房子分销渠道「房地产渠道分销是什么意思」
今天给大家普及一下房子分销渠道「房地产渠道分销是什么意思」相关知识，最近很多在问房子分销渠道「房地产渠道分销是什么意思」，希望能帮助到您。
当个故事，认真看完，你会有收获的！
近日，郑州这边朋友圈等各种自媒体，说的最多的就是郑州“城运”、“公积金额度调整”等调控政策对房产市场的走势判断、“X壳、某家”是怎样的暴利.......
小编其实很早就想写一篇关于渠道分销的文章，只不过一直在酝酿，有点不知从何说起，今儿既然要谈一谈，就尽量把这个说透彻，在这之前咱们先看几句话：
1、任何事物都有两面性，不可能都有利，有利就有弊！
2、存在即合理，存在并能活下来，证明市场所需！
3、渠道分销究竟坑了谁？动了谁的蛋糕？
4、每个人只听自己想听的，看自己想看的！
一、房产渠道分销的由来
咱们先看一下百度上查的定义：渠道分销是指某种产品和服务在从生产者向消费者转移过程中，取得这种产品和服务的所有权或帮助所有权转移的所有企业和个人。因此，分销渠道包括商人中间商(因为他们取得所有权)和代理中间商(因为他们帮助转移所有权)，此外，还包括处于渠道起点和终点的生产者和最终消费者或用户。但是不包括供应商、辅助商。
渠道分销由来已久，商品的销售大多都是采用分销来进行的，得渠道者得天下！当年“海尔”抢占全国市场，听说就是用的“安利”的渠道。
房产销售最早都是KFS自销，随着发展，为了控制成本，更好的界定开发和销售的责任，出现了“代理销售”，即“代理公司”委托销售，现在你去售楼部见到的大多数销售都是“代理公司”的。同时，房地产作为国民经济中重要的一环，也要与时俱进，与互联网挂钩，于是“某家”、“安X客”、“5X同城”“某友”等都出现了。这是市场发展的需要，也代表购房者的需求在变。
以前，买房人少且购房意识薄弱，楼盘少且密集，电视、收音机做做广告、发发单页，购房者自己走几步路就能找到好几个楼盘，这个时候主要是自销，刚刚出现“代理销售”，代理销售就是你把楼盘委托给我代理销售，制定销售目标和回款目标，按业绩提佣，好处是销售和KFS分开了，更容易界定销售责任，避免扯皮；随着城市化的发展，人们购房意识的提高，“代理销售”的增多，这时候的矛盾，主要是代理公司之间的，一个售楼部两三个代理公司的时候，因为抢客户，就会发生争吵、打架之类的事情，有聪明的代理公司为了抢占市场，凸显业务能力，就说我能不能除了置业顾问在售楼部打电话，也出去拓客呢，拓客的时候发现，我能不能再找点人帮我做这个事情呢？于是就出现了最早的“渠道”模式，就是找点勤工俭学的学生、没事儿的大爷大妈，去街上发单页，提升楼盘知名度，发展着发展着，营销人员就发现，发单页也是发，能不能发单页的同时，拉点客户到售楼部看看，于是就有了所谓的“大蜜蜂”“小蜜蜂”，到现在你也经常能在路边看到骑电动车的大姐拿盒抽纸冲你喊“兄弟，售楼部看看，送礼品喽”.......社会上从来不缺聪明人，有人发现，咦，我能不能把这个业务接过来，我自己找人发单页自己干？于是就有了“渠道大哥”，还有的人想，我能不能接一部分业务谈呢，我给你带客户，你给我分提成？类似于工程上的“二包”，于是有了“分销”。随着人们购房意识的提高，对自身的需求认识越来越理性，对于骚扰电话之类的及其厌烦，于是就有了网上看房，你可以在网上看，感觉有问题咨询了，直接帮你解答，满意了就约着去看房，就像现在的“某家”、“安X客”、“5X同城”“某友”等，有的可能会说，我的网站现在没有看房服务啊，小编只是想说，那是你节奏慢，还没有对接好这个功能，现在微信公众号等一些自媒体都已经开发出了这种小程序，你会弃之不用么？大家都明白，谁会没事，写写楼盘，写写楼市，只为了分享知识？人总得养活自己吧，文章写得好了，会有广告、KFS等找你，写一篇几万块的稿费，你的粉丝多了，你也会想到把这些资源整合，帮他人的同时赚取点收入，人之常情啊，有啥不能说的？！
