冷库交易活跃 物流地产的冷库评估方法有这些 「冷链物流 冷库」

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作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

北京的2022上半年转瞬而过，新冠疫情终于接近尾声，在居家办公期间，线上电商平台因为疫情原因订单有大幅增长，主要为生鲜蔬菜等生活必需品，物流地产的冷库租赁交易活跃，迎来快速发展。

什么是物流地产？

简单来说，是物流企业根据客户需要选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，以满足客户货物流转需求，获得稳定收益。根据分类标准，物流地产属于工业地产的范畴。工业地产中包含工业/仓储/等类别，物流地产主要是高标仓和传统仓两种，而承载生鲜食品的物流主要集中在冷链物流里，冷库作为存储/包装和分销产品的场地，在整个链条中发挥着重要作用。

冷库是一种通过保温和制冷设备组合而成的仓储设施。冷库从温区划分分类为高温库、中温库、气调库、低温库、速冻库、超低温库，温度区间如下所示：

总体来说，需要维持的库温越低，运营成本和建造成本会越高。

在物流地产中冷库的评估中，因为是已建成或者已使用的冷库，故评估方法选用为比较法、收益法、成本法。

其中比较法选取需要根据评估对象近期是否有相关市场成交案例，由于冷库属于物流地产里特殊类型，一般大宗交易案例相对较少，并且以股权交易收并购居多，涉及保密协议条款和价格内涵不统一，故选取比较法较少，若有相类似交易案例并明确交易条款内涵，选取比较法是合理评估方法之一。

在冷库评估中，最常用的是成本法和收益法。

成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。

在做冷库成本法中，一般土地性质为工业地或者仓储物流用地，有的土地使用年限为50年，也有部分土地使用年限为20年，使用年限差异较大，在进行土地比较法或者基准地价法修正过程中要注意区分。

冷库评估是一个整体过程，假如单独计算土地和房地产的建造成本会造成和实际投入及使用状态不一致，价值内涵会产生差异。所以成本法中是否将冷库建造成本纳入物流地产冷库评估，以及纳入哪些部分是在实际操作过程中需要注意的问题。

一般来说，不可移动的机器设备专用于某项生产活动且拆除后价值量极小或不可使用，这一部分作为固定成本需要纳入重置成本估算。

冷库建造价格需要考虑多方面因素，主要因素包括冷库的大小、冷库机组、冷库温度问题、冷库选址等，一般冷库越大对技术和材料要求越高，冷库机组品牌与质量越好价格越高，冷库温度越低价格越高，还有冷库选址如果太远也会影响运输费、人工费、施工时间等。

故冷库价格差异性较大，冷库建造的冷库包含的制冷部分、库体保温部分、配电及冷库照明部分等内容，小型冷库与大型冷库的单位成本可能是倍数增长，所以建造成本参数的选取要根据实际评估对象状况进行市场化取值。

在折旧方面，一个冷库的使用年限一般15-20年，如果按整体进行评估，除了建筑物的折旧外，机器设备的折旧也需要考虑在内。冷库的建造周期也比普通物流地产周期长，开发周期需要考虑完全完工状态周期。

收益法是通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。

收益法是经营性物业或者产业园能产生稳定收益最常用的估价方法，冷库由于在物流园区特殊存在，并且电商及进出口业务需求旺盛，空置率较低。

以北京为例，北京冷库的空置率在3%-9%，根据不同季节空置率会有浮动，平均空置率约7.5%左右，收益租金约2.4-4.5元/平米/天。全国冷库租金收益水平在2-6元之间，地域不同差异较大，如天津港口城市，冷库租金约3.6-4.8元/平米/天，上海贸易中心城市冷库租金4.8-6元/平米/天。近三年冷库平均价格为3.2元/平米/天，平均空置率12.8%。

在收益法中，收益年限是需要考虑的重要因素之一，由于工业仓储用地大部分为50年产权，而冷库机器设备为15-20年使用期，假如冷库设备20年后到期需要更换设备会有成本投入及改造期，这个收益年限需要提前考虑并进行说明，如果土地是20年产权的，机器设备使用期未结束，可以以孰短原则谨慎考虑收益期。

在冷库评估中，需要考虑价值内涵成本法与收益法是否一致，收益期限长短，成本价值高低都是需要关注的关键点，在具体实物操作过程中，要注意方法的匹配度和关联性。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。