通，根据项目的进度计划倒推具体的发标时间、招标确认时间、供方进场时间等等，免得到执行阶段手忙脚乱。
作为参考，我们收集了一些标杆房企的采招计划节点：
恒大项目采招计划节点
恒大的采招计划在项目大节点计划生成后3天内完成，而且要求一些供应商提前确定。因此，其计划的关键节点在于定标时间，以下为明源君根据一些资料整理的恒大工程类定标时间线。
中南地产的采招计划节点
中南地产的“六先六快”项目运营思路，在业内具有一定的知名度，其中非常重要的一环就是先对设计及施工单位招标，快速实现开工建设。其时间要求为在土地获取后10天内就要完成施工、监理、桩基施工单位等招标工作。
同时，为加快进度，中南采用费率招标，优先从现有合格供方中进行筛选，直接选用战略单位或续标、邀请式议标。
碧桂园招标采购计划节点
碧桂园作为快周转的典型模范，其招采计划节点虽然学习难度较大，但非常具有参考意义。
碧桂园的标准化程度非常高，每个项目的设计、施工、所用材料差异不太大，因此，可以直接参考以往的项目，制定相应的采购计划。其主要的做法是：
首先在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。其中需要前置的工作包括：
一是了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。
再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。
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恒大如何使用集采模式，节省招标时间？
由于集团战采的品类，一般不会再由项目单独采购，因此，如果在集团层面多储备一些战略合作供应商，就能减少大量的招投标工作，从而节省招采时间。所以这就要求房企在招采管理过程中，要有意识、有计划地做好战略供应商的储备。
不过，这并不代表所有的品类都能适用于战采或集中采购方式。
如下图万科、恒大、碧桂园、绿城的战采清单，可以看出其共性产品都是标准化程度非常高、通用性强的品类，而且供应商资源充足，价格较为稳定。
但由于其定位不同，他们的采购类别也有许多差异，如，绿城主打精装豪宅，因此会集中采购窗帘、地毯这样能直接提升产品档次的部件。而恒大的标准化产品系列中，对卫浴间的装修进行了统一，所以，淋浴间隔被列入了战略采购目录。
因此，房企在圈定战采或集采范围时应当要充分考虑到产品的标准化程度，以及自身的产品定位，不能盲目效仿。
不过，标杆房企在战采与集采的做法上，或许可以借鉴。
恒大的统一采购模式
为了实现快周转，恒大建立集采体系，成立专门的材料设备公司，在装修工程中采用大批量的标准材料，提高采购效率。
恒大的驻地配送质检部根据现场工程建设情况滚动测算年度、季度、月度用量，对供应商的产能进行合理评估，合理分配供应区域及供应量，供应商可以根据年度或季度需求量进行库存备货、生产备料，确保项目的材料及时供应。
另外，恒大每年下半年会进行一次年度招标，引入新的供应商保持持续不断的良性竞争，到2017年初，恒大的供应商数量已经接近500家。
对于供应商的的选择，恒大制定了严格的执行标准：
定位：国内外知名品牌，其中，国内品牌以品牌、规模十强企业为主，含中国制造企业500强、中国民营企业500强、A/H股上市企业。
三三制网搜资料：材料公司、设计院、招投标中心分别指定专人背靠背从网上搜集材料供应商资料。
初选：搜集人员分别独立向招标领导小组介绍搜集情况，招标领导小组共同讨论确定初选单位名单。
样板选型：由材料公司、设计院、招投标中心人员按集团标准对初步入围供应商进行同档次投标样板的共同选型，填写《材料供应商样板选型情况表》，并集体向领导小组汇报选型情况，在符合要求的样板上共同签字。
考察：招标中心、设计院、材料公司抽调人员组成考察小组，重点对初选入围单位的规模进行考察，包括职工数量、厂房面积、设备生产能力、企业产值等，填写《材料供应商考察情况表》 ，向领导小组汇报考察情况。
最终名单确定：招标领导小组组织专题会议向集团总裁汇报，最终确定入围材料供应商的名单。
万科的战采总包合作模式
前文讲到，标准化程度较高的品类比较适用于战采或者集采，但一些非标品，比如工程类采购，由于其项目化的特性，很难形成规模化效应。为了能让工程类招标流程缩短，及时让施工方进场，万科在此类采购方式上进行了创新，推出总承包战略合作理念。