渠道分销由来已久，只不过以前在房产行业占比不大，现在因为市场行情原因，市场占有率太高了，还有互联网、资本等因素的介入，“渠道分销”之间靠传统竞争已经比不下去了，于是就有了以爆料为借口的抹黑，为什么这么说呢，这种现象很多，比如滴滴大战UBER、美团与饿了么、微信支付与支付宝等等，说白了，市场就这么大，你占的多别人就占得少，谁能率先抢占用户谁就能活下去并且活得好，这是市场法则，比如腾讯要是没有QQ如此大量的客户基础，拿什么跟淘宝竞争？大家不在一个维度，所以，腾讯支持京东对战淘宝，你说这种竞争，是不是市场发展的产物？是不是对客户有好处？
总而言之，无论自销，还是渠道分销，都是KFS为了精准找到属于自己的客户，同时让客户更好的了解自己，从这个角度讲，对客户是有利的，对KFS和“自销、渠道分销”是双赢的，也是市场发展的必然产物。同时，只有房产市场不好的时候才会出现大量的渠道分销，市场好的时候，供不应求的时候，谁会找渠道分销？
二、渠道分销的盈利模式
很简单，完成KFS制定的销售任务，靠业绩拿佣金，这就是盈利模式。跟代理销售一样，不过成本比代理公司更低，因为代理公司人员是自招的，还在售楼部办公，还有损耗品的支出等，分销和渠道一般没有，因为他们可以通过加盟等方式来分担这部分费用，他只需要一个总部就能运营的很好。通过能力和关系接业务，然后完成业绩拿佣金，类似于工程的承包。
渠道分销的利润简单说是佣金减去成本、税费的收入。而渠道分销最关键的一环就是人，人的数量在很大程度上代表一个“代理或渠道分销公司”的能力。所以，这种公司一般有很多人。为什么呢？销售的核心是圈层销售。为什么这么说呢？因为销售大多是从身边人开始的，咱们是关系社会，信任是很难建立起来的。你从事销售行业，东西好会推荐给身边的人，或者找身边人开发关系把东西卖出去，比如保险、衣服、车等。房子是不动产，不容易周转，还限购限贷限售等等，想要实现高的业绩，就需要找更多买房的人，从这个角度讲，从业人员多，意味着能找到买房的人多。另外，这个行业人员流失率非常高，一直都处于招人的状态，不信你随时打开招聘网站看一看就知道了。
渠道分销怎么做才能有高利润呢？创新且取得客户信赖的会有高利润。现在是互联网 时代，信息传播太快了，房产市场，谁买房也不会喊着说买房，毕竟“财不外漏”么，谁也不想整天接到房产推销的电话，所以，房产网站就应运而生了。出发点自然是好的，在推广楼盘的同时，让对这个楼盘有兴趣的人，进行咨询，简单了解后，有兴趣的人来看房，对KFS和客户来说，都是好事儿啊！然后，进行线上线下的结合，即帮客户买到合适的房子，又帮KFS找到精确的客户，自己还能挣到钱，多赢啊！于是，有的就与售楼部结合，对接置业顾问进行销售；有的对接经纪人进行销售，有的吸引加盟进行销售......与谁对接，优先保证谁的利益，“某家”发展的为什么这么快，就是优先保证店东利益，一个公司想在一个城市发展的好，最快的就是对接整合当地资源，比如酒业都是先发展省级单位的经销商，所以，保证经销商/店东的利益就是首位，什么加盟费之类的开始的时候都是最少的，为什么不开直营店或者自己经营，不是利润更高么？同样，成本也更高，从商业角度来讲，风险最大，把更多的人进行利益捆绑，风险就能降到最低。