房地产的\\「楼盘包销」

今天给大家普及一下房地产的\\「楼盘包销」相关知识，最近很多在问房地产的\\「楼盘包销」，希望能帮助到您。

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-13 19:37

电商行业兴起之初，上海、浙江、江苏三地因为电商经济发达，货物包邮，被称为包邮区。

包邮区是长三角地区的经济核心，也是长三角楼市的核心。

2021年，上海商品房卖了6788.73亿元，江苏约2.14万亿元，浙江约1.91万亿元，包邮区的商品房销售额占全国比例约为26%，占华东地区（沪苏浙皖闽赣鲁）房地产销售额约58%。

最重要的是，以包邮区为核心的长三角地区如今是活下来的房企们的“粮仓”，包邮区旺盛的楼市，拯救开发商于生死。

规模大的如万科，上海区域销售额占比达到35.7%；华润置地华东区域销售额占比23%；而正荣这样的民营房企，长三角区域销售额占比高达53.8%，包邮区是他们的核心业务区。

得益于苏浙沪三地居民丰厚的财富以及旺盛的买房需求，加之地方政府善于经营城市，包邮区楼市近三年来一直是中国楼市的主力担当。

尤其是今年开发商面临大规模债务到期，外部经营环境恶化，活下来的开发商都依赖包邮区的销售回款来救命。

某民营房企将2022年60%的销售任务和回款压在了苏浙沪公司的头上，但是如今却远远没有跟上指标进度。很多公司今年包邮区一季度的业绩连全年任务的20%都没有完成。

此前，长三角一直是房企区域总出成绩的地方，谁能坐到这个位置不仅在集团开会有分量，也让未来更有保障。

不像北京或者华北区域由于调控和经济环境，屡屡成为各大房企职业经理人们的“火坑”（相关阅读《华北区域“费”董事长》），做不了多久就想跳出去。

现在，如果连长三角这个宝地也没办法完成全年任务，不仅对企业安全影响很大，对负责一方的区域总、城市总也会产生压力。

一位上海的开发商朋友说，如今裁员潮一波接一波，裁撤地方职能部门、合并市场不好的区域，原本觉得自己占了一个好坑，饭碗有保障，可是现在每天只能居家隔离，抢菜团菜，做志愿者。真不知道什么时候可以正常卖房，什么时候市场能好起来，真怕丢了饭碗。

今年一季度，包邮区楼市走出了抛物线的趋势，本来1-2月份“小阳春”势头很好，却在3月中旬开始断崖式下跌，这主要是受疫情影响。

包邮区城市的售楼处纷纷关闭，居民居家隔离，不可能再去买房，短期冲击很大，至于疫情后居民就业收入影响对购房计划、预期的改变，更是不可估量。

仅以3月份楼市成交影响为例，3月上海全市成交新建商品房4926套，环比下降33％，同比下降45％。苏州新建商品房成交面积同比减少约40%，二手房只成交了3500多套，库存超过6万套，以至于苏州放松了限售、限购等政策。南京随后也跟进，放松了溧水、六合等几个郊区的限购政策。

虽然全国楼市3月份表现都不如人意，但是包邮区为主的长三角地区楼市下降，却对2022年的全国楼市有着不同意义的影响。

1、警惕形成楼市“二次冲击”。以信贷冲击为代表的2021年楼市困难尚缠绕着虚弱复苏的楼市，疫情影响下的长三角、珠三角的楼市下行又在积累势能。一旦长三角、珠三角楼市量变形成质变，形成全面规模下行，将给全国楼市带来“二次冲击”，这次影响几何，不敢预判。

2、加剧房企信用困难。今年是房地产债务到期高峰，大多数房企尚在还债困难中挣扎，最大的指望就是包邮区这样尚存的好市场能够卖房，以销售回款应对还债问题。包邮区为代表的东部沿海城市楼市如果出现成交下降等问题，会影响大多数房企的销售回款和现金流，进而可能带来新的房企信用违约问题。

3、导致房企经营困难。即便是没有出险的房企，也可能出现经营困难。

比如办公效率下降、决策缓慢，影响经营；施工进度受阻，增大项目建设成本；施工进度变缓，预售监管资金提取进度受影响，造成资金压力；售楼处停摆、销售受影响；抢工带来的工程质量、交付问题等。

如上所述，包邮区为代表的长三角地区是开发商们的“粮仓”，容不得有闪失的。

如今，大家都该相信郁亮的“黑铁时代”判断所言非虚了，总部在上海，主要业绩区域在华东地区的房企们更是感同身受。

每一场危机都是一次宝贵的经验，反观日本、香港的房地产市场发展，都经历了繁荣到理性回归的阶段，如今日本、香港的房企无不都是低负债率、低杠杆的企业。即便面临国内楼市高歌猛进的高周转时代，香港开发商也始终没有跟随加杠杆，而是一直保持低负债率。

在市场上行阶段，加杠杆、高周转的模式帮助很多房企成为了“千亿房企”，但也强迫着开发商每个环节、每个市场都不能出问题。经历了2021年的信贷调控，再叠加今年以来的疫情冲击，即便行业“政策底”已经出现，房企们依然是架不住四处起火，顾此失彼。

当然，见惯了“黑天鹅”的房企们内心已经被锻炼得无比强大，希望包邮区的楼市挺住，尽快恢复正常，楼市“二次冲击”不要出现。