北京性价比高的小区「房价走势」

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北京朝阳以其独特的地理位置和良好的居住环境，一向是购房者关注的区域。而朝青一片咱们之前也说过，是北京时尚的风向标，更受年轻人的青睐。

在朝青一片，如果论品质，当首推星河湾，这是北京老的高档小区，也住了很多明星。当然，由于其高昂的价格和大户型面积，购买的门槛会比较高。除了星河湾，如果论高品质，那么当首推朝阳园公寓。小区不但人车分流，还有自己的会所，配套设施都比较完善。但是奇怪的是，这个小区的价格，却比周边其他小区还要低。

朝阳园公寓位于青年路南侧，紧邻朝阳路，交通十分方便。作为东区唯一的港式建筑，朝阳园公寓由三期项目组成，小区共7栋住宅，户型多为两居室和三居室。对口学校为芳草地国际学校甘露园小学，教育质量还不错。小区内居住的多为外企高管、企业精英等，被称作国际化精英社区。

整体上看，朝阳园的居住品质还比较高。但是目前均价在5.8万左右，低于周边的青年汇、天鹅湾、国美第一城等。为什么这个较为高档的小区，价格却相对较低呢？原因就在于小区的产权性质，以及奇葩的户型上。

首先，朝阳园小区是公寓。一提到公寓，很多人就会想到商住房，但其实，公寓里也有70年的房子，和住宅没有本质的区别。

公寓大概分为三种：普通公寓，商务公寓、酒店式公寓。其中，普通公寓年限为70年，商务公寓和酒店式公寓都为40年产权。

而公寓和住宅的划定标准，很多人想不到：竟然是以日照时间作为区隔标准。具体来说，冬至日那天，如果当天日照时间不足2小时，就会被定义为公寓，哪怕是70年的产权，也叫公寓而不叫住宅。当然，如果是70年产权的公寓，基本上和普通住宅没有区别。

但是如果是40年的公寓，那么我们就要注意了，一是此类房产年限少，当然现在的政策是到期后可以缴纳一定的费用后续约。另外一个是将来交易的时候税费会比较高。还有就是平时的水电费用，如果是商水商电的话，那么这笔开销就比普通住宅贵至少一倍。所以我们在选择房子的时候，一定要认真辨别。

上世纪90年代，公寓就是外销房的代名词。无论是写字楼还是住宅，只要是外销项目，一律被冠以公寓之名。由于这类产品大多经过精装修，并且价格不菲，因此公寓逐渐变成高端产品的代名词。

比如日坛国际公寓。1-4层是商场，5层商住，6层以上是住宅。北京辉盛庭国际公寓项目1-2层商业产权为40年，3-23层均为酒店式服务公寓，则拥有70年产权。崇文门国瑞城西区的公寓在商场楼上，三栋70年产权的，还有两栋临街的是商业立项。新产品盛寓、东山公寓等，也都是70年的产权。

但是综合来看，尽管其所谓品质较高，但是价格却相对较低，并且升值空间也不太大，和周边同类型住宅相比，价格会相差不少。原因可能在于大家对于这种产品不太认同吧。所以，虽然朝阳园是70年产权的公寓，但是大家一听名字还是会想当然觉得它是商住房，自然就会有了芥蒂。

此外，朝阳园的户型也让人叹为观止。由于具有港式风格，所以没有周正的户型，大多感觉呈花瓣状，并且有我们所谓的刀把户型，利用率较低。另外，将近30%的公摊，更是让使用面积大为缩水。

户型和使用率，是购房者重点关注的因素，而朝阳园正是在这两块有欠缺。所以这么多年来，朝阳园的房价一直不温不火，哪怕小区的居住品质还不错。