卖一套房，假设KFS给的营销费用是2万，找电视、电台广告只能给你播的次数多一点，找代理公司或者渠道可以增加点人、多印点单页发发，找分销渠道可以让做这一行的人都转发朋友圈还能带来意向高的客户，找谁合适相信你已经清楚了！成交后，2万佣金怎么给呢？法制社会，都是要交税的，而且对接个人风险也不可控，分销或者渠道拿走30%，其余的给店东，店东让经纪人按业绩随便拿，剩余扣完两次增值税12%后都是他的，经纪人的级别跟其他行业级别是一样的，中间级别的占最多，即使按照剩余佣金对半分配，最多也就6000元多，听起来是不是很高？这是相对来说的，售楼部卖一套房1000-2000左右吧，可是售楼部置业顾问少，能分到的套数多啊，一个经纪人每月能卖五六个客户，就已经是这个行业神级存在了，服务模式不同，售楼部呆着接就行了，来的客户多，接到的就多；经纪人是只有找自己的且让你带着看房的客户才是自己的，一个客户同一天可带看多个楼盘，但是还是这一个客户，买了就是业绩，不买就是0，这也是有成本的，时间 油费等就是成本，不成交就是赔钱。社会很公平，任何行业只有你创造出来价值才会给予你报酬，也许你带看五六个客户历时几周才能成交1单，这样的佣金高么？不高，因为不一定成交！一个月不开单的比比皆是，同样，一个月业绩大几十万的也有，没有一点可比性，你要知道有多少人在做这个行业，粗略的说，郑州目前经纪人5万人还是有的，5万人里有50个非常高收入的太正常了吧！
就像前些年报导出来的置业顾问高薪一样，现在报导分销经纪人高薪的也很多，真实么？真实也不真实。为什么这么说呢，咱们都听说过2/8定律，任何行业都有一批人是高薪，说到底，置业顾问、渠道分销的经纪人代表的只是销售，只是一个岗位，这只是一份正常的工作，是正常工作哪儿有那么多暴利的？都知道，房产销售这个行当，人员流失率非常高，为什么？置业顾问有点底薪，但是底薪低啊，郑州目前大多数底薪3000元/月左右，靠的就是提成，同样，经纪人大多是没有底薪的，纯靠提成吃饭，听到这里，我想很多人会说，哎呀，只靠提成吃饭不是说提成很高了？是的，会比售楼部高，但是也一样很难留住人啊，为什么？不好干啊，先说售楼部的置业顾问，只要是楼盘，就有高峰期和低谷期，谁能保证一直在热销的楼盘，也可能分到开盘前的楼盘和尾盘啊，靠底薪怎么生活？即使分到正在销售的楼盘，也有热销的和滞销的啊，滞销的一般佣金比热销的高，但是收入还是低啊。同样，转正之后的经纪人大多没有底薪，收入来源于销售业绩，买房的人多吗？多，但是不一定都会找你买啊，不是你的客户跟你的收入一分钱关系都没有。干的不好的，离职是不是很正常，那干的好的呢？干的好的会想，我能不能自己开店啊，这样会不会多赚点？同样，也离职了......是不是发现跟其他行业一样，感觉收入低离职，收入高想往上再发展，跳槽或者单干......很多东西，说白了，都差不多，没那么神秘的。
也许有人说，在郑州月收入两三千的很多啊，是的，低收入不代表不容易，售楼部置业顾问的工作时间一般是早上7点30分到晚上10点左右，忙时通宵；经纪人的工作时间一般是上午8点到晚上8点，忙闲自己把握，想挣钱的都主动去开发客户去了。任何销售行业，想做好，取得好的业绩，都是需要付出比别人更多的努力，最常见的是忙着陪客户喝酒、唱歌的，你去跟各行业销售业绩好的聊聊，没有人说自己很容易的，不是秃顶、胃病、黑眼圈，就是家庭矛盾不断。小编以前有个同事，黑眼圈比较严重，一聊才知道以前经常陪客户喝酒唱歌，要知道得熬多久才能出现永久性的黑眼圈！小编当时只感觉敬佩......
