租客要求减免房租「怎样说服房东减免房租」

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正义网北京2月25日电(见习记者郭荣荣)新冠疫情期间,原本踏上“归程”的房客,因停工停产、防控措施等原因,未能按计划返回,这一现象并非少数。租赁房屋处于空置当中,问题由此产生,房租该怎么交?

社会舆论高度关注这一话题:减免租金,房东利益受损;不减免,租客利益怎么办?全民争论的同时,另一类“房东”也闯入视线:有网友反映,一些“收储”房屋,然后以单间形式出租给租户居住的长租公寓,也就是常说的“二房东”,一方面要求房东减免租金,而另一方面,则要求租户按时支付,两头都占的手法,成为舆论批判的靶子。

对于上述问题,法律会给予怎样说法?对此,记者采访了正义网互联网疫情防控法律咨询平台的志愿者。

减免租金符合法律政策导向

“停业的这几天,真的是一点进账都没有,房东还催着我,让把今年上半年的房租交了。”在北京开奶茶店的王女士说,奶茶店年前就停了,她平时就靠收入来交房租,停了一个月的奶茶店已经亏损了不少钱,然而,减免房租的要求并没有得到房东的支持。

与王女士情况相同的商户不在少数。

为降低疫情对企业的影响,2月10日,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在接受采访时表示,新冠肺炎疫情期间,为了保护公众健康,政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。“根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”他说。

上述言论释放了积极信号,特别是对一些持有物业的国有单位。记者注意到,近期,福建、浙江、天津等多地陆续出台了具体的减免国有物业房租的政策,比如浙江明确免收2月份和3月份的房租;福建则明确免收或减半收取3个月左右的房租;天津市力度更甚,明确前3个月房租全免,后3个月房租减半。与此同时,一些来自社会的商业地产公司也宣布对旗下商业项目减免租金。

对于一些商铺之外的租赁住宅用房,租户能不能享受减免的照顾呢?在疫情期间,由于“封城”或者社区管理措施,确实有一些租户有“家”不能回、有“房”不能住,这个影响,虽然与商业租赁用房相比数字不大,但是在北上广深等地,影响群体却是巨大。

在舆论探讨的同时,一些长租公寓对因疫情影响无法返回租住社区的情况已有安排。以自如为例,其公告称,对因疫情无法返回租住社区的自如客,提供临时安置房源,并且对疫情期间的续租事项,也推出了便利续租、退租的措施。与此同时,一些个人房东也开始对房客进行补贴,甚至主动降租。

“对于租户的减免要求,并不能一概而论。”在福建省石狮市检察院检委会专职委员陈玳鸿看来,如果疫情或者疫情防控措施给房屋的正常使用带来了实质性影响,是可以向房东主张权益的。“如果疫情防控措施导致租户无法进入房屋,特别是在疫情防控期超过剩余租期的,租户可以要求减免部分租金或延长租住时间。”陈玳鸿说。

“协调租户与房东之间的权益,一定要注意实际情况。如果租户仅仅是因为自身原因,如恐惧疫情,主观上不想回到居住地,或者公司要求延期复工,都对租户的房屋使用权无较大影响,房屋实际上还是由租户占用,放置其物品,要求房东减免房租或退租的行为不合理。”上海博和律师事务所律师谢向英表示。

提出减免诉求时要避免道德绑架

“我也基本是靠着他们的租金还房贷,答应减免房租的话,我的生活压力一下就全上来了。”王女士的房东李女士对记者表示,虽然租客这一个月来基本都没能“开张”,但房屋还是租客占着,让房东们全盘接收损失也不合理。

面对网上各方对减免房租发出的倡议,让李女士这样背负贷款与生活重压的房东左右为难。

然而,对租金减免的探讨,并未止步于社会舆论场。

2月10日,浙江省高级人民法院发布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》,其中规定,租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

无独有偶。2月14日,内蒙古自治区高级人民法院也发布了《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》,明确民营企业因延期复工在疫情期间因租赁房屋产生的费用,确实无法支付的,可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决,一般不宜以解除合同的方式解决。

其实早在2003年“非典”疫情时期,最高人民法院在《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中,就明确提出:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

