2020年房屋预售取消了吗「在国外消费买衣服预授权几天」
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购买期房，买房人明明已经先付了钱，等于是帮开发商垫资盖楼，为什么楼盘最终还会烂尾？这说不通啊。
个人可能怎么也想不通其中的道理。但如果我告诉你，开发商拿着你的购房款，又去拿地开发建设更多的楼盘，企图赚更多人的钱。最终因为扩张过猛，资金周转失灵，然后让自己深陷债务泥潭，导致没钱开发建设。你应该就能豁然开朗了。
过去这些年，我国的开发商身上普遍都背负着90%以上的负债率，经营不善、融资不畅、销售额大幅下滑，任意一条发生，开发商都可能债务暴雷，出现巨大的资金窟窿，其结果就是在建的楼盘停工或者烂尾。
是的，这就是过去二三十年，我国大大小小的全国近十万开发商正在做的事情。而支撑开发商把这件“空手套白狼”的游戏玩到极致的正式“期房预售制”。
何为预售？绝大多数人理解的预售模式应该是这样的：我们在网上购买一件预售的商品，买家提前支付了部分订金，约定发货日期，如果商品未能做出来，卖家必须退回买家的订金，且承担一定数额的违约金。
但同样的逻辑，在房地产行业就行不通。房地产的逻辑是，买房人买了商品房，和开发商签订的是购房合同，但和银行签订的是贷款合同，两者之间虽然都有商品房这个纽带，但购房者却要卑微地承担最大的风险。这种极其不科学、对购房者不公平的逻辑，竟然已经运转了二三十年了。
预售的存在，是我国房地产早期发展的需要。98年房改之前，我国的住房是严重稀缺的，商品房市场体制不完善，民间力量开发建房更是寥寥无几，根本原因是没钱。到了1994年，我们学习了香港地区的商品房预售制度，然后又对其加以调整改进，以保障其实施之后效益最大化、效率最高化、风险最小化，终于算是彻底解决了房企融资渠道的问题。
全世界，难道只有我们在实行期房预售吗？当然不是，美国、日本等国家，均有预售制的存在，且预售房屋的占比并不低。根据美国人口普查局发布的资料显示，过去十年，美国的新房市场中，近7成是预售。这个比例和我国差不多。
美国、日本有烂尾楼吗？美国有很多烂楼房，但没有烂尾楼。日本更少见豆腐渣工程或烂尾楼。
同样是期房预售，为什么反差这么大？首先，美国期房预售制度更倾向于保护购房者的利益。与此同时，有极其严谨的交易配套措施，交易过程中的资金都放在公证托管公司，购房期间任何资金的流动皆由该监管公司负责，而且责任划分很明确。
比如在资金支付上，美国的很多州规定，买房人只需要支付1%-3%的订金。开发商把房子建好，专业机构评估合格后，买房人再付剩余房款，全款或者贷款都可以。如果房子建好，买房人不想购买，可以选择毁约，当然买房人需要承担一定数额的违约金。但如果是开发商未按质按量按时把房子盖好，买房人可以单方面撕毁合同，并得到一定数额的经济赔偿。
据了解，美国的一些期房预售即使在项目完工交房后，也要留下10%的资金，以防后续发现问题便于追究责任。
日本期房预售也大差不差，预售制强调优先保护购房人的权益。一般买房时都不需要支付太多的资金，更注重房子按期、符合质量地完工。这等于是，买房人只需要支付极其少量的订金，就可以购买期房。换言之，买房人真正付购房款时，其实买的相当于是现房。
综上，我们也就能很好地理解，为什么美国、日本鲜有烂尾楼发生了，开发商基本上都是靠自有资金建房，所以不存在大规模扩张，导致资金链断裂的情况。开发商想靠卖房赚钱，首要任务是老老实实把房子按质按量建好，这是首要前提。房子不建好，其它不管是按居住产权形式出售，还是按照租赁产权形式出售，都是空谈。
我们的预售，其实也有一套完整的体系，只是整个交易流程不仅把资金监管环节完全淡化了，还有开发商随意挪用专款专用资金，更把购房者利益的保障全部省略了，只剩下“预售”这个空壳子。
期房预售的问题，并不是今天才暴露出来的。过去期房预售之所以能安安稳稳地实行，很大原因是过去这些年，房价一直在上涨，所有的问题都可以用卖房来解决。开发商房子不愁卖，现金流能迅速回正，即便有的开发商真的资金链断裂，优质地段的楼盘，也有其它开发商愿意接盘，因为有巨额利润存在。换句话说，房价上涨让每个买房人也跟着受益了，所以期房存在的问题，也就被掩盖了。
现在受三道红线等融资政策收紧，房地产市场行情很差，开发商销售额大幅下滑，资金流出现了严重的问题，从开发商到施工方、设计院、建材供应商等，整个链条上的企业都是哀鸿遍野。而且很多开发商遇到的是不可能解决的债务问题，所以停工楼盘、烂尾楼盘才会扎堆出现。买房人一辈子的积蓄打水漂，归根结底是预售制造成的。
那么，最关键的问题来了，既然期房预售制如此不受待见，2022能立即全面取消吗？答案是：不会，而且短期内，期房预售很难取消。
这个结论，可能不符合绝大多数人的心理预期，也可能会招致很多人的吐槽、反驳，甚至是谩骂，但我们仍然要这么说。因为告诉你真相，比专拣好听地说，更有用。
预售短期很难取消，用四个字解释就是“不合时宜”。并非像很多人所说的积重难返，牵涉的利益太广。
现在一提起取消预售，网络上普遍的观点是预售牵连的利益太多，取消的阻力很大：一头连着开发商的零成本融资，不舍得；另一头连着地方的土地财政，承受不起。
取消预售，改现房销售，会严重伤害开发商的利益——一方面开发商需要以自有资金拿地、开发、营销，几个月的周期，可能要拉长到3年以上，投入巨大；另一方面，取消预售，开发商融不到资金。所以市场上一半以上的开发商企业会破产倒闭。其结果就是开发商拿地的积极性降低。
地方卖地难，土地出让金也会出现断层，这种断层可能是地方无法承受的。因为公开资料显示，2021年，全国有12个省市对土地出让金的依赖度超过80%，其中财政收入最依赖土地出让金的前三个省份为浙江、江苏、湖北。
在我们看来，这种说法错得离谱，取消预售与否，与开发商融资基本没关系。取消预售，开发商将无法再白嫖买房人的购房款，这倒是事实。此外，全世界绝大多数国家都是现房销售，真正能稳定房地产市场的也是现房销售制度。正如马光远所言，那些预售占主流的地区，典型的是香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫。
“房价处于上涨周期”时，才是取消期房预售的最佳时机。因为房价上涨时，一般都是卖方市场，房子不愁卖，且开发商有银行这个输血口，资金相对充裕，取消预售开发商资金不会短期承压。理论上来说，完全可以撑得住。
个人认为，国家层面其实也一直在推进取消预售，从去年房企融资三道红线、银行贷款集中管理、房地产去金融化，这些举措可见一斑。宏观层面的考虑是，一步一步平稳推进，因为如果步子迈得太大，房地产有硬着陆的风险。