总而言之，房产销售的盈利就是找到更多的人卖掉更多的房子，拿到佣金。好的销售都不容易，且行且珍惜吧！
三、客户找渠道分销买房能省钱么？
小编认为这才是大多数人比较关心的问题，佣金是不是从房款里面出？能不能真的省钱？其实，大家真实的意思是这部分钱是不是从房款里抵扣掉的。
从宏观来讲，KFS所有费用支出都是从房款里面出的，因为KFS收入最大的占比就是房款收入，KFS的税费、工资、营销费用等都是从这里面出的。从微观上来说，没有直接关系，“电商”费才是直接从购房者手里收取的。咱们来看一下，什么是“电商费”，一般都是第三方搞这种，你交几千到几万不等，可享受几万元的房款优惠，但是你交的这部分钱，不能抵扣首付款，相当于你除去首付另外交的，目前政府是禁止的。而佣金是属于销售费用，你不用给经纪人或给你服务的置业顾问，他们是你把房款支付给KFS，签订正式购房合同后，KFS按照代理或分销协议，根据节点支付给对方公司的费用。营销费用是KFS为了实现房产销售，进行的与房产销售相关的一系列推广活动所产生的费用，只不过目前市场行情不好，佣金比例在高位。
能不能省钱呢？不一定。不是所有的售楼部都有额外优惠，没有额外优惠的售楼部，你自己去跟经纪人带你去，享受的优惠是一样的。分销不是神，还不能影响所有开发商给优惠，但是有的确实有，网上“宣传分销暴利”的文章里就有写到，“分销逼着开发商降价，损害开发商利润”一说，可见，也有能让你省钱的！
其实，置业顾问或经纪人能帮到你的并不是这些，而是在了解你的情况之后，判断出你的需求点，看楼盘是否符合你的需求，把适合你的楼盘挑选出来，通过带看对比后，进行专业分析，让你明白买房是怎么回事？自己的选择是因为什么？让你的想法与现实划上等号，最终，买自己想住且能买得起的！有人会说了，我自己不行么，为啥得找他们？可以啊，你自己懂得话，不用找分销、经纪人，置业顾问还是得找的，因为你的所有购房手续需要他们给你办理！但是，大多数人是不懂的，政策经常变、房源一直变、优惠政策也一直变，经纪人在一线，能第一时间了解信息，能帮你买，就像股市里面有操盘手一样，专业的人做专业的事情，相对于置业顾问来说，经纪人的公司一般不会只合作一个楼盘，避免给你推销，而是对比后的筛选，有所不同。此外，还起第三方监督作用，避免你付钱后无人管，中间环节乱收费等情况。
四、渠道分销能否掐住KFS的咽喉？
小编的答案非常明确：不能！
渠道分销说到底只是营销模式的转变，是一种手段。从渠道分销的角度来说：前提是KFS能活下去，活下去才能源源不断的有收入，因为KFS才是生产者，你听说过没有生产者的服务者么？让KFS活不下去是不是“杀鸡取卵”？从KFS的角度来说：使用渠道分销，只是在当下市场行情中的一种选择，用还是不用、给多少佣金等等，还是KFS说了算。而且KFS的团队，比渠道分销不知道高了几个级别，你去看看KFS高管的履历、学历等等，你感觉他们傻么？
说渠道分销能掐住KFS咽喉的人，不是危言耸听就是认知不够，小编更倾向于后者，因为发表这种言论的人，不了解KFS，KFS无论老板还是高管，亦或者团队，发展到现在还存活着的，里面会是庸才么？太小看天下英雄！
渠道分销是市场发展的产物，其产生是人们的需要，现在人更理性，更注重隐私，一对一的服务，我有需求你来服务，更人性化；对于渠道分销而言，把服务做好，客户至上，为金主“KFS”精准匹配客户，帮助其完成销售目标，拿到自己该拿的佣金才是正道；对KFS而言，渠道分销只是现阶段的手段，他们早晚会因为利益而放弃这种方式，营销费用也是费用，一分钱的费用也是成本，能少花点钱谁不愿意少花点钱？
五、渠道分销动了谁的蛋糕？怎么走下去？
首先动了代理公司的蛋糕，因为本来是代理销售，结果，行情不好，需要增加销售手段和途径，代理公司的佣金无法提高甚至有所降低；其次，动了KFS的蛋糕，本来只用给一份费用，现在要给两份或者多份，增加了成本；最后，动了同行的蛋糕，一家能干多家也能干，为什么不让一家多干点提高点收入？于是有了独家代理！
损害了谁的利益呢？同行的利益，代理公司的利益，客户的利益和KFS的利益。为什么这么说呢？良性的竞争利于市场，恶性的竞争损害市场各方！
KFS从自身角度来讲不会让这种情况持续下去，现在类似恒大之类的企业，已经开始通过物业、老业主群等途径，积累自身的客户资源且成立房车宝自己的渠道，渠道分销说白了，就是客户资源，谁能抢占更多的客户资源，谁就能发展的好，走的远！