“这向社会宣告了司法审判背后的理念。其实这个理念并不是仅存在于司法审判中,在生活中,也可以去指导房东与租户之间的利益协调。或者说,在这个时期,后者的作用更为凸显。”在北京盈科(天津)律师事务所律师张正鑫看来,在司法审判中,能否减免?减免多少?根据意见并不会得出一个准确的判断。需要在审判中,根据证据的出示以及法官的自由裁判来确定。

“在租户与房东就房租减免事项进行沟通时,一定要避免道德绑架。不论是基于不可抗力,还是各地政府推出的减免措施,其出发点都是为了‘经济社会’中的利益平衡。”张正鑫表示,基于此判断,可以说,减免租金的不确定还是很大的。

为了更好地印证这个“不确定性”,记者查询了“非典”时期的裁判案例。在支持经营性用房租户减免租金请求的判决中,依据的理由并不统一,有“不可抗力”“情事变更”“公平原则”等不同的依据;同时,减免租金的幅度也不尽相同:有部分减免、半数减免,也有全部减免;与此同时,也有判决指出,停业属于正常的经营风险,不支持减免租金的请求。

“在大多数情况下,房屋租赁合同是可以履行的,损失也在双方均可承受范围之内。”根据律师执业经历,泰和泰(南京)律师事务所吾采灵坦言,实践中,确实有这样情况:有一些租户,看到减免租金的机会,就强硬地要求房东一定要减免租金;也有一些房东习惯“强势甲方”的视角,要求租户必须按期支付房租。“大家有权表达自己的诉求,但这样做,不一定可以得到法院的支持。”吾采灵说,困难时期,租赁合同双方应当互相体谅。

“站在合同约定以及法律规定的角度来看,房东没有义务一定要减免费用。因此,在沟通时一定要注意方式方法,比如,要及时通知或者提出协商方案,避免因道德绑架错失沟通机会。”张正鑫说。

执法机关要加强“二房东”监管

不久前,北京、深圳、上海等全国多地的蛋壳公寓房东及租户在各大社交网络进行曝光,吐槽蛋壳公寓利用“不可抗力”强制要求房东免租,却只对部分租客进行“定向免租”,双倍获取免租期内的收益。

自如也深陷舆论风波。在网络上,不少网友反映自如趁租户搬家不便“坐地起价”涨房租,但房源的房东收入并没有相应幅度的增加。与此同时,一大批中小型长租公寓“有样学样”,与蛋壳、自如对标的房东、租户“两面吃”行动也在悄然推进。

“长租公寓未经房东同意拒付租金,明显构成违约,房东可以根据合同进行起诉。”谢向英和吾采灵都认为,虽然长租公寓以“不可抗力”为由强制房东免租,但并非所有受到疫情防控影响的情况都能一概认定为“不可抗力”。在租户仍然缴纳租金的情况下,长租公寓要求房东免租属于典型的违约行为。

为打击长租公寓乱象,近期,上海、深圳、杭州等全国多地的主管部门已通过约谈、发文及公开回应等方式,相继颁布了相关政策或指导意见来推动房屋租赁企业依法合规经营。

近日,自如CEO熊林发布微博回应“自如趁疫情大涨租金”质疑,表示价格调整是基于市场价格变动的既定系统价格调整。而蛋壳公寓也于2月20日公布了一项“蛋壳房东支持计划”,宣布为房东“爱心减免”的房租进行不同方案的返还。

记者了解到,目前长租公寓的运行模式有多种,而租客反映比较严重的,是“自持型”的公寓。这类长租公寓在租赁市场上,签约了大批的房屋,然后以自己的名义,将房屋出租出去,谋取利润。

在张正鑫看来,在租赁市场中,长租公寓占据着数据优势,极易形成一定区域一定市场的“话语权”。“在疫情期间,其不能依所谓的‘市场规律’,自由地调整价格。”张正鑫向记者解释,疫情期间,已有不少商家因“高价口罩”被处罚的案例。“这个时候,一定要按照规矩行事,要守得住法律底线。”张正鑫强调。

“如果此前,双方签订“收房”合同时,已经就相关问题进行了明确约定,那么长租公寓公司根据合同约定要求减免租金,并无不妥。”张正鑫说,如果没有任何说法,单凭自己的“话语权”而进行相关的要求,显然有违法之嫌疑,可向行政主管机关举报或者进行法律维权。

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