取消公摊面积 并不是你理解的那么简单吗「7月1日公摊面积取消」
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最近，网上人民日报发表的一篇文章《买100平米房子只得70平米，这么坑的公摊面积到底怎么来的？》引爆了网络媒体和百姓的神经，购买商品房，100平的房子，去掉公摊只剩下实际使用面积的70平，公摊面积占据了总面积将近三分之一，最重要的是，开发商处于商人逐利的本性，在公摊面积上作文章而侵犯业主利益的案例时常发生。
这也是为什么，购房的业主为此而深恶痛绝，苦于维权之难，只能忍气吞声，但是，如果有个火苗点燃这份矛盾，瞬间就会有揭竿而起之人。
为此，近日各大主流媒体也异常关注房产交易的“大坑”，取消公摊的呼声此起彼伏，似乎也在为后面相关政府部门的行动做好舆论声势。
最近，住建部发出了一个信号，尽管这个信号目前只是一个征求意见稿，但是，亦给未来购房者一个强有力的信息，似乎看到了老百姓购买商品房的春天。
住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
以套内使用面积进行交易
《住宅项目规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
首先，什么是建筑面积、套内使用面积、公摊面积？
对于我国大部分省市来说，目前购买的房屋面积包括连个部分：即：套内面积 公摊面积。
根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
即购买商品房的建筑面积=套内建筑面积（套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台面积
） 公摊面积。
套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
而“公摊”的内容，包括以下两大部分：
第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
公摊面积的猫腻就集中体现在上述几个共同领域，
在套内建筑面积不变的情况下，公摊面积越大，购房者购买的建筑面积也越大，而开发商时常以建筑面积作为销售单价，从上述公式可以看出，公摊越大，开发商销售的总价以及利润就越高。
这就导致部分开发商在利益熏心的情况下，恶意增加公摊面积来赚取高额销售利益。
其次，住建部的市场意愿导向是什么？
规范开发商要以套内使用面积作为计价面积来计算购房总额，是否是要取消公摊面积呢？
不是的，公摊面积无法取消。
这只是规范开发商销售商品房的销售和宣传方式，并非网友在网上说的，公摊和买房者无关了。
这样的解读是错误的，也是不严谨的。
这样做最大的法律的意义，我认为，是严格规避了开发商的户型图和广告宣传关于商品房面积的不确定性。
如上述某开发商对外宣传的户型图，直接体现建筑面积为99平，但是购房者也许清楚，这个面积是包括使用面积和公摊面积，即使知道包含公摊面积，但也无法得知，我买这个房子的实际使用面积到底是多少，因为，购房者关心的仍然是我的使用面积。
一般，我们知道，我们购买商品房，首先最先看到的是开发商的广告，户型图尤其重要，但是，只有看到开发商的宣传以及户型图符合我购买的意愿，我才能签合同，签合同之前，开发商还要求购房者签订不同的协议，如定金协议、认购协议书，甚至，还有不少的地产项目还收取排卡费、电商费等费用。
在看到合同时，开发商这时候漏出了丑恶的嘴脸，才得知，当时宣传的99平，实际使用面积只有69平，公摊将近30个平方，想要退房，怎么办？
要么打官司，要么选择忍了，谁都知道这都是坑，这能怎么办？我也认了。
因此，这个信号的意义在于，购房之前，就需要开发商给买受人说的明明白白，我卖给你的房子使用面积到底是多大，避免产生大量的纠纷。
因为，面积的问题，如果一家有问题，那成千上万的家庭其实都是有面积问题，这就更加容易引发整个社区的集团诉讼，更容易导致地产项目烂尾或者引起极大的社会矛盾纠纷，上访和信访，都会造成极大的社会积怨成本。
再次，这个征求意见稿同现行的法律规范以及司法解释亦有一定的不协调。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋 或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按 或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和 的 组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为 ，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与 发生误差的处理方式。
第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
上述现行法律规定，对于开发商销售商品房，是可以选择按 或者建筑面积计价。
因此，如果意见稿要改变销售方向，相关的法律规范也要进行相应的配套修改，否则，就出现了法律规定不明确，有争议的法律规范还不如不有。
最后，羊毛出在羊身上。
如果开发商以套内建筑面积进行计价，不是不可以，但是，开发商提高销售单价也是一样的。
因为，公摊面积的成本，开发商肯定是要揉进建设成本的，并且，公摊面积以后建设完成之后也是业主共有，并非全部属于开发商所有或者自持。
因此，最终的建设成本和利润成本，也都会在购房人身上所承担。
作为一名房产律师，其实，任何相关房产法律规定的修改，进步或者倒退，都是背后利益的角逐和斗争。
法律的进程，都是社会当前阶段矛盾纠纷的体现和转化。
如何协调各方面的利益，是需要智慧和代价的。
对于开发商时代建设要求，更多的是赋予购房人更多的知情权和胜诉权，规范开发商公摊建设标准和建设系数，这对地产项目的规范和健康发展是有益而无害的。