从渠道分销来讲，更好的服务客户，提供诚信 专业的服务，留住更多的优秀的经纪人，才能获得更多的信赖，才能走的更远！不过，目前渠道分销还有一部分是兼做二手房的，二手房才是生存的基石，你看小区旁边的店面，哪个是只靠新房活下去的？而且，从长远看，新房是短期利润点，二手房是长期利润点，毕竟城市化也有饱和的一天！
六、每个人只听自己想听的，只看自己想看的
其实，小编认为，你关注错了点，真正购房的人，不是在关心谁挣了多少钱，而是你能不能买到满意的房子，顺便能省点钱最好。以前开发商的利润大，你关心这个有用吗？行情好的时候他会降价促销吗？就像有个朋友去看房，置业顾问给他介绍了高层的价格，可惜他只想买洋房，压根就没听进去，所以回来后也不知道高层的价格！同样，你如果只关注返利这个东西，你就会忽略你的需求，忽略你想买的房子，而关注错了方向，甚至与你的初衷背道而驰！“宣传分销暴利”的文章中还有写你买房给你返利，什么IPHONE 11等，小编了解到，有这种事情，但是最好不要相信，为什么呢？平时咱们生活中，有哪些商品是让你买还让你省钱还给你返利的？有这种好事儿，KFS自己干不就行了，找这些人干啥？也许有人会说，他们能拿到的钱多啊！小编只能说，那是你不了解代理、分销的结账模式。首先，他们找到买房的人卖掉房子才有佣金；其次，他们要跟KFS对账、确认哪些客户有佣金，这还牵涉到“客户确认”等环节，双方确认好之后，开发票走流程；最后，KFS根据资金计划审批支付。这笔钱到了代理、分销公司账面后，扣除他们的利润后，按照置业顾问、经纪人的级别计算的提成，扣税后进行支付。这里面有个时效性，就像工程款一样，KFS给钱没有那么痛快的，返利不是当时就给你的，都是收到这笔钱后才给你，那么问题来了！一个月两个月、半年还是一年？没有人能给你保证，承诺你的都是个人。没有一个公司能给你承诺，几个月后，承诺你的这个人还在不在都是问题，谁能给你兑现？是的，肯定有兑现的，但是相对于大多数来说，不可能的，更多的人是吃亏上当，为什么这么说？咱们换个角度看，对方既然敢承诺，就证明他能拿到的多，他能拿到的多就证明你这个楼盘不怎么好，好卖的KFS会给这么高的佣金？！所以，从你购房角度来说，关注这个点，大多数情况，你是不会买到什么好楼盘的！
说到这里，想必大家已经看明白了渠道分销的价值所在，以及存活下去的基础。现在郑州市场上有5万人左右从事这个行业，郑州目前也就1000多万人口，也就是说平均每100人里面就有2个房产销售人员，咱们是关系社会，所以，只要这个行业群体一发朋友圈，几乎整个郑州就知道了，所以，这个行业的人员自身就要自律，做到诚信，不造谣，不制造恐慌。不要像二手房市场，一直鼓吹房价继续降，一边让业主一再降价，一边又抱怨市场不好客户不好带！同时，政府严禁房产销售发一些东西，比如政府人员调动、政策之类的，是必须的，这个行业就应该加强监管，因为行业人员多且素质参差不齐，渠道分销公司做大的也必须承担相应的社会责任，想发展好，就要把服务做好、遵纪守法做到实处，不然再大的公司也被淘汰的很快！市场和商场不相信眼泪！创新 好的落地服务才能快速的占领市场，先人一步就能步步领先，因为咱们只看第一，而且也不可能出现垄断，在咱们这儿私企有能垄断的？洗洗睡吧！
综上所述，渠道分销并不可怕，也没有那么神秘，只不过是市场发展的产物。所有的购房者跟KFS一样，你们是服务的享受者，可以随时对他们喊停；他们是服务的提供者，为咱们提供优质的服务，合作才能共赢。现在各行各业都想快速占领渠道，抢占更多的客户资源，而且谁能做到，谁就是第一，这是市场规律，无可厚非，但是需要好的产品 好的服务才能做到。小编想对购房者说：你买的是个“家”，一定把自身需求和定位搞清楚，切勿添加太多的附加内容，把生活过好，享受家庭幸福，才是美满人生！
友情提示：
售楼部有人脸识别系统，有电话识别系统。
进门出来或电话咨询过(售楼部)信息就会被存储及不享额外团购优惠!
1，我们(郑州首家管家公司团队)研究郑州多年，对郑州楼市了如指掌，知道哪里还有空间，哪里已经透支，哪里还会横盘;
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声明：文章仅代表小编个人观点，还是那句话，咱们大多数只听自己想听的，只看自己想看的，感觉不符合胃口，当个笑话一看一笑而过就行了。
