杭州楼市火爆「杭州楼市泡沫」

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互联网大厂里的码农，收入可观的网红主播，曾经是杭州楼市最强劲的购买力，但裁员、降薪之下，杭州楼市影响有多大？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：方斯嘉

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：邓颖茵

杭州楼市，真的变了。

这座被称为“电商之都”的城市，绝大部分的刚需客是互联网大厂里的码农、运营、销售等。

如今，互联网头部电商裁员潮蔓延，杭州楼市曾经的热火，也随之被浇灭了。

“已经没有多少可开疆扩土的地方了。”一位电商从业者对无冕财经研究员表示。一位电商人认为：“互联网公司今年是真的不行，又裁员又降薪的，而杭州就是互联网经济最发达的城市，受影响最大。”

电商带热楼市

一直以来，杭州都被称为电商之城。

在一则榜单上可以看到，杭州是当之无愧的电商之都，B2C业务的年交易额超8万亿。相比之下，上海、南京、广州、深圳等城市仅是千亿而已。

马云曾说过，“北京喜欢国有企业，上海喜欢外资企业，在北京上海我们什么都不是，要是回杭州，我们就是当地的‘独生子女’。”所以，阿里巴巴落在杭州。

说是阿里带火了杭州，一点也不过分。

一则可以对比的数据是：1999年，阿里初入杭州，当地GDP总量为1225亿元。到了2021年，杭州市的GDP总量是18109.41亿元。

阿里除了为杭州带来了税收、就业岗位之外，还带动了电商产业，这其中，就包含直播、网络营销、电商产业园等细分领域。

据智研咨询数据显示，总部在杭州的浙商企业中，以计算机、综合、化工、房地产、机械设备行业上榜最多。在计算机领域，阿里一家独大。

▲浙商前十强公司，图片来自智研咨询。

值得关注的是，在浙商前十强中，还有两家房地产企业，包括绿城中国及祥生实业。这也说明，除了阿里之外，房地产也是杭州的重要产业。

电商与房地产又存在直接关系。

要知道，杭州除了阿里之外，还分布着一系列电商公司。

电商行业人士普遍认为，杭州汇聚了全国最大规模的电商产业，当地官方的支持力度极大，因此诞生了不少头部电商人。

这些人正好是杭州楼市的主力军。

据36氪，安居客杭州站房产分析师李旭称，“电商产业创造了一批收入可观的网红主播，他们大多是年轻人，居住需求和买房观念也有别于传统家庭，这部分人是杭州很多核心地段高总价的商业大平层产品的重要去化组成。”

一段时间内，电商企业甚至成为杭州楼市的金字招牌。

在蚂蚁集团风头正盛之时，曾在杭州之江拿下一宗总部地块。受此消息影响，之江地区的二手房甚至一天内提价50万元。

有趣的是，在蚂蚁退地“谣言”传出后，仅是个假消息，当地房价就接连阴跌。

那时候，明眼人都看得出，杭州楼市的虚火，已经很旺了。

糟糕的行情

今时不比往日。今年一季度，杭州的一手房成交额削减六成。

一组数据显示，杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房成交总金额为584.65亿元，同比2021年一季度的1525.6亿元，减少了940.95亿元，降幅61.68%。

二手房市场也很糟糕。

一季度，二手房成交量同比减少四成，总成交9900 套，相比之下，2021年一季度成交是2.65万套。

与此同时，作为购房主力的电商人也叫苦不迭。

这几天，一篇《“我们实在付不起四五十万的租金了”》刷屏，文章提到，中国最大的服装批发市场之一的杭州四季青一条街几百个商户大闹减租。

在文章的评论区，一位电商商户说：“大半个中国快递发不出去。顾客没有收货，就没有资金回笼。”

这是个捞金的行业，“没疫情的时候一年能挣50多万，三辆车，还有一栋叠拼。现在疫情来了，无非就是把以前挣的钱赔进去。”有人说。

要知道，买房的人笼统分为刚需客、改善型以及投资型。这些客群最重要的来源，便是电商人。如今遭遇困难，哪里拿得出钱。

令人担忧的是，杭州出现了一些断供案例。

2021年，被称为杭州网红盘的杨柳郡被挂上拍卖网站。根据司法裁定书显示，房主于2016年3月9日与银行签订《个人购房借款合同》，贷款240万元，贷款年限为25年。但是2020年，房主未能按时还款，也即俗称的“断供”，随后贷款银行宣布贷款提前到期，提前到期日为2020年7月3日。

除此之外，利用高杠杆做生意的人，也把房子压进去了。

▲被拍卖的房子，图片来自阿里拍卖。

无冕财经研究员发现，在一份执行裁定书显示，中信银行股份有限公司杭州分行与陈某栋等人发生借款合同纠纷，涉及欠款186.8万元，便将他们位于杭州市滨江区的碧水豪园住房拍卖。2022年3月29日，这套房子竞拍66次，以510.5万元被卖出。

购买力还在不在？

击垮杭州楼市的是信心。

单是杭州本地的房企，包括祥生地产集团、宋都集团、中梁控股、德信地产等本地民企，正在遭遇资金承压。

作为购房者的互联网人，也面临收入下滑压力。

根据拉勾网此前发布的报告，10年以上工作的互联网人，平均薪资在4万元/月以上。阿里的薪资明显高于这个标准。阿里目前校招的新人一般在P5级别。P5的研发岗平均月薪21k，为16薪。也就是说，应届生进入阿里，就能拿到年薪33.6万。

一位阿里人曾在脉脉上发留言称，“在阿里七年，已经买了三套房”。

▲匿名人士在脉脉晒出留言。

但据媒体此前报道，3月9日，有阿里员工在脉脉上发帖称，MMC本次裁员数量约20%，包括技术，目前多个业务线已经初步敲定裁员名单。与此同时，不少互联网企业都开始“向社会输出人才”。

这也意味着，这部分“人才”正面临收入的断崖期。

这样看来，楼市的逻辑也变了。

长期以来，“包邮区”都是房企必争之地。以杭州为首的长三角民富力强，是楼市扫货的主力军。随着未来的不确定性增加，房地产没有底气一涨再涨。

让我们再做一个假设，如果疫情消退了，杭州楼市还能保持购买力吗？

可以看一看杭州的产业状况。

在2021年世界500强名单中，阿里依然是首位。此外，还有主营汽车行业的吉利控股，前段时间卷入“妖镍”事件的青山控股等。不过，其中也包含了面临行业“滑铁卢”的房地产行业的荣盛控股及教育行业的海量集团。

这也说明，杭州除了电商之外，还有很大的发展空间。

▲2021年杭州世界500强名单。。

需要注意的是，杭州楼市依然很“敏感”。克而瑞数据显示，3月以来，杭州二手房成交面积环比上涨89%。这说明杭州的购买力还存在。

▲部分城市二手房成交情况，图片来自克而瑞。

望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰发文分析，从最新的数据来看，目前房地产销售中投机性需求大约接近10%，与最高峰（2007年和2010年的40%，2017年初为30%）相比还有差距。从交易杠杆率、投机性需求比例和房贷按揭贷款占居民收入现金流的比例来看，中国房地产短期泡沫立刻破灭的可能性不是很大。

据杭州日报消息，地产媒体人荆海燕表示，从市场的微妙变化也可以看出，往后“预期”和“现实”之间还是会有明显的界限，人们不会为了还没落地的预期盲目埋单。

今年至今，全国60余城发布房地产宽松政策。即使杭州还未出台放松政策，成交一贯低迷，有些自媒体仍在鼓吹“回暖”、“万人摇”等字眼时，总有一些人留言“我才不信”。