北京商住楼盘崩了「如何在红海市场上胜出」

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供应增加、房贷新政利好未覆盖商住等因素叠加，使得北京商住项目的销售“压力山大”。见习记者 孔令杰 摄

“3·30”新政刺激下，北京住宅市场成交呈现量增价稳趋势。但曾经的“香饽饽”商住项目就有点变成“冷饭”了。

最近，据机构统计，北京商住项目库存量高企，达到36800套，创近10年新高。库存量较高的房山、大兴、通州等区域，商住项目已陷入“红海”之中。

商住房成交连续两年下降

由于不限购、低总价等优势，商住项目在近几年来受到刚需和投资人群的青睐，部分区位优越、交通便利的项目一度受到市场热捧。

近两年，东亚新华和合生旗下的商住房颇多。

东亚新华在北京的商住项目主要是东亚尚品台湖、东亚五环国际。北京市住建委网站数据显示，位于大兴的东亚五环国际，目前已有213套房源转入现房销售阶段，但目前仅3号楼有43套签约量。

同样的情况也发生合生世界村和合生世界花园。据悉，合生世界花园于2011年12月取得了6、7、8三栋商业楼的预售许可证，截至目前仍有269套房源尚未签约。紧邻该项目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9号商务楼的预售许可证，目前5号楼已转至现房销售，但仍有百余套房源在售。

事实上，北京商住市场成交量已连续两年出现大幅下挫。数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，回落幅度高达3成。

受成交量影响，成交价格也有小幅回落。据亚豪机构统计显示，今年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。

商住库存高企

曾几何时，北京商住项目销售业绩十分亮眼。中弘北京像素也曾达到95.41亿，珺悦国际也有40.84亿元的销售额。

值得注意的是，这些热销项目的开盘时间多集中在2009年-2012年之间，而时下的市场政策和供需环境已经发生了明显变化，住宅和商住市场销售的分化也日趋明显。

“政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求。近来的两次新政均是针对住宅，在购买第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后，商住房依然维持着5成首付。”亚豪机构市场总监郭毅分析。

同时，据了解，虽然房产年限在2年-5年的商住产品，营业税也能享有优惠，即由过去的全额征收改为差额征收，但同样年限的普通住宅改为免征营业税，这无疑也让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

而另一方面，北京商住产品的同质化更是影响项目去化的深层原因。亚豪机构数据显示，2014年北京商住产品供应进入快车道，当年的供应量高达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求，2014年商住市场的供需比攀升至2：1。进入2015年，商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，产权为40、50年的商住房源库存量高达36800套，创近10年新高。

本版采写/新京报记者 方王洋

见习记者 孔令杰

■ 区域探访

通州台湖 销售分化

台湖作为通州楼市的新板块，已有包括万科、泰禾、东亚新华等多家房企推出的商住产品在售。

首开万科台湖新城·V公馆位于通州区东五环外。记者近日来到项目现场。据销售人员介绍，项目二期今年3月开盘，共400多套LOFT精装公寓，现在还剩不到100套房源，均价为26000元/平方米。

该项目销售人员介绍，由于市场回暖，本打算下半年开盘的三期已于5月4日中午排号。现场一位购房者表示，价格可以接受，“如果以后万科配套的大型商业广场都建设起来，人气旺了还可以把房租出去”。

“最近项目将推出4号商住楼，价格还没有确定。目前在售的10号楼均价为16500元/平方米，总价57万元/套起。”东亚尚品台湖销售人员介绍，附近的东亚印象台湖也有商住产品，同样是东亚新华地产开发，均价也在17000元/平方米左右。

北京市住建委网站显示，东亚尚品台湖于去年8月23日拿到了四栋楼的预售许可证，共1869套房源，但截至目前，显示已签约的仅为71套；东亚印象台湖三栋办公立项的商住楼，批准销售房源共计1757套，目前未签约的房源还有约1400多套。

该区域内一项目的营销负责人表示，台湖板块各项目的商住产品去化情况有一定差距，主要还是受产品设计和周边规划的影响。不过项目集中度适中，客源竞争没那么激烈，有助于整体市场去化。

房山 同质化高

如果说通州的部分商住项目能以品质获得一定去化，那么房山的情况则没有那么乐观。

5月5日，记者来到房山的长阳半岛中央城售楼处，大厅只有一组购房者在咨询。销售人员介绍，项目去年11月开盘，共推出519套层高4.2米loft公寓，现在剩60多套，优惠后均价18500元/平方米。看房人表示：“我刚来北京三年，还没有购房指标，手头的钱只能买小户型商住类的。这儿离着地铁和公交枢纽站不远，如果其他配套更齐全，应该能保值升值。不过，商水商电，日常生活成本较高。我再考虑考虑。”

在中央城对面的首开熙悦双子座售楼处，也有一位购房者在咨询。据销售人员讲：“去年12月开盘推出288套公寓，现在剩余80多套。现有特价18500元/平方米和19500/平方米的LOFT房源。”

记者又来到良乡大学城附近的首开熙悦睿府书香，没有看到购房者。销售人员介绍，项目3.5米层高，精装修。16号楼350套房4月交房，还剩50套左右，15号楼300套房将在6月交房，剩下约30套。现在有3万抵10万的活动，优惠后均价约18000元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅表示，房山的商住项目多是4.2米层高LOFT，实际使用率和空间感不算优越，再加上产品同质化严重，其库存在北京各区域里位居前列。“能卖出的，价格都在18000元-19000元/平方米之间，单价一超过2万元，成交量会受到影响。除非整体市场环境出现大幅度的回暖，才可能把房山区的整体成交量拉起来，但消化库存仍需要一个周期。”

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