根据公开资料，2011年，万科与中国建筑第四工程局有限公司、上海建工（集团）总公司等签订战略合作协议。至2014年底，万科30%的在建面积由中天建设和中建四局两家战略总包完成。而万科也通过这种战略合作，简化招标序，实现了快速定标、快速开工，保障其快周转策略。
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融创的供需协同，是怎样缩短招标周期的？
由于房地产行业特性决定，房企需要与大量的供应商配合才能完成整个项目的开发建设。而目前，在招投标过程中，房企跟供应商之间的协同还存在着许多问题，如供应商考察周期长、跑腿环节多、标书传递时间长等，都会造成招投标的周期拉长。不利于房企的快周转运营。
融创的供需协同平台
目前融创使用了采购门户，在两大板块进行了在线化尝试：一是供应商信息管理；二是在线招投标。
在供应商的信息管理方面，以往都是由融创采招部门自己收集并录入供应商信息库，这就会出现供应商的信息收集不全、信息更新不及时等情况，影响融创对供应商入围资格的评估。
如今，融创将供应商信息管理入口交由供应商自己填写并更新，到了需要招投标时，就能及时知道，该供应商近期有哪些动态、新做了什么项目、技术上有没有创新、是否满足此次招标的要求等等，减少了融创对供应商考察评估的工作和时间。
此外，系统将所有注册的供应商信息做了标记，如，曾经服务过的公司、目前的状态、当前的评估等级、来源等。融创不需要再耗费大量时间验证供方资料的可靠性，省去了二次审核的时间。
而在招投标方面，融创将招投标系统与ERP系统打通，从采购需求申请、采购计划发布、采购方式选择到招投标全流程都可在线上完成。其主要流程如下：
融创的招投标工作严格按照已经通过审批的采购计划执行，且在流程开始前就明确好招标负责人和相关部门的职责，避免因为权责不明、沟通不畅导致招标执行问题。
同时，在相应的招标环节设定好起始时间，保障供应商按照招标计划节点，及时有序进行操作。供应商也能通过线上报名、下载标书、回标等操作，减少大量的跑腿和线下沟通时间。
线上开标，不再需要线下开会。融创设定开标人必须至少两人以上，各开标人收到系统提示的开标码，方可开标。而且融创在开标时使用电子签章、加密处理等黑科技避免资料外泄。既省了时间，又防止了资料外泄。
智能化清标，节约大量的工作时间。融创只需要设定清标细则，系统就可以快速进行报价比对，做出差异化分析。这样既能让融创的采购部门从繁重的清标工作中解放，也能提高清标效率，进而减少招标时间。
综上，融创在招投标方式上的在线化创新，不仅节省了大量线下招投标所需要的人力、物力和时间，也通过与供应商的高效协同和内部工作的效率提升，让整个采招周期大大缩短。
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如何做好关键合同采购进度异常的监控？
由于采招执行过程涉及面广、周期偏长，且不透明，极易出现不规范执行现象，这就会导致，实际执行的采招计划与前期设定的采招计划进度不匹配。尤其是关键节点的进度延迟，会直接影响整个项目的进度。因此，房企们需要加强对采招执行的监控与管理。
标杆房企们最常用的方式，就是利用线上招投标的全程留痕、有迹可查优势，实现采招管理可知、可控、可预测。
根据一些标杆房企的管理实践，其实现方式是：
1，通过在招投标系统内设置采购计划执行节点，房企可以清晰的看到每一个计划节点的名称、开始日期、截止日期、实际完成日期、责任人等信息。
2，及时了解重点合同的采购执行过程与进度，高效识别和及时处理异常情况。
如下图所示，房企可以实时看到招标计划节点的完成时间、完成进度，并且能实时看到哪一个节点没有按期完成、超过计划时间多久等信息。这样房企就可以及时查找延期原因，并对后续的计划节点发出预警，做好调整工作。
总结
虽然，标杆房企们在采招管理方式上各有特色，但他们有一个共同点，就是其采购管理与采购效率都在实践过程中不断地优化、提升。尤其是碧桂园，每年都会对其采购专项计划管理办法进行优化改版。
因此，广大房企们也要紧跟标杆房企的脚步，不断推陈出新，改进现有的采招管理体系，做好采招工作的提效降时，助力快周转策略。
来源于房地产微学堂 明源研究院
